寧波樓市的發動機？
從奉化設區一直到現在，奉化堪稱是寧波樓市的發動機，不僅成交量連連創出新高，還頻頻製造出樓市熱點，奉化樓市的熱度可謂是開掛一般。
2016年，奉化撤市變區，如同開天闢地；寧波行政區規劃調整，如同鳳凰涅槃。與此同時，寧波市正式確定了“南融合”發展戰略，欲將奉化1277平方公里的土地真正納入城區範圍，其打造現代化國際都市的雄心一覽無餘。奉化立足於寧波南翼中心地位，未來宏偉前景，從區域全新規劃可一窺全貌。
奉化樓市有多火？
奉化已然成為妥妥的寧波網紅板塊！在如此瘋狂的奉化，到底該如何選擇呢？先看數據，2017年寧波六區成交57127套，奉化區6389套，漲幅排名第一。環比上漲45%，成交均價為9581元/平方米，2018年寧波六區成交52036套，奉化區7147套，成交均價為12430元/平方米，相比2017年，在2018年全市成交總量下滑的情況下，奉化區成交量依然保持逆勢上漲，可見其受到大眾買房的追捧程度！
奉化為何如此搶手？
首先我們要搞清楚一點，奉化樓市很火爆、房價被看漲，主要原因是撤市設區之後，奉化有了全面融入寧波的預期。其次寧波地鐵3號線的開通運營，使得奉化與寧波主城區的空間距離又近了一步！
杭州灣新區PK奉化區？
提起杭州灣，很多朋友都喜歡拿它和寧波的奉化區比較，房價便宜，搶房熱，房源庫存量大等等。
不可否認，兩者確實有諸多相似之處。但兩者的本質，也就是定位，有著巨大差距。世界上最有影響力的不是來自城市，而是灣區！
杭州灣新區的定位是國家級產城融合示範區，浙江省大灣區高能級產業大平臺，又是浙江政府重點打造的四大新區之一，即前灣新區的核心所在區域。
而
奉化則是寧波下屬的一個普通的轄區，相比杭州灣則略顯產業薄弱，有點地廣人稀，人口甚至外流。根據2018奉化區統計公報，全區常住人口51.5萬人，比17年減少1763人，人口呈負增長態勢。
而杭州灣新區25.4萬常住人口，而且每一年都以2.5萬人的速度增長。計劃2030年達到55萬常住人口規模，新增就業崗位約35萬個。說到底還是離不開新區產業的支撐，據統計，寧波杭州灣新區已累計落戶工業企業項目488個，投產企業436家，集聚了德國大眾、德國博世、吉利汽車、美國偉世通、中信戴卡、荷蘭聯合利華等22家世界500強企業投資項目達34個，其中中國500強企業8家 。
人口問題歸根於產業問題
產業是城市發展的基石，產業決定人群，人口問題最終歸結產業問題，有產業自然就有人口導入。
上海地產評論家蔡為民在參加杭州灣論壇時提出：
“產城融合”是杭州灣成型的“最後一里路”，也就是產業鏈和城市群的磨合。
杭州灣如今走的就是產城融合模式，除此外，杭州灣新區的生活配套也在不斷提升，上海交大仁濟醫院寧波杭州灣醫院、上海世外託管的
杭州灣濱海小學，寧波北大青鳥同文實驗學校，以及浙江最好的中學——寧波科學中學（鎮海中學分校）等項目，有的已投入使用，有的即將交付使用，有的已簽約落戶新區！
奉化相比杭州灣，最大的優勢就是靠近寧波城區，它承接的是城區人口的外溢需求以及部分投資客。但真正有錢有購買力的人，是不會去奉化買房的。
要靠奉化本地人支撐起二手房交易量是比較困難的。還是要看主城區價格擠壓之後，有多少不能接受老破小的購房者搬到奉化去安家。
而杭州灣新區略有不同，從地理位置上，杭州灣新區位於上海、杭州、寧波三大都市幾何中心。
通蘇嘉甬鐵路（滬嘉甬跨海高鐵）建成後，從上海虹橋到寧波只需
51分鐘，到杭州灣新區站僅需35分鐘。
而有望實現無人駕駛的中國首條超級高速公路——杭紹甬高速公路，建成後，杭甬可實現1小時互通。
由此可以窺見，杭州灣新區的購買力並不僅僅侷限於寧波市域範圍，它是覆蓋了整個長三角的購買人群。一個是
寧波內轄區，一個是省級產城開放平臺，因此綜合來看，杭州灣新區和奉化的PK，杭州灣新區的前景包括後勁明顯大於奉化。杭州灣新區在長三角區位
提起杭州灣，很多朋友都還以為在杭州，其實跟杭州不搭噶。杭州灣作為地理名詞，北岸嘉興、上海；南岸紹興、寧波，而杭州灣新區則正是處於環杭州灣地區的幾何中心！而且在上海市2049城市總體規劃中，寧波已經納入上海大都市圈，而杭州灣新區作為寧波對接上海的“橋頭堡”，浙滬、滬甬合作示範高地，也是最先受利的地區之一。
杭州灣新區大交通體系日益完善，現有交通一個半小時交通圈覆蓋
上海浦東、虹橋，杭州蕭山、寧波櫟社四大國際空港，上海港、寧波舟山港兩大國際大港。2020年即將開建的滬嘉甬高鐵，讓杭州灣南岸地區融入了上海1小時交通圈！從大趨勢來看，灣區經濟大勢所趨，實力強勁。根據世界銀行的數據顯示，世界60%的大城市坐落在灣區，如紐約灣、舊金山灣、東京灣（世界著名三大灣區）。
而灣區經濟可佔據全球經濟總量的75%及以上。因此中國也要打造屬於自己的灣區時代。2018年全國兩會期間，“大灣區”成為關注的焦點。粵港澳大灣區上升為國家戰略，而同年浙江省也提出了建設“環杭州灣大灣區”的發展規劃；在2019年全國兩會上，又確立了長三角一體化上升為國家戰略，並寫進政府工作報告！大灣區+長三角格局勢必會成為未來中國經濟發展的新引擎，新動力！
根據規劃浙江省將斥巨資1.5萬億打造環杭州灣大灣區，四大新區首當其衝！而作為杭州灣新區，正是四大新區之一寧波前灣新區的核心承載區域，也是浙江省重點打造高能級發展大平臺，也成一度被稱為“浙江版的浦東”！可見政府對於杭州灣新區寄於了多高的期待。
杭州灣新區目前1.2萬的均價，可以說整個環滬區域沒有比它更低的了。不可否認，杭州灣新區的購買比例也是投資客佔據多數，有人說這兒房價也是被投資客炒起來的。但我想問一點，1萬左右的均價，放在環滬區域，需要被炒嗎？
即使不是投資客，杭州灣新區必定也會漲到這個價格，這是大概率事件。只不過，投資客的進入，加推了房價上漲的速度。這是實話。從2017年的均價8千左右，到今年1.2萬，漲幅高達50%！
我一直認為的是，杭州灣的入手時機就在當下，目前杭州灣的價格還算穩定，如果等到杭州灣再漲個四五千就真不好說了。
總之，杭州灣與奉化都很火，購房人群不太一樣，外地的投資客們更關注杭州灣新區，認為環杭州灣發展前景更恢宏；寧波的投資客部分則更認可奉化，因為奉化距寧波主城更近，更接地氣，有望與城市連片發展。兩者的投資邏輯明顯是不同的。
無論奉化還是杭州灣新區都需要長期持有，才會有比較高的回報，對於在奉化或杭州灣新區買房置業者來說，只要看好中國經濟長期發展，寧波未來的發展就會越來越好，房價肯定會穩定上漲的。
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