政策
中央、地方頻出利好，壓力城市將放鬆甚至刺激
一季度，受疫情影響，貨幣、財政政策同步轉向積極，央行兩度降準，釋放長期資金約1.35萬億元。不過，穩健的貨幣政策仍將貫徹執行，堅決不搞“大水漫灌”式強刺激，堅決遏制房地產金融化泡沫化。隨著LPR利率中樞適度下移，3月全國房貸利率加速下移，首套、二套房貸平均利率分別降至5.45%和5.77%。地方多措並舉為市場、企業減壓，涉及支持企業復工復產，調降土地出讓門檻，放寬預售條件，人才政策繼續發力，購房補貼、稅費減免，調降首付比例等。不過，部分省市調控政策再升級，唐山落地限售，海南省升級全域限購政策，並實行現房銷售制度。
展望未來，2020年房地產信貸政策中性偏積極，房企融資環境或將分類放鬆，大中型品牌房企或將明顯受益，融資成本有望適度下移。居民部門仍需穩槓桿，確保居民槓桿率和負債率不再繼續上升，壓力城市限貸政策或將適度鬆綁，放鬆優先級按照公積金、房貸利率、首付比例依次遞減。地方“因城施策”，一線以及熱點二線城市調控政策仍需從緊執行，廈門、寧波、台州、珠海等壓力二三線城市或將放鬆調控，上饒、岳陽等弱三四線城市更可能刺激購房需求。
1、短期貨幣、財政轉向積極，但堅決遏制房地產金融化泡沫化
1月2日至3日，央行召開工作會議，部署2020年7項重點工作。其中，首要任務仍是穩健的貨幣政策，但表述已由2019年的“鬆緊適度”變為“靈活適度”。鑑於2020年是防範化解金融風險攻堅戰的收官之年，遂將“堅決打贏防範化解重大金融風險攻堅戰”列為第二項工作任務。另外，會議首次提出“加快建立房地產金融長效管理機制”。
受困於春節假期新冠肺炎疫情加速蔓延，節後央行密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放流動性。2月3日，央行創紀錄地開展1.2萬億元逆回購操作，並在短短兩週內央行向市場投放鉅額流動性達3萬億元，明確釋放貨幣政策轉向積極的信號。3月30日，央行開展500億元7天期逆回購，中標利率下調20個基點至2.2%。
一季度央行兩度降準，釋放長期資金約1.35萬億元。1月6日，央行全面降準0.5個百分點，釋放長期資金約8000億元。3月16日，央行對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點，並對符合條件的股份制銀行再額外定向降準1個百分點，共計釋放長期資金約5500億元。
2月21日，央行召開2020年金融市場工作會議，充分肯定了2019年金融市場和信貸政策工作所取得的成績，並部署2020年6大重點工作。就房地產而言，要求保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。而從央行發言人表態來看，2020年央行將繼續實施穩健的貨幣政策，保持靈活適度，堅決不搞“大水漫灌”。
不難看出，短期貨幣、財政政策同步轉向積極，僅是應對疫情期間經濟短期下行壓力的必要措施，並非代表貨幣政策根本性轉向，穩健的貨幣政策仍將貫徹執行，堅決不搞“大水漫灌”式強刺激，尤其要避免信貸資金過度流向房地產市場，堅決遏制房地產金融化泡沫化。
2、3月房貸利率加速下移，存量房貸利率轉換取決於LPR升降預期
3、地方多措並舉為市場、企業減壓，唐山、海南調控再升級
疫情期間地方房地產政策層面呈現兩階段變化：其一，100餘城暫停案場銷售活動，房地產市場急速冷凍；其二，多省市積極為開發企業解困，並刺激需求維穩房地產市場。具體而言：
受困於疫情不斷蔓延，中國房地產協會發出號召，暫停售樓處銷售活動，待疫情過後再行恢復。隨後，北京、南京、合肥等100餘城紛紛跟進下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動，房地產市場急速冷凍，三四線城市返鄉置業潮全面爽約。典型如南京，嚴令全市所有商品房項目和開發企業暫停舉辦發佈會、答謝會及開放、登記報名、認購、開盤等各種形式的群體性活動。
疫情期間地方政策熱鬧紛呈，積極為開發企業解困，主要集中在以下3個方面：
其一，廣州、青島、廈門、蘇州等多城支持企業復工復產，力爭將疫情的負面影響降到最低，涉及簡化項目復工手續辦理，推動重點工程、重大項目全面開工，獎勵企業招工等。即使疫情最為嚴峻的武漢，現已實行差別化分批覆工復產，有序開展線上線下營銷活動。蘇州復工政策最為給力，實施集中返崗包車補貼，包車費用由市、縣兩級給予用工企業50%的補貼。石家莊則對招用畢業2年內高校生、去產能企業失業員工、登記失業半年以上人員的企業，給予每人1000元標準的就業補貼。
其二，調降土地出讓門檻，緩解房企拿地時的資金壓力，涉及降低競買保證金，延期或分期繳納土地出讓金，順延項目開竣工期限等。典型如西安，新出讓土地按起始價的20%確定競買保證金，合同簽訂後一個月內繳納50%的土地款，餘款可在一年內分期繳納。
其三，放寬預售條件，全力支持企業促銷售、抓回款，涉及順延項目預售期限，調整預售審批標準，放鬆預售資金監管等。典型如蘇州，取消結構性封頂現房銷售，已成交需要結構封頂或現房銷售的地塊，可以提前入市。又如河南鶴壁市，多層建築進度正負零、小高層完成地面1層、高層完成地面2層施工即可辦理預售。
與此同時，多城市更在需求端刺激，維穩房地產市場，集中體現在以下3個方面：
其一，人才政策繼續發力，政策內容不斷升級，涉及調降人才落戶門檻，享受戶籍人口購房政策等。典型如蘇州，全面放寬落戶標準，本科以上學歷人才可直接申請落戶。又如江門，優化人才購房資格，大專以上學歷人才免社保可購1套住房。
其二，購房補貼、稅費減免最為直接有效，人才往往能享受更高的補貼標準。典型如馬鞍山，個人在市區首次購買90平方米以下普通住房，給予房屋價值1%的補貼；本科及以上高層次人才在市區首次購買90-144平方米普通住房，給予房屋價值1.5%的補貼。又如欽州，假使在2020年3月、4月、5-12月購買新建商品房，分別可享受100%、80%和50%的契稅補貼，醫護人員在2020年購買新建商品房，可享100%的契稅補貼。
其三，在央行現有限貸政策框架下，部分城市銀行執行層面適度降低首付比例。譬如，浙商銀行調降非限購城市首套房首付比例最低至20%，紹興市工商銀行落地執行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。
值得一提的是，短短1個月內已有駐馬店、廣州、濟南和海寧等4城出現“政策一日遊”，基本可以劃歸為以下三類：其一，需求端刺激性政策，典型如駐馬店降低首套房公積金首付比例至20%，並給予首套購房者100-200元/平方米的住房補貼。其二，局部放鬆限購，譬如在濟南先行區直管區購買二星級及以上綠色住宅不限購，又如海寧首屆雲上房博會期間非戶籍家庭限購政策暫不執行。其三，核心城市類住宅公寓銷售解禁，典型如廣州商服類項目不再限定銷售對象，意味著類住宅公寓產品銷售解禁。
4、展望——房地產信貸：中性偏積極，房企融資分類放鬆、居民穩槓桿
3月27日，中央政治局會議提出要加大宏觀政策調節和實施力度，積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，適當提高財政赤字率，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕。
我們認為2020年貨幣政策整體穩健偏積極，央行將積極運用逆回購、MLF等逆週期調節工具，著力舒緩銀行間市場流動性壓力，年內不排除繼續定向乃至全面降準、降息的可能性。財政政策也將提力增效，適度擴大財政赤字率，尤其要對重災地區以及行業結構性減稅降費，以期支持實體經濟尤其是小微、民營企業平穩健康發展。
不過，央行逆週期調節絕非放水房地產，且就去槓桿而言，房地產仍是去槓桿的重要領域。預計2020年房地產信貸政策整體中性偏積極，堅決遏制房地產金融化泡沫化，嚴防信貸資金過度流向房地產市場。
具體而言，房企融資環境或將分類放鬆。一方面，貸款受益主體或將傾向於大中型品牌房企，國企、央企以及頭部房企更具融資優勢，融資成本有望適度下移，最大程度避免因資金鍊斷裂所引發的市場共振風險，尤其要避免重演2014年全行業的降價潮。另一方面，對於那些高槓杆、高負債經營的房企，以及拿地態度一貫激進，屢拿地王的房企，仍要監督其有序去槓桿或者穩槓桿，整體受益程度有限。
居民高槓杆購房註定難以維繫，穩槓桿將是下一階段主旋律，確保居民槓桿率和負債率不再繼續上升。除非房地產市場重現2014年的全面降價潮，否則2020年居民限貸政策難言實質性轉向，諸如“330”、“930”這類刺激性政策暫無全面落地的可能性。譬如，認房不認貸，二套貸款已結清算首套，調降首套、二套住房首付比例等重磅刺激性政策實難落地。
當然，部分壓力城市限貸政策或將適度鬆綁，放鬆優先級按照公積金、房貸利率、首付比例依次遞減：
其一，鑑於地方政府在公積金貸款政策調整上擁有更大自主權和靈活性，預計公積金貸款放鬆或將成為壓力城市適度放鬆限貸政策的首選工具,涉及下調公積金貸款首付比例，提高公積金貸款額度等。
其二，在LPR利率中樞適度下移的作用下，預計全國房貸利率大概率繼續下移。聯繫到各城市銀行房貸利率執行標準不一，且有較大的自主性，壓力城市更有望適度調降房貸利率，涉及調降首套、二套房貸利率上浮比例，首套房貸利率恢復至基準利率等。
其三，認房不認貸，二套貸款已結清算首套，調降首套、二套住房首付比例等重磅政策難以在全國層面落地執行，更可能侷限於市場下行壓力極大或者受疫情影響極為嚴重的城市，譬如湖北省內的黃岡、隨州等三四線城市，抑或是個別商業銀行的局部試點。
5、展望——因城施策：一線及熱點二線維穩，壓力二三線放鬆乃至刺激
在穩地價穩房價穩預期的政策大環境下，預計2020年調控政策全面放鬆基本無望，“四限”調控註定將延續更長的時間週期，但局部放鬆依舊可期，壓力城市放鬆調控也在市場預期之中，在一定程度上緩解市場下行壓力。
一線城市以及蘇州、西安、南寧等部分熱點二線城市房地產政策層面仍需維穩，基本沒有放鬆調控的可能性。隨著市場下行壓力不斷加劇，預計廈門、寧波、長沙等部分二線城市以及珠海、台州等多數三四線城市可能局部甚至全面放鬆調控，上饒、岳陽等需求枯竭的弱三四線城市更可能出臺刺激性政策，涉及購房補貼、稅費減免等。
壓力城市更可能局部放鬆乃至全面取消限購、限價以及限籤，人才政策也將繼續發力，但放鬆限售的可能性不大。具體而言：
限購政策或將分城市、分區域精細化調控，意即熱點城市、核心區域限購政策仍需從緊執行，以期維穩房地產市場，打壓房價上漲預期；壓力城市、遠郊區域可能局部放鬆甚至全面取消限購，涉及單身家庭、遠郊區域不限購，降低乃至取消非戶籍家庭社保繳存年限門檻等。
限價政策大概率將有所鬆綁，更多城市將進一步放寬商品房預售條件，加快預售證審批，便於開發企業儘早實現項目開盤銷售，儘快實現現金流回正。譬如，降低商品房預售條件標準，階段性取消現房銷售，放鬆預售資金監管等。
當然，熱點城市仍要防止房價過快上漲，核心一、二線城市高價盤乃至豪宅項目售價仍需管控，避免核心城市房地產市場陷入“一放就漲”的怪圈。疫情影響嚴重的二三四線城市更要防止房價大幅下跌，短期內房價管控的“安全墊”不會撤出，避免重演2014年全行業的降價潮。
限籤政策有望分類放鬆，剛需以及改善性項目網籤備案大概率將有序放開，成交數據“失真”問題將有所緩解。不過，基於穩房價的客觀要求，高價盤乃至豪宅網籤備案較難全面放開，或將繼續採用“高低搭配”的方式，結構性平抑房價上漲壓力。
人才政策將繼續發力，政策內容也將不斷升級。一方面，落地人才政策城市範圍將進一步擴容，更多二、三線城市將跟進出臺人才政策。另一方面，除了調降人才落戶門檻這類常規操作之外，壓力城市有望出臺鼓勵人才購房消費的刺激性政策，涉及人才購房不受戶籍、社保限制，人才購房補貼、稅費減免等。
放鬆限售的可能性不大，源於負面效應不容忽視。一方面，熱點城市放鬆限售或將加重市場投資炒作氛圍，助推房價上漲預期，明顯有違中央一貫堅持的“房住不炒”政策主基調；另一方面，壓力城市放鬆限售並不會刺激購房需求，對新房市場利好程度有限，反而會加劇二手房市場拋售壓力，進而帶動新房市場共振下行。
行業
銷售、投資、新開工增速創20年新低，樂觀預期下半年有望恢復
1-2月，房地產行業的各項指標數據諸如房地產銷售金額、銷售面積、開發投資額、新開工面積全面下行，創近20年來新低。目前來看，為衝抵疫情對經濟帶來的負面影響，央行已密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放流動性，各地政府也通過土地出讓金分期、預售條件放寬、稅費減免、購房補貼、契稅減免等方面為房企緩解資金壓力。不過考量到新冠疫情的複雜性，目前我國仍面臨全球新增病例的輸入性挑戰，對房地產行業的負面影響還是十分巨大的。
1、銷售面積、金額同比降3成符合預期，復工後一線有望率先復甦
首先看一下銷售情況，1-2月因疫情影響，多地線下售樓處被迫關閉，三四線“返鄉置業”爽約，居民無心購房，居家抗疫，因而整體銷售數據呈現出“斷崖式”下跌，商品房銷售面積為8475萬平方米，商品房銷售額為8203億元，同比分別下降了39.9%和35.9%，環比均下降6成。
不同區域銷售數據全線下滑，不過整體的降幅與疫情的嚴重程度基本成正比，中部降幅最為顯著，面積、金額同比下降均超45%，其次為西部和東北地區，東部地區的抗跌性最好，1—2月商品房銷售面積3537萬平方米，同比下降34.9%；銷售額4792億元，下降30.0%。
2、開發投資額累計增速由正轉負跌至-16.3%，創近20年來新低
3、春節傳統淡季疊加疫情影響，新開工、土地購置面積同比降幅持續擴大
新開工這塊大家同樣比較關注，1-2月，房屋新開工面積10370萬平方米，同比下降44.9%，房企新開工動力略有不足。究其原因，無外乎以下兩點：一方面按歷史規律來看，春節傳統假期，外地務工人員返程，本就是開工淡季；另一方面，新開工通常滯後於土地成交兩個季度左右，2019 年土地購置面積創十年來新低，這也“拖累”2020年的新開工指標，房企不得不面臨“無地施工”的尷尬境況。此外，縱觀自2001年以來房地產開發企業新開工面積累計同比增速的變化情況，2009年、2012年、2014年、2015年都曾降至負值，但是整體的跌幅都不如今年1-2月的如此顯著。
4、展望：信貸微調疊加量化寬鬆強化購房預期，銷售“先抑後揚”不會顯著失速
2020年房地產行業開局不佳，1-2月行業指標的全線下滑主要是新冠疫情“黑天鵝”事件的影響，隨著國內疫情逐步得到控制，各地陸續復工，3月預期會小幅回升，但是總體表現仍會不及去年同期。考量到新冠疫情目前已上升為全球性傳染病，預防輸入型病例的任務依舊艱鉅，對房地產行業的負面衝擊還是十分顯著的；但也有否極泰來的機會，2020年開年以來，各地為對沖疫情的負面影響，中央和地方各類刺激政策不斷湧現,尤其是樓市信貸微調被默許,疊加外部新一輪量化寬鬆,先知先覺的購房人開始不淡定，樂觀預期被強化。在這樣的情況下，我們對於後市給出如下幾點判斷：
一是全年樓市成交併不會顯著失速，成交量也不會大幅下滑，大概率將呈現先抑後揚、總量回落10%以內的走勢。疫情之後，核心一、二線城市特別是長三角諸如蘇州、南京、杭州等城市成交有望率先企穩回升，房企投資重點也將日漸集中在這些核心城市。
二是新開工方面，在地方放寬預售審批要求的利好下房企預計將於窗口期加緊項目開工以儘快預售回籠資金，因而新開工面積有望在二季度穩步回升。
三是土地購置方面，政府全年供地計劃受疫情影響有限，隨著核心城市土拍復常，整體增速有望低位回升，但考慮到房企拿地仍舊謹慎，降幅難見大幅收窄。
四是隨著疫情逐步得到控制，各地工程項目陸續復工，加緊工期，追趕因疫情拖延的工作進度也在情理之中，開發投資額在新開工、施工面積的驅動下，有望在下半年得到小幅回升。
新房供應
整體同、環比齊跌。預計二季度各線城市將顯著回升
新冠肺炎疫情在1月、2月的大規模爆發、大範圍蔓延導致全國樓市一度陷入停滯，售樓處停業、項目停工、房企延遲復工皆造成多數城市商品住宅供應量驟減甚至歸零。隨著疫情在國內基本得以控制，房企“搶開工、搶銷售”意願愈加強烈，預計推貨積極性將明顯提升，二季度整體供應量將有大幅回升。
1、前2月同比銳減46%，二線城市環比跌幅顯著，三四線同比跌幅最大
前2月，一線城市商品住宅新增供應共計152萬平方米，同、環比分別下滑37%和69%。分城市來看，北京受去年低基數效應影響，供應量同比仍增11%，深圳前2月供應量僅7萬平方米，同、環比跌幅皆為四城市之最，達81%和94%，究其原因，一方面去年12月業績衝刺期項目集中入市導致1月供應乏力，另一方面則是疫情直接導致2月深圳商品住宅出現斷供。
20個重點二線城市商品住宅新增供應量總計978萬平方米，同比下滑39%，環比下跌77%，環比下滑幅度明顯高於一線和三四線城市。由於疫情爆發期時值春運，作為重要交通樞紐的二線城市承壓明顯，成都等在疫情爆發初期就率先下發通知關閉售樓處，體現在商品住宅供給上，2月多地新增供應掛零，超七成二線城市新增供應量不足10萬方。
48個三四線城市商品住宅新增供應面積1076萬平方米，環比下滑66%，同比下跌51%，同比跌幅顯著高於一二線城市。恰逢春節的新冠肺炎疫情直接導致三四線城市的返鄉置業需求遞延甚至取消，同時導致房地產項目暫停開盤推售。
2、3月復工反彈使一季度整體同比跌幅收窄至38%，二線城市復甦迅速
3月，隨著新冠肺炎疫情逐步得到有效控制，各地線下售樓處陸續開放，房企基本復產復工，商品住宅供應也迎來小高峰，50個重點城市商品住宅當月新增供應共計1583萬平方米，環比上月增長6倍，已達到去年3月的六成水平。相對而言，二線城市供應復甦較為迅速，3月整體供應量同比跌幅僅26%，顯著低於一線、三四線城市。
分能級來看，一線城市供應恢復速度相對緩慢，3月供應量同比下跌達60%，且新增供應主要集中在廣州，北京、上海的仍維持10萬平方米左右的低位供應量。市場熱度回升疊加一系列政策利好刺激，二線城市供應量迅速反彈，20個二線城市3月整體新增供應1057萬平方米，近四成城市供應量已顯著高於去年同期，杭州、青島等已大致持平於去年同期供應高峰值，成都、廈門供應量同比近乎翻番，南京同比增幅更是高達203%。三四線城市商品住宅供應呈現分化回升，常州、金華、梧州等3月供應量同比回正，而無錫、常熟等同比跌幅仍超六成。
3、展望：一線城市穩步回升，二線顯著提升，三四線探底反彈
預計二季度一線城市供應量穩步提升。一方面，疫情導致房企資金鍊承壓，為了加速銷售回款，房企勢必會在二季度加大供貨力度，但另一方面，受到前期土地供應量限制，未來一線城市新增供應總量難有大幅突破提升。
二線城市供應量將有顯著提升。一方面，前期積壓的供應亟待入市，且由於疫情發展仍不明朗，甚至存在年末再次爆發的可能性，房企勢必抓住二季度窗口期加速推貨，尤其是在復甦動力相對強勁的二線城市，另一方面，二線城市普遍出臺了針對房企的定向紓困政策，主要集中在緩繳土地出讓金、降低預售取證標準等，料將有效推動在途商品住宅項目加速入市。
三四線城市整體供應量將在二季度出現明顯反彈。一方面，原本面向返鄉置業客群的備貨將在二季度集中入市，另一方面，部分城市推出了階段性需求刺激政策，如衡陽、欽州、撫州為購房者提供契稅補貼，佛山、汕頭等人才新政面世，都會大大增加房企推貨動力。
新房成交
環比降6成，同比降3成，料二季度成交規模將微增
一季度，樓市整體成交可謂“一波三折”：因疫情突發，多地售樓處被迫關閉，春節“返鄉置業”爽約，1-2月整體樓市成交呈現出“斷崖式”下跌，3月隨著國內疫情得到初步控制，房企實現全面復工，樓市成交也隨之穩步恢復，甚至部分一、二線城市再現開盤熱銷、地市火熱，後市購房樂觀預期被再度強化，二季度整體成交仍有望保持穩步增長。
1、79城前2月成交同環比齊跌，三四線返鄉置業“爽約”降幅顯著
CRIC數據顯示，2019年1-2月79個重點城市商品住宅合計成交3173萬平方米，環比銳減62%，同比下降36%。受新冠疫情“黑天鵝”的負面影響，各能級城市面臨全線下跌，環比跌幅均在6成左右，其中二線跌幅最大，環比下降64%；同比跌幅則均在3成以上，三四線城市因“返鄉置業”爽約，同比下降達36%。具體來看：
- 一線城市成交量穩步下調，1-2月僅成交210萬平方米，同環比分別下降33%和61%。北上廣深四城均呈現出環比回落，同比僅深圳出現小幅微增的情況。其中廣州的跌幅最為顯著，雖然供應小幅放量，但因經歷了去年年末需求的集中釋放，疊加疫情形勢相對嚴峻，居民無心購房，成交同環比分別下降了48%和67%。
- 二線城市成交量環比跌幅64%，同比跌多漲少，不及去年同期。21個二線城市總成交量僅1555萬平方米，且環比全線下跌，這主要源於春節銷售淡季和新冠疫情突襲的雙重影響；同比則跌多漲少，僅有蘭州、廈門兩城因去年基數過低和年末延遲備案等原因，同比出現了正增長。
- 三四線城市因新冠疫情原因，“返鄉置業”爽約，同環比降幅顯著。數據顯示，1-2月54個三四線城市成交量共計1407萬平方米，環比下降59%，同比下滑36%，分城市來看，整體行情與二線城市類似，環比全線回落，同比僅茂名、湛江、雲浮、六安、東營等少數幾個城市出現了正增長。
2、3月環比增3倍使得一季度同比跌幅收窄至35%，核心二線“復甦”顯著
因新冠疫情在國內已得到初步控制，供應穩步放量，3月樓市成交有了顯著回升。50個重點城市3月整體成交1916萬平方米，環比增長309%，同比仍跌30%。整體一季度成交“先抑後揚”，1-2月多數城市近乎為0成交，3月小幅放量，50城一季度成交同比去年仍下跌了35%。
分能級來看，一線城市一季度成交為363萬平方米，同比下降36%。其中北京跌幅最大，同比下跌了46%，3月市場小幅回暖，但是成交絕對量依舊偏低，僅為17萬平方米，環比小幅增長22%，同比大降62%，主要源於北京整體的供應仍屬低位，經歷了去年年末需求的集中釋放，當前剛需觀望情緒仍比較濃厚。深圳市場復甦相對較快，今年一季度成交僅同比微跌1%，得益於外來務工人員基本已經返程，近期商務公寓屢開屢罄：3月7日，104套總價區間在2000萬-5000萬的太子灣雲璽房源當日售罄；3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄。預期後續剛需、改善需求仍有望持續平穩的釋放。
二線城市一季度總成交2756萬平方米，同比下降34%，與一線和三四線相比，跌幅最小。從絕對量層面，成都、重慶、杭州都迎來了疫情後需求的集中釋放，1-3月成交量均超200萬平方米，典型代表如成都，近郊的江口水鎮項目3天到訪量超千組；節後“萬人搖”項目重現——恆大天府半島中籤率不足1.5%。與之形成鮮明對比的是，武漢重災區疫情負面影響猶在，3月仍為0成交，一季度成交量同比去年下降6成。單3月環比來看，二線城市集體“飄紅”，部分城市諸如重慶、寧波環比增幅均超2000%，主要源於上月基數過低的緣故。單3月同比來看，多數城市城市仍未恢復至去年同期水平，近成都、杭州、昆明、合肥3月穩步放量，同比出現了正增長。
三四線城市一季度成交1091萬平方米，同比下降37%，跌幅最為顯著。主要源於新冠疫情下，三四線返鄉置業爽約，據CRIC測算，2020年返鄉置業“受損量”約800萬平方米和600億元；加之多數三四線城市經歷了前2年的房價翻番，購買力基本都已透支，整體成交相對低迷也在預料之中。其中東南沿海長、珠三角城市因疫情相對較輕，加上防控到位，成交抗跌性良好，諸如常州、紹興、福清、江陰一季度累計同比降幅均在2成左右，寧德同比甚至上升了7%。
3、展望：二季度一、二線成交將企穩回升，三四線持續分化下行
綜上，在新冠疫情的“陰霾”下，一季度樓市成交大幅回落已成定局，不過隨著國內新冠疫情得到了初步控制，房企陸續復工，加之各地出臺了多種為企業紓困的良策，3月樓市也出現一些轉暖徵兆：一方面房企加快了推盤節奏，供應小幅放量，二三線的推盤節奏明顯快於一線；另一方面成交也有了穩步增長，尤其是核心一二線城市諸如深圳、蘇州、成都等項目熱銷頻頻，市場轉暖跡象顯著。基於此，我們認為，疫情對樓市的負面影響將會逐月遞減，二季度成交會穩步回升，整體表現也會略好於一季度，具體來看：
一線城市成交量有望小幅回升。事實上，當前一線樓市已然有一些復甦徵兆：北、上地市大熱，房企拿地熱情高漲，上海徐匯濱江180萬平方米超大體量絕版地塊，由28宗地塊組成，整體投資金額或將達到700億元。最終由香港置地聯合體底價310億元摘得，創造上海新的總價地王紀錄。深圳多盤熱銷，商務公寓屢開屢罄：3月7日，104套總價區間在2000萬-5000萬的太子灣雲璽房源當日售罄；3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄。由此可見，大市低迷的背景下，核心城市的投資價值正在日益凸顯，客戶觀望情緒轉淡，購房信心增加。二季度若供應持續放量，成交量將保持小幅回升態勢。
二線城市成交有望企穩回升，尤其是東南沿海核心二線，成交表現將持續轉好。主要源於一方面當前市場本就處於疫情過後的快速恢復期，此前我們的調研數據也顯示，74%的購房人群選擇延後置業而非取消，前期被壓抑的需求集中釋放造成成交在短期內快速回升基本符合預期；另一方面2020年開年以來，各地為對沖疫情的負面影響，中央和地方各類刺激政策不斷湧現,尤其是樓市信貸微調被默許,疊加外部新一輪量化寬鬆,先知先覺的購房人開始不淡定，樂觀預期被強化。
具體來看，首先，長三角的部分城市諸如南京、蘇州、杭州等城市成交有望率先企穩回升，高性價比項目將持續熱銷；諸如蘇州3月20日開盤的碧桂園伴山瀾灣雅苑、龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤的龍湖大境天成項目，無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”；南京產登記中心更是在3月1日到24日，線上線下共計開出15742份購房證明。其次，瀋陽、大連、濟南等環渤海城市受疫情影響相對較小，樓市恢復較快，二季度成交有望保持穩中微增；最後，中部城市諸如重慶、武漢、長沙等城市疫情負面效應尚未消弭，整體成交有望在二季度末逐步恢復如常。
三四線城市市場回調壓力巨大，各城市間分化也會持續加劇。從目前的市場輪動週期來看，部分三四線城市由於房價已經上漲至階段性高位，購買力已近乎枯竭，加上貨幣化安置比重逐漸減少，成交量勢必會受影響，尤其是中西部一些經濟基礎較差、產業發展落後、人口持續淨流出三四線城市成交有可能會大幅下滑；另一方面環都市圈三四線因人口外溢、產業承接等因素具備長期發展前景，典型代表諸如常州、無錫、南通、徐州、嘉興、佛山、中山等。以超大城市的發展路徑來看，未來一定是城區的擴張，新城建設、產業轉移、人口外溢等等，而環都市圈的周邊三四線無疑會因地緣優勢得到更多資源傾斜和發展機會。
二手住房
疫情給下行成交“雪上加霜”，規模恢復有待時日
新冠疫情導致本就陷入下行頹勢的二手房市場“雪上加霜”，2月二手經紀叫停使得前2月全國成交面積累計同比降幅擴大至38%。一季度末核心城市二手經紀復工，南京、深圳復甦超預期。但受全球疫情不明朗、居民需求受抑制等影響，整體市場規模恢復仍有待時日，部分城市預計後續復甦動力缺缺。
1、1月同比跌21%頹勢已現，疫情“雪上加霜”前2月降幅擴大至38%
據CRIC數據統計顯示，15個典型城市2020年第一季度1-2月二手房累計成交面積僅997萬平方米。自1月中旬起全國二手房市場受疫情幾經停滯，前兩月累計同比跌38%。一線城市成交面積累計同比跌24%，而二線及三四線城市尤為嚴重，二線城市成交面積累計同比跌44%。
2、3月核心城市普遍穩步回升，南京、深圳甚至超預期同比增長30%
一季度末，各省市陸續恢復房地產中介線下帶看業務，城市成交規模環比普遍翻倍，但同比來看距離正常水平尚遠。整體來看，3月全國8個重點城市二手房成交體量為304萬平方米，環比增241%，但同比仍跌34%。
3、展望：整體市場恢復仍需較長時間，部分城市復甦後勁不足
隨著各省區市陸續允許恢復二手房經紀業務，核心城市出現成交量倍增暴增的現象。但是主要強調的是，成交“報復性”激增不會長久，整體市場仍處於歷史較低水平，事實上部分城市已出現規模恢復緩慢甚至倒退的現象。一方面長達兩個月的“停市”使得市場潛在客戶容量大大降低，當前成交激增僅是積壓需求快速兌現的產物，另一方面隨著新房銷售復工，二手房市場熱度為新房倒吸在所難免。因此
我們預計整體二手房市場恢復仍需較長時間，二季度將是關鍵階段，同時仍需謹防部分城市因需求減少而成交規模出現一降難復的現象。房價
整體房價穩中趨降，一二線穩健、三四線漲跌分化
一季度全國房價中樞在“房住不炒”下依舊延續2019年年末逐漸趨穩的態勢，但受疫情影響各能級城市一二手房價同比增速均收窄。一季度末隨著國內房地產正常化，各能級城市房價走勢分化明顯。一、二線及強三線城市房價穩中微降，其餘超五成三四線復甦緩慢，城市房價同、環比增速明顯回落。
1、70城房價整體穩中趨落，各能級一二手房同比增速均收窄
2、核心城市房價穩健，超五成三四線城市房價受疫情影響明顯回落
受疫情影響2、3月全國房地產市場被迫停滯，多家房企採取降價方式促進銷售走量。在此影響下，據CRIC數據顯示一季度多城新建商品住宅成交均價同、環比明顯下跌，三四線城市為數尤為眾多。事實上，1、2月銷售的房源多在3月轉為簽約備案數據，因此3月全國房價可充分代表一季度整體水平。
分能級來看，一線城市房價穩中微降，疫後穩價潛力十足。北上廣深4城中，3月新房銷售均價僅廣州同比跌5%，其餘3城同比均上漲，北京漲勢最高達9%。此外上海、深圳對比2019年末房價分別上揚2%、7%，北京環比2月上揚6%。結合一季度末上海、深圳部分項目認籌爆滿、開盤售罄等事實，可以看到一線城市整體房價受疫情影響不大，在疫後需求釋放的過程中房價仍將保持平穩態勢。
二線城市環比回調明顯，同比依舊持穩。環比增速上，近八成共14城房價回調，其中南京，3月成交多為遠郊及近郊板塊項目，故城市房價環比被結構性拉低21%；而杭州3月奧邸國際、御虹府等高端項目入市，環比拉高整體城市均價17%。從同比來看，除寧波、大連、南寧、長春外其餘城市一季度末房價均較同年同期有所上漲。其中、廈門、杭州、蘇州、長沙更大20%以上。除去房價結構性上漲的因素外，可以看到二線城市整體房價中樞保持穩定，個別城市房價受疫情影響略有微降。
三四線城市漲跌互現，強三四線房價堅挺，其餘城市顯著回落。經濟強市無錫、東莞、瀘州、安慶、桂林、蕪湖等城銷售均價同、環比齊漲，其中無錫同比漲21%，蕪湖環比漲18%，城市購房需求充足下疫後市場快速回暖，房價堅挺穩健。其餘城市房價則均有一定回調，資陽、平潭、石獅、龍巖等城更是同環比齊跌。
庫存
七成城市同比擴容，六成城市消化週期升至警戒線
2020年一季度，七成以上城市庫存同比明顯擴容，梧州、蕪湖等城市庫存量近乎翻番。疫情期持續低迷的成交量也導致超九成城市消化週期攀升，六成以上城市消化週期一舉躍升至18個月以上高位。預計隨著疫情影響逐步散去，熱點城市成交或將迎來反彈行情，預計二季度一、二線城市庫存將有所回落，但三四線市場庫存仍可能繼續擴容，未來去化壓力不容小覷。
1、七成城市庫存同比擴容，成交低迷致使九成城市消化週期上升
截至3月末，50個重點城市商品住宅庫存量30432萬平方米，同比2019年3月末增幅高達11%。儘管1月中旬爆發的新冠肺炎疫情導致各地售樓處停業、項目停工、房企延遲復工，使得部分城市樓市出現短期供需缺口，蘇州、寧波熱點城市等庫存量環比收縮超超10%。但從同比來看，整體庫存量仍在不斷攀升，七成城市庫存同比有所擴容，梧州、蕪湖等庫存近乎翻番。
受疫情導致市場停擺、成交下滑影響，各地商品住宅消化週期明顯拉長，九成以上城市消化週期同、環比齊升，33個重點城市消化週期一舉躍升至18個月以上高位，其中北京、大連、廈門、煙臺、梅州等7個城市消化週期已超40個月，庫存壓力不斷積聚。
2、商品房待售面積同比由跌轉增，住宅待售面積較2019年末激增3224萬方
3、展望：一、二線城市庫存持續回落，三四線市場庫存或將繼續擴容
近兩月，為紓困房企、恢復樓市，多地政府出臺了針對房地產行業的扶持政策，譬如降低預售取證標準等，都將有效引導提升二季度房企推貨意願和推貨節奏。就需求端來看，隨著疫情影響逐步散去，購房者信心將有明顯提升，前期積壓的購房需求將穩步釋放。
在供求兩端共同發力的情況下，預計二季度各城市庫存量呈現波動分化。具體來說，一、二線城市庫存量或將出現小幅回落，由於供給恢復一定程度上還受到項目施工進度影響，而因疫情延誤的工期進度一時間很難回補，但需求復甦相對靈活，尤其是深圳、成都、蘇州等城市，樓市已然出現局部過熱跡象，短期內供不應求形勢恐難逆轉，最終將有效消化現有庫存。
而三四線城市二季度庫存量仍可能繼續擴容，一方面，此前積壓的返鄉置業需求很可能隨著返城復工而延期甚至消失，另一方面，前期積壓的供應將在二季度集中入市，或讓樓市重回“買方市場”，加劇購房者觀望情緒。事實上，三四線樓市承壓之大、去庫存之難，從近期江門、瀘州等三四線城市購房補貼、取消限購等“救市”政策頻出也可窺見一二。
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