“今年調整了思路，新增土儲權益比佔到74%，我們希望通過兩三年把（銷售）權益比提升到65%-70%。”旭輝集團（00884.HK）執行總裁林峰在2019中期業績會上這樣說道。
看似不經意間地一句話裡，實際上透露出許多行業的變化，以及今年以來旭輝的變化。
（旭輝集團執行總裁 林峰）
01
土地權益提升 財務並表加速
曾經規模至上的時代裡，房企們為了實現企業發展的快速擴張，或犧牲負債，或犧牲盈利。與競爭者們不同的是，旭輝最初選擇了一條“降權益、擴土儲”的擴張路線。
但這樣的擴張方式有利也有弊，有利的是可以在較低風險下迅速做大，但權益過低又會失去對項目的控制權，甚至一些持股比例低於50%的項目無法將銷售回款併到表內。
過去幾年裡，旭輝的各項財務指標都表現良好，唯獨權益銷售佔比過低的問題始終像是卡在喉嚨中的一根刺。
據中信建投證券此前的報告顯示，2014年-2017年旭輝權益銷售金額佔合同銷售額的比重逐年下降，分別為77%、66%、55%和53%。而據克而瑞方面的數據顯示，百強房企2016-2018年間的銷售權益比例分別為85.2%、83.1%以及79.7%。
不過，所幸地是旭輝的管理層們意識到了這一點，並及時在今年作出了市場渴望已久的改變。伴隨著旭輝今年上半年拿地權益比的快速上升（2018年年末60%→2019年上半年74%），旭輝上半年新購的項目並表也得到了加速。
中期業績會上，林峰略顯自豪地向媒體表示：“上半年土儲的亮點核心還是在大灣區的佈局，希望未來大灣區跟長三角能夠起到並重的作用，在長三角除了併購、招拍掛的方式外，我們還參與了舊改，未來旭輝在短、中、長期的土地佈局都要有。另外上半年新拿的一部分（土儲）都並表了，今年我們把並表這塊也做了一些提升。”
可以說，權益佔比的提升也讓旭輝擁有掌握了更多的操盤主動權，多元化的補倉方式也能讓旭輝的貨值分佈變得更加合理。
根據林峰的判斷，下半年的地價會逐漸回穩，因此旭輝會減少進入新城市，在原有的80個城市中深耕，以銷定產、降低庫存、提高去化、加快回款。投資方面則會遵循量入為出的原則，投資強度會控制在50%左右：50%回款、50%買地，預計四季度的拿地機會會更多一些。
02
增加租賃性收入 對激進標籤說NO
除了住宅業務上的持續發力外，旭輝在今年還加大了對商業板塊的佈局，新成立的旭輝商業地產管理總部由林峰兼任總裁一職。
據地產壹線瞭解，下半年旭輝將繼續增加經營性的商辦物業，以加大租賃型的收入，並爭取獲得更高的投資評級。
由於旭輝內部仍將商業板塊歸屬到開發業務中，因此當林峰被媒體問到是否會將手中的住宅業務交給旭輝集團執行副總裁陳東彪時，他並沒有絲毫地猶豫：
“商業和住宅都是開發業務，所以是一體化的，我跟陳東彪也是一體化的，我們是經常工作的互相補位，我不在他可以代表我，他不在我也可以代表他，因為我們就是一個體系，我們就是要從一夥人幹成一個人。”
在林峰看來，旭輝在多元化發展的路上一直是一家謹慎、小心的企業，之前的多元化（例如：永升物業、長租公寓等）都並不會定下規模上的目標，而都是以能力組織、模式上的討論、戰略調整為核心。這種多元化更看重的是自身能力的塑造，而不是以資產規模投入為主。
“旭輝到上海已經19年了，我們並不認為我們有很激進的風格，我們一直是徒步的文化，每一步踏踏實實往前走，旭輝很少有三年百分之幾百的增速，我們沒有追求那麼極致的增長，所以也不想用極致的槓桿，我也不認為閩系的企業都有激進這種特點。”
林峰在發佈會現場這樣說道：“（激不激進）其實這跟企業不同選擇有關係，有些不是閩系的企業也很激進，有些是閩系的企業他也很穩定，所以我覺得不一定要貼上這樣的標籤。”
下半年旭輝仍然會強調有財務約束的增長，進一步壓縮境外的美元債，並在債務方面會做相應提前贖回的安排，此外也會對匯率的浮動會主動管理。
數據顯示，目前旭輝的整體的淨負債率為69.5%，短債比為18%，外幣負債比例則在2019上半年下降至39%。
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