住宅用地70年產權，到期咋續費？小區內有人侵佔通道、違反規定飼養動物，除了業主大會或業主委員會，業主個人能否要求停止損害或者賠償？選舉業主委員會需“雙三分之二”參與表決、“雙過半數”同意，這個門檻是否“太高”？4月21日，第十三屆全國人大常委會第十次會議分組審議了民法典物權編草案，建設用地使用權、業主權利等成為現場審議的熱點。
建設用地使用權
立法過程中要補上空白
住宅用地使用期限是70年，商業用地是40年，工業用地是50年……使用期滿後，房子該咋辦？民法典物權編草案第152條給出說法：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律法規辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，依照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。針對這條規定，審議過程中，不少委員提出建議。
建議1
住宅土地使用權為70年，能否在草案中明確？
李培林委員表示，草案多次提到“建設用地使用權期間屆滿”，但實際上現有條文並沒有對屆期作出明確規定。目前依據的還是國務院1990年頒佈的城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，該條例規定居住用地土地使用權為70年，商業用地40年，工業用地50年等。
李培林認為，物權編草案不能依據一個低位階的行政法規作為法律前提。為不造成現實中的爭議，建議直接引用國務院制定的條例，把其變為民法典的土地使用權期限，還可以參照土地承包經營權的相關規定，規定在使用權期間屆滿後可以依照法律規定繼續延長使用權期限。
建議2
續期費用怎麼繳，應依照法律而不是行政法規
王東明副委員長認為，建設用地使用權期間屆滿續期繳費問題關係廣大群眾切身利益，也涉及國家財稅收支，影響廣泛深遠，應當依照法律規定辦理，而不是行政法規。目前現行法律和法規中還沒有相關規定，下一步在立法過程中要補上這個空白。
廖曉軍委員建議在審議民法典物權編草案的同時，研究“一攬子”修改城市房地產管理法、土地管理法等相關法律和行政法規，明確住宅建設用地使用權續期的期限，續期費用支付標準、辦法、方式，以及繳納或者減免的具體規定。
業主個人權益
小區內有人侵權建議業主個人也可要求停止損害或者賠償
草案第八十一條第二款規定，業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
對此，李培林委員提出，如果只規定業主大會或業主委員會可以對上述行為提出請求，整個權利要求的主體就大範圍縮小了，建議該條增加“業主”，只要他人違反了公共利益，業主個人也可以要求停止損害或者賠償等。他還建議將“侵佔通道”改為“侵佔公共空間”。
共同決定事項
建議降低“門檻”，增強可操作性
草案第七十三條規定了9項由業主共同決定的事項，包括：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；使用建築物及其附屬設施的維修資金；籌集建築物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建築物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
草案第二款明確：業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決；決定前款第6項至第8項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主，且參與表決人數過半數的業主同意。
與一審稿相比，草案二審稿已降低了公共維修資金使用的表決程序，將“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半數”同意。
不過，譚耀宗委員建議，繼續降低“門檻”。他介紹，物權在整個法律制度中具有核心性，是整個經濟制度和社會制度的基礎。草案這些規定首先要求兩個佔比三分之二來參與表決，然後按照決定事項的重要性再分開兩個參與表決的四分之三和兩個參與表決的過半數，由兩個方面來決定，“門檻”還是太高，事實上難以做到。比如第三款“選舉業主委員會或者更換業主委員會成員”將很難選舉或者很難更換。他建議考慮適當地降低“門檻”，增強可操作性。
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