前幾周參加雪球嘉年華，有位林奇演講嘉賓談到的好的公司大概率集中在長三角， 珠三角， 北京地區， 我突然腦海裡蹦出一個念頭， 自己到底有多瞭解廣州？是否可以深挖廣州， 深圳未來發展的紅利？是否可以從這2個城市的產業佈局淘出一些優秀的公司來？
這篇文章想梳理一下對廣州的瞭解，目的還是想梳理一下到底哪些房產值得我們去投資這個思路，畢竟是我個人思考，如有不當之處， 也歡迎大家丟磚頭，敢寫就敢接磚頭!
看過上篇雪球嘉年華之行都知道的一個說法就是未來房地產大概率是跑不贏其他金融資產的， 現在的房地產市場已經迎來了“總量平穩”和“區域分化的”全新時期， 以往買就各種漲的歷史已經一去不復返了。
區域分化
先說說什麼是區域分化，就拿廣州來說，天河就有珠江新城板塊，天河北板塊， 天河公園板塊，員村板塊，車陂板塊， 東圃板塊， 魚珠板塊等，越秀有北京路板塊， 東風東板塊，淘金， 東山口板塊等， 海珠有南州， 寶崗，廣州大道南， 江南西， 琶洲，赤崗， 濱江， 工業大道等等， 還沒有說荔灣， 白雲， 黃埔， 番禺， 增城， 南沙 ，花都， 從化呢， 大家看看每個區下面又有那麼多個板塊。
廣州最大的IP就是珠江新城，珠江新城往往是領漲領跌的開始， 漲從它開始， 跌也從它開始往周圍蔓延， 但珠江新城是一個比較穩的板塊， 畢竟集合了廣州的核心， 跌也就短暫跌幅， 漲起來分分鐘鍾總價往上衝， 但這一點並不適用於其他板塊啊， 增城板塊跌了大半年了還是跌， 花都這麼多年房價起色不大；
一旦買入了不好的區域不光增值的難度加大， 脫手的難度也是加大的，表面看著好像房價漲了，實際上有沒有人接盤才是最重要的啊，這就是區域分化， 哎， 真為衝去從化買房的阿姨朋友們擔心 ~
那到底什麼區域的房子才值得我們去投資呢呢？這篇文章會從人口， 產業， 交通三個維度來說明判斷一個區域的思路，其實這三個維度也是判斷城市發展趨勢的維度， 是相通的。
人口
我們先來看下人口， 人就是生產力， 大家應該對現在各大城市放鬆落戶政策有點印象， 深圳市開出豐厚的條件接收全國各地的科研人才，甚至願意開出相對廣州更好的待遇吸引名校師範生到深圳教書等等， 城市競爭力歸根到底是人才的競爭， 人又是房地產發展的直接需求來源， 因此人口就是我們判斷一個城市潛力或者一個板塊潛力最核心的要素和基礎。
我國人口分佈呈現出明顯的“長尾效應”，多數人口集中在少數城市，北上廣深、重慶、成都、武漢等頭部城市人口規模大。預計未來頭部城市的先發優勢和規模效應仍將長期存在，人口也將進一步向大城市與都市圈聚集， 如果你已經身處一線城市， 這已經就是你的優勢， 已經贏在起跑線。
我們來看兩組數據， 一組是2019年中國各大城市人口排名情況， 我們關注前10名就好， 分別是上海， 廣州， 深圳， 北京， 蘇州， 天津， 杭州， 成都， 寧波， 東莞。
然後我們在看下2019年房地產開發投資吸引力的前10名（數據來源：中國指數研究院測算），這10名分別是上海， 北京， 深圳， 廣州， 杭州， 武漢， 南京， 成都， 重慶， 天津。
兩組數據的城市是不是高度重合？專業的事情教給專業的人做， 房地產開發商背後有強大的調研團隊， 自然有利益才可以吸引到這些開發商，是不是可以理解哪裡人多， 哪裡就有潛力呢？
這個原理也是可以套用到板塊的選擇上面來的，來看下 2018年廣州市戶籍人口規模及分佈情況（數據來源：廣州統計局），城鎮化率和人口都領先的是天河， 越秀， 海珠， 荔灣， 海珠， 番禺， 黃埔， 都是廣州發展比較成熟的區域。
如果有留意廣州樓市的， 就應該有看過廣州市城市總體規劃（2017年-2035年），廣州市政府主城區的定位就是荔灣， 越秀， 天河， 海珠四區， 白雲區只劃入了北二環高速公路以南地區， 黃埔區也只納入了九龍鎮以南地區， 番禺區也只納入了廣明高速以北地區 ， 好到底買哪裡？圍繞廣州的主城區來買， 不要跑的遠， 也不要跑偏， 安全邊界要設置起來。
交通
再來看交通，到底交通要看什麼指標，要看地鐵， 公交， 輕軌這些運載量大， 速度快， 來往班次頻繁， 因為只有這些是不斷的送人來的， 不要看高鐵， 機場這些， 仔細想一想， 每個城市的高鐵， 機場是不是基本在城市的邊緣地區， 而且乘坐這些交通工具的人基本是遠行的， 這些交通工具是把人給送走的？生產力都送走了，你覺得呢？
有幾個城市高鐵站旁不是荒涼荒涼的？地鐵又有中轉站， 新站， 老站等區分，每一個站點的潛力又是不一樣的，如果想搞投資， 就深挖每個站的潛力吧， 這裡不展開說了，大家感興趣可以自行研究一下。
一個區域的發展靠人來，人也要靠軌道交通的導流， 商業配套和生活配套起來， 這才形成一個較為適合生活的區域。 大家看看高鐵旁有什麼商業配套， 有什麼生活配套？
產業
第三個是產業 ，這裡所說的產業，一個是關注GDP的排名， 另外還應關注城市的產業構成， 在我沒有看數據之前，我是不太清楚廣州產業的比重的， 實話實話哈， 不要拍我， 要不我怎麼會說為了加深對廣州，深圳的理解去寫這一篇文章， GDP依然天河， 黃埔， 越秀領跑前三。
每一個城市的產業分佈和構成， 就代表了吸引哪一類的人才， 提供一個怎樣的購買力， 廣州的三大支柱產業你知道是什麼嗎？
汽車， 電子， 石化， 佔到了廣州市規模以上工業總產值的48.25%。那到底廣州的製造業聚集核心範圍在哪裡呢？大家可以去看看廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市先進製造業發展及佈局第十三個五年規劃（2016-2020年）的通知，裡面就提到廣州中心城區先進製造業集聚核範圍主要包括天河區、海珠區、荔灣區、越秀區所在的中心城區和廣州科學城、廣州國際生物島及白雲區北二環高速公路以南地區。
這裡大家發現了什麼嗎？廣州先進製造業的聚集範圍又和廣州市城市總體規劃（2017年-2035年）的主城區高度重合？產業吸引人才聚集， 一環扣一環。
延伸一點來說， 大家知道深圳的核心產業有哪些嗎？那就是文化創意產業， 高新技術產業， 現代物流業及金融業（2016年，深圳金融業增加值增長14.6%，是中國大陸金融業佔GDP比重最高的城市之一）。
深圳的產業基本都是未來重點發展的新產業，廣州的產業有些老， 汽車又以日系為主， 品牌抗市場風險能力不夠穩健， 電子產品製造業主要集中在組裝加工環節， 發展動力弱， 石油化工又因為環保制約， 從產業的角度來看， 深圳確實有比較大的長期優勢， 這也是為什麼這些年總是有深圳超越廣州的爭論的根本原因吧。
理論說了那麼多， 總結一下， 判斷某個區域或某個城市是否值得投資， 可以根據以上的三點（人口， 交通， 產業），然後根據你所在城市的， 橫向比較一下哪塊區域整體不錯， 然後再考慮是否要投資這套房子， 不要再衝進去買買買了！
參考數據：2018年廣州市戶籍人口規模及分佈情況（廣州市統計局）
參考文獻：廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市先進製造業發展及佈局第十三個五年規劃（2016-2020年）的通知
廣州市城市總體規劃（2017年-2035年）
閱讀更多 求智路上 的文章
