地產界的理論導師馮侖先生曾把他做企業的理念定為九個字“學先進、傍大款、走正道”，他想學習萬科好榜樣，但萬通地產幾十年的發展也未如他意，反而是他的學習對象——萬科，成了數千億市值的地產行業標杆，還有一批不學先進的草莽企業碧桂園，恆大等等都成了千億公司。
對資產領域來說，上熱搜的肯定是黑石的創立者蘇世民先生的直播和他的書《蘇世民：我的經驗與教訓》，他的很多言論和行為被眾多企業界、資產界、地產界人士奉為圭臬，頂級膜拜，很多中國做資產領域的企業都把他們當作目標進行學習、模仿、複製，更有甚者企業起名字都叫黑什麼，想想挺搞笑的！
在重視地產開發向重視資產運營邏輯轉換的大時代裡，中國很多企業想學習新加坡凱德、黑石、普洛斯、橡樹資本等等，但好像都未能如願，除了人的因素以外，皆因這一切都是時代造就的，是時代選擇了萬科，不是萬科選擇了時代。
從小在美國費城郊區成長的蘇世民（英文名：史蒂夫·施瓦茨曼Steve Schwarzman），一位的中產階級家庭長大的猶太人，他的父親開了一家窗簾麻布店生意興隆，但他父親思想保守，在繼承了祖父的生意後，絲毫沒有擴張店鋪、跨越自己舒適區的野心。他母親則是敢想敢做，具有競爭意識和好勝心。
10歲的時候開始在自家商店工作，一直覺得被困在商店裡，他想去看看外面的世界。他在初中就當選為學生會主席、高中也是擔任學生會主席，在耶魯大學還主持了畢業典禮，還被美國頂級精英社群俱樂部骷髏會邀請入會，前總統喬治·W.布什也是該俱樂部成員。
在耶魯大學畢業後，於1969年蘇世民加入了帝傑證券，在那裡，他沒有得到成就感，幾乎沒有發揮什麼作用，沒有人花心思培訓他，一直在東奔西跑，又碌碌無為，他沒有找到什麼成事的途徑，後來的越南戰爭打斷了他的努力，他報名參加陸軍預備隊，但沒有到越戰參戰，戰爭落幕後，他選擇到哈佛商學院進修。
1972年離開哈佛之後，當時世界上最負盛名的投資銀行——摩根士丹利給了他邀約，但他選擇了對他更具吸引力的雷曼兄弟，這個公司招錄的並不全是MBA，而是聚集了很多有意思的人，包括前中央情報局的特工、退伍軍人、前石油行業從業人員等各色各樣的人。
他在進雷曼兄弟的第6年，做成了當年全球第二大併購交易，在1978那個年代，4.88億美元可不是一個小數目，由於這筆交易，他由經理晉升為合夥人，擁有自己的辦公室。
1983年，蘇世民的聯合創始人，前美國商務部部長，已經擔任擔任雷曼兄弟的首席執行官和董事長常達10年之久的彼得·彼得森Peter G. Peterson，那年57歲，由於個人原因，在雷曼兄弟當時總裁的負責人劉易斯·格盧克斯曼要求下，離開了雷曼，交出了首席執行官的位置，隨後新任CEO所做的商業票據交易。到了1985年，由於廣場協議的簽定，金融市場的震盪逆轉，票據價值暴跌，導致雷曼兄弟破產，公司在蘇世民的協助下，出售給了美國運通。
在這之後的一年，蘇世民也追隨他的人生導師彼得·彼得森，離開了雷曼兄弟。之後蘇世民和彼得再次合作，成立了當今全球最大的另類資產投資及管理機構——黑石集團
❖ 2019年9月黑石集團完成史上最大PE Fund募集，達到260億美金，這個基金正是黑石集團旗下Blackstone Capital Partners VIII 黑石第八期PE基金。
❖ 2019年黑石集團管理資產規模（AUM）達5711億美元，與上年相比增長23%。涉及私募股權、房地產、對沖基金和信貸。其中房地產基金的資產規模約1632億美元，為黑石集團管理規模最大的業務。
❖ 2019年黑石集團總收入73億美元，較上年增長7%；淨收入38億美元，較上年增長18%；歸屬於母公司普通股股東淨利潤為20.50億美元，同比增長32.94%。
❖ 2020年2月26日，美國基金巨頭黑石宣佈以46.6億英鎊（約423億人民幣）的價格，正式收購英國最大學生公寓集團——IQ學生公寓（IQ Student Accommodation, 簡稱IQ）。這是英國有史以來成交金額最大的私人房地產交易。
❖ 2020年3月10日據傳黑石集團報價每股6港元，準備私有化SOHO中國。
1985年秋，在彼得東漢普頓的家中，二位創始人經過多人的討論，創立了黑石時，二個人各出資20萬美金，確定了三大板塊：併購、收購和新業務線。
那時候的市場存在兩大主要利好因素。第一利好因素是美國經濟。第二大利好因素是華爾街的解體。由於里根的經濟舉措，貸款利率很低，大量資金在尋找投資機會，而金融業正在調整結構以及提供新型業務，以滿足市場的需求。另外由於美國證券交易委員會改變一些遊戲規則，造成勇於創新的公司變得越來越 大，而那些因循守舊的公司最終以倒閉收場。也就是市場的據烈變動，給了蘇世民和彼得的創業機會。
但是創業維艱！
公司成立9個月以來，幾乎沒有什麼業務，蘇世民獨自一人在一家日本餐館吃飯，他覺得自己各個方面都失敗了。蘇世民體會到一個實實在在的道理：“無論我們之前取得了什麼成就，現在，我們都是一家初創企業。我已經深深體會到創業維艱。”
1986年 ，二位創始人準備開始打算說服投資者，投錢讓他們對併購企業進行完善，然後賣出，而黑石每年收取管理費。這是他們的第二步商業計劃。
蘇世民認為首隻基金應該募集10億美元，成為有史以來最大的首次募股基金。而彼得覺得他在做白日夢，因為他們二位都沒有做過基金募集的事，更別提管理的事了，但是他喜歡面對挑戰，喜歡突破窠臼，敢想像，有態度，有方法，有決心。於是在做足充分準備及吃了無數次閉門羹之後，最後一個目標客戶——善於做槓桿收購的頭號金融家保誠人壽，為他們打開大門，承諾投資1億美金。
另外在此後的不久，蘇世民開始考慮另一個新的機會：房地產。
由於在20世紀80年代末和90年代初期，美國房地產市場崩潰。在黑石一位合夥人的建議下，見了一名來自華盛頓特區的房地產企業家，他正在尋求資金。那時候的買家紛紛逃離房地產市場，但是，這位企業家對市場有不同的看法，他覺得這個時候正是投資的好時機。
由於不良貸款壓倒了儲蓄信貸協會，1989年，美國聯邦政府為了解決危機聯邦政府成立了RTC（重組信託公司），類似於國內的四大資產管理公司，來清算他們的資產、抵押貸款以及使用貸款資金而建成的建築物。隨著1990年美國經濟陷入衰退，新建辦公樓和住房的價值暴跌。RTC面臨巨大壓力，因此需要不計代價地把資債表裡的資產處理掉，這就導致大量房屋進入房地產市場。
對於黑石來說，蘇世民認為“如果能夠成功獲得這筆資產，你就可以對其進行改善；可以進行再融資，以此提高回報；可以規劃銷售的時間節點，充分利用市場的上揚。如果為了追求儘可能低的收購價格而浪費了所有的精力和商譽，最終資產卻被出價更高的競標者得到，那麼未來所有的價值也都不過是一句空話。有時候，最好的做法是支付必要的費用，重點關注在成為資產的所有者以後，可以開展哪些工作。拿下所有權、成功經營的回報通常遠高於贏得一次價格戰的收益。”
因此後來他們找了曾建立美國最大的房地產公司的一名高管進行合作，在房地產市場觸底，正在上漲的好時機，對房地產投資感興趣的
南達科他州的公共養老基金，做為第一位投資人出資1.5億美元投給了黑石，促成了黑石第二條業務線的建立——房地產，這一產業最終成為黑石集團目前最大的業務。在2019年這部分業務規模佔到總體管理資產規模的28.6%。“任何投資的成功與否在很大程度上取決於所處經濟週期的節點。週期會對企業的成長軌跡、估值及潛在回報率造成重大影響。黑石會定期圍繞“週期”展開討論，這是公司投資流程的一部分。”
我們都知道市場具有周期性，但大部分的投資人往往不會理性的分析，不會在市場底部附近投資，而是在市場頂部投資，因為人們喜歡看著資產價值上升，這樣心裡有安全和滿足感。
對於週期的認知，蘇世民說到“週期最終是由各種各樣的供需因素決定的。理解這些供需因素，對其進行量化分析，就可以很好地確定你與市場離頂部或底部的距離。”
而且表示“要確定觸底的具體時間並非易事，投資者最好不要輕易嘗試。原因在於，經濟真正從衰退中走出來通常需要一到兩年的時間。即使市場開始出現轉機，資產價值仍需要一段時間才能恢復。”
“避免這種情況的方法就是，當價值從低點回升至少10%時再開始進行投資。”隨著經濟獲得動力，資產價值往往會隨之上揚。最好放棄市場剛開始復甦時10%~15%的漲幅，以確保在恰當的時間買入資產。
黑石的成功其中一個原因在於擁有嚴格的投資決策程序以及冷靜穩健的風險評估，以確保決策的正確性。
他們打造了一個極為可靠的風險評估框架，為公司內部的專業人士提供培訓，他們打造了一個全面的培訓計劃，確保新員工在開始工作之前就掌握工作內容和技巧，熟練掌握金融和交易的基礎知識。教他們如何把每個投資機會提煉為兩個或三個主要變量，這些變量將決定投資能否成功、能否創造價值。
由於投資人願意把錢交付給投資機構打理，是因為該機構能為投資人提供卓越的業績表現，以及良好的聲譽，如果投資表現不佳或誠信受損，公司就會失敗。而卓越的意思，在蘇世民的眼中，意味著一切都要做到100%，也就是“零失誤”。因此越來越多的投資人相信他，也造就了今日的聲譽卓越的黑石集團。
蘇世民創辦黑石迄今已35年了，在他的職業生涯中，曾親歷過7次大規模的市場下滑或衰退：1973年、1975年、1982年、1987年、1990—1992年、2001 年，以及2008—2010年。相信2020年的新冠疫情危機帶給全球的另一次考驗。
中國在過去的30年房地產市場，資產價格大趨勢基本上是一路向上，國內的資產持有人基本上沒有人像蘇世民一樣經歷過那麼多次的大規模的市場下滑或衰退，多數人不太認為資產價格會下行。
由於國內貨幣發行量巨大，經過多年的積累，逐漸形成巨大的資產泡沫，2018年開始政府對於房地產市場及金融槓桿的調控至今仍未真正放鬆，為的就是讓國內的房地產市場能健康平穩的發展，但今年的新冠疫情帶給市場的巨大影響，有些城市的房價已經出現比較明顯的下跌，相信今年在許多公司經營現金流困難的情況下，資產價格會進一步走跌，在未來的一段時間裡，由於買氣急凍，預料國內資產持有人將會感受到比較明顯的資產價格下滑走勢，大宗資產市場會持續一段時間的買方市場。
國內迄今還沒有誕生一家像黑石集團一樣世界級的公司，也還未出現一位像蘇世民一樣被稱為華爾街之王的偉大企業家，但我堅信時代在開始給我們機會，相信在資產時代開始的未來數十年內，將可能出現幾家類似黑石的全球型資管公司和蘇世民一樣偉大的行業創立者，因為這個時代都開始做自己的選擇！但一定不是蘇世民！
也正如蘇世民說的“真正的企業不是自然而然出現的。”，縱使你瞭解了蘇世民的“25條工作和生活原則”、“成功人生的十大信條”、“成功投資的十五條法則”，但蘇世民走過的路畢竟不是你自己走過的。
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