以前，房企要成為“好學生”，或許只要銷售額一項完成得好就可以了。如今，營業額、合同銷售額、毛利率、淨負債、土儲、融資成本……這些核心指標各項均不能有明顯的短板，房企的成績單才能稱之為優秀。
3月下旬開始，房企進入年報發佈季，截至目前，已有約30家港股上市房企公佈了2019年業績報。不光只追求規模，很多房企異口同聲地喊出，把關注點轉移到提高利潤率、降低負債上。
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增速放緩繼續加大推貨
2019年，中國房地產市場平穩健康發展，百強房企銷售規模較2018年略有增長，但行業增速較前兩年顯著放緩。
克而瑞的研究報告指出，2019年內，各梯隊房企門檻進一步提升，但規模房企擴容放緩，新增千億房企數明顯下降，近4年來房企整體的目標完成率也逐年降低。總體來看，目前行業保持長期平穩發展的市場環境已趨於明朗，預計2020年企業整體規模增長將繼續維持穩中有升，百強房企內部的分化格局將會得到延續。各梯隊房企競爭格局加劇的同時，TOP30成為規模發展的重要分水嶺。
進入房地產市場後半場，房企已經不能一味追求規模擴張，發展重點也逐步由“增量”轉向“提質”，企業整體的目標增速也將趨緩。未來，市場的比拼將歸於房企的城市佈局、品牌效應、產品品質、經營管理效率等因素，這也將決定房企的可持續發展力。
值得關注的是，受疫情影響房企一季度的銷售減量較大。有排名前十的房企在業績發佈會上就表示，今年前兩月的銷售同比下降超20%，一季度下降10%。“預計二季度將回歸正常水平，增長的話要到下半年。”
一般來說，房企將全年業績按照上、下半年40%、60%的比例完成。受疫情影響，各企業在這一目標的完成預測上也情況不一。龍湖集團CEO邵明曉在業績發佈會上表示，龍湖不需要做大的供貨結構、銷售結構的調整，基本上能夠按照預定目標，順利平穩運行，上半年完成全年4成的業績目標問題不大，有信心完成全年2600億元目標。不過，也有房企表示，受疫情影響，已將上半年的完成比例從40%調至30%。
面對疫情帶來的突發情況，每個企業對全年的市場預判也不同，有的企業調低銷售目標，有的企業保持銷售目標不變，從公佈銷售目標情況的企業來看，2020的銷售目標增速大概在10%-30%之間。
但對於住宅市場，業內普遍的觀點是，需求只是被擱置而不是消失，也相信隨著疫情影響的褪去，市場會在4月份之後慢慢迴歸常態。從公佈2020年推盤貨值情況的企業來看，所有企業2020年推盤貨值均較2019年有所增加。
“今年新冠肺炎疫情客觀上確實造成了衝擊。但是房地產市場是否就一蹶不振了呢？實際上並不是。從今年3月份全國各地房地產銷售市場來看，實際上是好於預期的。”上海易居房地產研究院總監嚴躍進說。
提升利潤成房企硬指標
由於限價疊加高成本，目前房地產行業整體的利潤空間受到擠壓，利潤增長和盈利能力面臨較大下行壓力。
億翰智庫的研究報告指出，在2019年偏嚴的政策調控環境下，房企平均淨利潤率下滑，平均淨利潤率為16.39%，較2018年16.73%下滑了0.44個百分點。與2018年比較，22個房企中一半房企淨利潤率下跌，一半房企淨利潤率提升，但是總體上，淨利潤率下跌高於上升幅度。受疫情影響，房價承壓，成本費用增加，預計行業利潤率開始見頂回落。
從1000億級到2000億級，各梯隊中均有房企表示，在經歷了一段時間的規模衝刺後，降速增利潤成為其重要目標。
旭輝控股董事局主席林中在2019年業績發佈會上表示，將用極致的手段，擰毛巾的方式提升利潤空間，嚴守25%-30%的毛利率目標。
在年銷售額跨入2000億元后，綠城中國董事會主席、總裁張亞東在2019業績發佈會上表示：“我們現在最關注的不是銷售額，而是利潤。”
在2020年衝擊千億的合景泰富，在2019年初即提出“規模和利潤並進”的口號。年報顯示，2019年合景泰富預售額合計861億元，同比增長31.5%，核心利潤約52.15億元，同比增長36.8%。
房地產企業的盈利能力正在加速分化，“強者恆強”的發展態勢愈加顯現。中國指數研究院此前針對百強上市房企的研究結果顯示，百強房企淨利潤率因規模和綜合實力的差異呈現逐級遞減的趨勢，前10企業、11-30企業、31-50企業、51-100企業的淨利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。
多元化拿地降低成本
近年來隨著行業洗牌的進一步深入，房企間收併購機會增多。各家企業不止於公開市場舉牌拿地，而是通過多元化拿地方式，如互換股份合作、收併購、參與城市更新項目等方式增加土儲，同時更加註重對投資“性價比”的衡量。
以融創中國為例，2019年以來，除了公開市場拿地和舊改及產業合作項目，融創中國通過收併購獲取的土地佔整體的比例達50%，較去年的46%進一步擴大，對應貨值達6741億元。據不完全統計，2019年融創中國成功簽訂7項收併購協議，其中包括收購泛海獲取北京及上海129.65萬平方米核心區域地塊、收購雲南城投一次獲取總建築面積合計3071.6萬平方米的18宗地塊。收併購的成熟運作，使得融創中國以較低的成本優勢迅速獲取優質項目，同時完善自身的開發業務及多元業務佈局，為長遠發展提供有力支撐。
通過城市更新，控制開支及繼續保持穩定利潤率成為一些房企的做法。2019年，富力地產的土地收購策略主要集中在快速週轉的土地、低成本土地及城市更新項目，在管理資本開支的同時繼續保持穩定的利潤率。2019年富力透過在3個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地儲備，未來通過城市更新項目轉化的潛在土儲建築面積將超過4000萬平方米。
2019年華潤置地實施多渠道並進策略，積極拓展收併購、城市更新、TOD合作拿地、場館代建+片區綜合開發、集體用地等多種模式，全年非公開市場項目獲取數量佔比達44%。
克而瑞分析認為，2019年房企投資延續了2018年以來謹慎趨勢，政策未放鬆、融資逐漸收緊的大背景下，房企拿地也逐步迴歸理性。通過股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等多元化方式吸納土儲，是房企促增長降成本的有效途徑。
記者：陳靜思
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