庫存量有所上升。過去五六年間，隨著“深惠合併”傳聞的持續發酵以及全民炒房的大力推動，大亞灣、淡水樓市持續火爆，去庫存成效非常顯著，由此也帶來一個很有意思的現象：雖然建了成千上萬的房子，雖然這些房子也沒有住人，但過去十年中建好的房子基本都賣光了。2017年，隨著“房子是用來住的不是用來炒的““房住不炒”理念不斷深入人心，以及房價日趨穩定，來惠灣（大亞灣、淡水）炒房也沒有以前那麼波濤洶湧了（最火的時候，開發商火力全開，晚上12點鐘開盤，炒房客蜂擁而至，排隊抽籤，路上停滿了車，銷售中心人滿為患）。
目前閉著眼睛買房都可以賺錢的時代基本已經終結（從17年開始高位接盤的投資客，基本是虧錢的，14年到16年上半年投資客，能保本，可能小賺，現在二手房除非價錢壓得低，不然賣不出去）。投資的持續走低，加上歷史沉澱累積，目前庫存規模又上來了一些，據官方報道（惠民之家），去化週期已經升至12個月的水平。受今年新冠疫情的影響，加上最近一兩年開建項目商品房大量上市，估計庫存量還會持續上升。
外地人購房比例偏大。因毗鄰深圳的地理位置優勢，惠灣房地產市場吸納較多深圳等周邊地區溢出剛需，且因本地剛需較小，市場購房對象整體呈現外地人購房比例較大。除深圳，北方人受氣候和環境影響，也有很多人來惠州買房養老或者過冬度假等需求，如碧桂園十里銀灘靠山一邊就有部分樓層被很多東北人買來度假或者養老。拒不完全統計，外市人購房比估計高達90%。
外地人購房比例較大，一定程度上說明市場需求結構中，投資需求較多。市場需求主力非本地剛需，這也是造成入住率不高的直接因素之一。可以這麼說過去幾年來惠灣買房的百分之九十都是來炒房的，或者至少不是買來長期居住的，16年筆者曾在瀋陽、廣州出差，惠灣樓市的廣告居然打到東北瀋陽和廣東省會去了，更別說毗鄰的深圳，高速、機場、地鐵有關惠灣樓市的廣告比比皆是，炒房成為國人樂此不彼的話題。
住宅小區規模結構不一。惠灣住宅小區規模呈現兩個特點：一是大部分小區規模較小，零星分佈；二是有的小區規模超大。以大亞灣為例，大亞灣的商品房應該說大部分分佈在澳頭和西區為主，霞湧的體量近些年才跟上來一些了，但不及澳頭和西區總量的十分之一。澳頭主要是商品房和很多農民房錯落混雜，西區這邊商品房和工業用房相間，這些錯落分佈，對於城市後期的發展應該是十分不利的，以後的規劃佈局很受限制。
再講第二個特點超大規模小區不斷出現。大亞灣就有十多個樓盤規模較大，建築面積超過30萬平方米，戶數超過3000戶，容納入住的人數超1萬。筆者所知道的大樓盤就有龍光城、德洲城、卓越蔚藍海岸花園、海惠花園、亞迪二村、國立凱旋花園、華潤小徑灣、合生濱海城、碧桂園太東天樾灣、碧桂園太東公園上城、榮盛御湖觀邸、德州城、碧桂園翡翠山、皇庭灣天下花園、十里銀灘碧桂園（有小部分是大亞灣的，大部分屬於惠東），淡水這邊有九州玉帶灣、星河丹堤、恆大棕櫚島、尚城世家、花樣年別樣城、雅居樂、中信新城等等，這些都是超大型社區，動輒就是可以住上1萬+。還有比較遠一點的什麼碧桂園山河城，建築面積都是驚人的，光在裡面走一圈，都要一個小時以上。
配套設施滿足不了居民需求。小區零星分佈，住戶分散，而公共配套設施服務半徑有限，造成商貿、交通、醫療、教育、文體休閒等公共配套設施不能滿足不了小區住戶需求。如澳頭轄區海豚灣、美林雅苑，雖然距區政府僅有2公里多，但距大型超市或農貿市場超過5公里。由於基礎生活配套較差，使得很多業主放棄了入住，甚至出現了一些已經入住的業主，因為生活不便而又搬離的情況。
另一方面，大亞灣與與深圳僅“一牆之隔”，外地購房人多為深圳人。由於交通配套不完善，極大地影響了大亞灣商品房的入住率。雖然有惠深沿海高速直通深圳，也有臨近惠州南站的高鐵直達深圳北站，但便捷性不如公交車或地鐵，且成本遠高於公交、地鐵。房地產銷售五六年前就吹的地鐵物業，就是說深圳14號地鐵延伸線，現在基本可以斷定8年內都不會修，就不用指望再吹什麼地鐵了，所以想著天天住大亞灣，淡水，去深圳上班，不用想了，我認識的朋友確實有天天住淡水，最遠也就是跑到龍崗上班，也累得半死，每天6點多起床，下午9點多回到。 目前中介都在說深大城際，深圳那邊估計很快（12月底）就動工，應該不會假，但大亞灣這邊還是遠期規劃，連影子的事都沒有。
住宅小區入住率不高。近年來，與全國很多新興城市一樣，大亞灣房地產業的蓬勃發展始終伴隨著空置率高的爭議。雖說入住率比前十年要好一些，沒有空城、睡城、鬼城那麼恐怖，但也只能說購物、交通比較方便、小區環境比較好的幾個小區入住率還可以，大部分小區入住的人還是不多，尤其是小樓盤入住率不足三分之一，一棟棟樓往往住個幾戶人家比比皆是。
大亞灣這邊澳頭老城區那邊就是比亞迪村小區入住率比較高（比亞迪員工住的為多）、西區這邊惠灣花園和海惠花園入住率比較高、再有就是萬達邊上東聯社區附近的小區入住率上來了一些、比亞迪工廠那邊，因為19年以來經濟形勢不怎麼好，工人大量的流失，人流量也就少了，世紀城那邊消費現在也不行了，17年以前，那邊熱鬧的很；還有就是龍光城那邊，主要是南區，靠深圳竹坑工廠區，屬於坪山生活服務功能外延區，人流量比較多，入住率高一些，18年沃爾瑪又開業，人氣也好很多。北區荒涼得很，入住率也超級低。星河丹堤因為靠惠州南站入住率還可以。白雲片區人氣很差，大樓盤倒是不少，但入住的人太少太少，主要配套少，像樣的的商業綜合體都沒有，要跑到淡水區政府那邊的天虹購物。淡水北面的秋長那邊更差，灰塵多得要死。
商品房入住率偏低，除前面提到的公共服務配套不足外，主要原因是常住人口增速遠低於商品房上市量增速，通俗一點說就是房比人多；外地人購房比例過高，置業投資成分較大，投資房源大量空置，住房資源大量浪費，結果就是供房養蚊子。另外，石化區周邊小區，入住率偏低，很多人也擔心不安全的因素。小區入住率不高，容易形成治安隱患，特別是人氣不旺的樓盤，物業安全壓力較大。同時，小區入住率低，導致物業公司物業管理費收取困難、效益較差，直接影響物業服務質量，易引發業主與物業公司矛盾隱患。
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