融創2019年財報：多項指標創新高，短期負債風險上升

　　出品 | 於見

　　兩年前，房地產大佬萬科的一句“活下去”震驚了整個行業，沒想到兩年後這句話一語成讖。

　　從18年開始，中央經濟工作會議提出的“房住不炒”就為近兩年的房地產市場定下了主基調，整體房地產市場環境轉冷、降溫並保持平穩運行。然而，隨著今年年初疫情的出現，房地產市場遭受到了更為嚴重的衝擊。

　　根據有關數據顯示，今年1月-2月，全國房地產投資、銷售、拿地等均出現較大幅度的下滑，其中開發投資下降了16.3%，商品房銷售面積下降達到39.9%。並且，面臨著嚴峻的現金流問題，不少中小型房企陸續宣佈破產，根據人民法院公告網信息顯示，截至3月23日，共有98條房企宣佈破產的公告。

　　中小企業陸續破產，大房企的日子也不好過。眼下多家龍頭房企公佈了2019年財報，通過整理各大房企年報發現，雖然這些房企的營收都有一定的增長，但是整體表現難言樂觀。以融創為例，雖然其2019年的多項營業指標都有顯著增長，但規模擴張所帶來的財務風險也為企業敲響了警鐘。

　　2019年，融創多項經營指標都創下了歷史新高。根據財報顯示，2019年融創實現營業收入1693.16億元，同比增長35.73%;實現歸母淨利潤260.28億元，同比增長57.11%;淨資產收益率37.2%，較上年增長4.3%;每股收益達5.99元，同比增長58.0%。

　　財報中提到，融創收入和利潤大幅增長的原因是銷售業績的持續攀升。2019年，融創實現合同銷售金額約5562.1億元，目前位列行業第四，行業龍頭地位較為穩固。

　　不過，受到宏觀環境以及疫情的影響，融創的銷售額增速明顯放緩。2016年、2017年融創的銷售額增速達到了100%，也正是這兩年，融創的銷售規模從不足1000億增長到3620億，但是2018年和2019年，融創銷售額增速出現大幅下滑，僅為27.3%和20.7%。

　　另外，因為合作開發的模式越來越盛行，合約銷售額已經無法體現房企實際的銷售水平，所以以剔除非權益部分的權益銷售額進行分析更能體現房企的真實銷售狀況。可以發現，融創2019年全年實現權益合約銷售額為3839.2億元，同比增長僅為16.71%。

　　除了銷售額增速的減緩，近兩年融創去化率的下滑也是顯而易見的。

　　2017年，融創去化率(當年實際銷售額與年初計劃可售貨值的比值)為88%，2018年、2019年分別為68%和71%，明顯低於2017年。

　　除此以外，雖然融創的營收增長達到了35.73%，歸母利潤同比增速也高達57.11%，但值得注意的是，因為當期融創從聯營公司獲得的投資收益同比增加了81.46億元，以致於當期利潤的增加，如果剔除這部分的收益重新計算，那麼歸母利潤增速只為7.94%，很顯然，利潤增速並不高。

　　併購投資資金流出明顯，融創短期負債風險上升

　　融創是國內房地產行業的“併購之王”，從2015年開始，中渝置地、西安天朗、萊蒙國際等多家房企就出現在了融創成功“狩獵”的名單上。近年來，融創又先後完成了萬達文旅城、樂視、融科、環球等多個百億級別的併購案。

　　得益於在併購市場的“大刀闊斧”，融創在行業高速發展期完成了土地的儲備積累。根據2019年財報顯示，融創集團連同其合營公司及聯營公司共擁有土地儲備2.39億㎡，合計貨值預計達到3.07萬億元。如果以2019年5562億元的銷售額進行估算，預計可以滿足未來5年左右的銷售需求。

　　但也正是因為融創“任性”的“買買買”，導致企業併購投資資金的流出明顯，融創短期的負債風險加大。

　　根據數據顯示，2019年融創用於投資活動的現金流出為620億元，比2018年的341億元增加了81.82%，與此同時，公司在經營活動中所產生的淨現金流入為273億元，與2017年的751億元和2018年的521億元相比，分別減少63.65%和47.6%，這也就說明了企業日常的經營活動所產生的現金貢獻能力下降，而由於投資活動產生的資金流出增加，企業的現金流壓力增加。

　　另外，公司短期負債規模增加更為明顯，截至2019年年底，融創借貸總額為3222.7億元，增長40.5%，其中一年內到期借貸為1357億元，長期借貸為1865億元，公司現金為779億元，現金覆蓋短期債務的倍數為0.57，說明公司短期償債壓力較大。

　　而在現金流和短期負債的重壓下，融創“斥巨資”收購的文旅城項目和酒店資產，其變現能力也不甚樂觀。

　　融創中國的營業收入分為物業開發、文旅城運營及其他(主要為物業管理)。2019年財報顯示，物業開發實現營收1594.70億元，佔總營收的94.19%;文旅城運營實現營收28.52億元，佔總營收的1.68%;物業管理實現營收69.93億元，佔總營收的4.13%。

　　文旅城長期運營現金流回正至少需要5年的時間，可以預見的是，在短期內文旅城運營所能做出的營收貢獻很難會有較大的提升。而疫情的出現，對旅遊業、酒店業的影響還將持續較長時間，即使融創打算變賣文旅資產緩解壓力，但能否找到合適的買家還要打上一個問號。

　　很顯然，融創也意識到了這些問題。在業績會上，融創董事長孫宏斌表示，未來將淡化銷售規模目標，“利潤與降負債已經變成第一位”，並且為了獲得更多現金流，2020年融創會處置一部分資產，如酒店、樂園等商業項目。

　　從2018年開始，國內的房地產市場就進入了存量房時代，“房住不炒”的政策面不會有所變化，房價的上升幅度非常有限，這對於重點佈局一二線城市的融創來說並不是一件好事。而另一方面，近兩年，房企的融資成本升高，融資的渠道也在進一步收窄。目前融創的償債壓力較大，在這樣的背景下，如果融創繼續“高歌猛進”的話，其債務風險將進一步加劇。