都在收縮的商業和長租公寓領域，中駿卻要大舉進入。
又一家過去以住宅開發為主業的房企向商業地產發起衝擊，這是3月31日中駿集團控股（01966.HK）在2019年度業績會上透露出的最新信息。
3月30日晚間，中駿集團(01966.HK)發佈2019年業績，並於次日召開了線上業績會。董事會主席兼行政總裁黃朝陽、執行董事兼執行總裁黃攸權、執行董事兼助理總裁黃倫、財務總監兼公司秘書李少波以及負責商業地產業務的商業行政總裁牛偉、負責長租公寓業務方隅的行政總裁陳堅共同出席了業績會。
從出席的高管陣容足以看出中駿內部對商業和長租公寓業務的重視。業績會上，中駿野心勃勃的計劃攤上臺面：今年計劃新佈局20個購物中心、30個長租公寓。
這超過了過去多年來中駿佈局的商業和長租公寓項目總和。年報披露，目前中駿一共才佈局14個購物中心，總建築面積98萬平方米，共簽約了34個長租公寓項目，目前開業量大概只有3300間左右。
過去最擅長玩轉“雙輪驅動”模式的是新城控股，因為善於利用商業項目獲取廉價土地，新城一口氣衝到全國房企第八的位置。中駿的“一體兩翼”頗有要以新城模式為師的味道。
業績會上，中駿也宣佈了自己的五年計劃，這個計劃甚至比新城的100座吾悅廣場更為宏大，因為還包括大規模佈局長租公寓——中駿稱，到2025年，將在全國佈局100個“世界城”商業項目，每年以20個的速度推進規模化；同時佈局20萬間長租公寓，管理規模超過600億元，管理租金規模達100億。
相比之下，中駿對銷售目標轉為保守。
中駿去年超額完成銷售目標，達到805.01億元，同比增長約56.7%，也遠遠超過了黃朝陽此前提出的2019年突破700億的要求。
儘管2019年增長勢頭良好，中駿還是謹慎的將新目標下調至930億元，同比增幅僅為15.5%。
黃朝陽在業績會上表示，原本的銷售目標是1050億元，現在調低120億，大約相等於疫情下所減少的銷售金。
但一條君瞭解到，中駿內部的2020年目標仍然是超過千億。
2019年，中駿的營業收入為213.7億元，同比增幅20.2%；歸母核心溢利26.5億元，同比增加約20.5%。歸母淨利潤35.10億元，同比增加約3.7%。
由於限價政策影響項目平均銷售單價，中駿的毛利率出現小幅下降趨勢。2017年至2019年底，中駿的毛利率分別為34.1%、34.6%及27.6%。去年毛利為58.92億元，同比下滑4.1%。
從區域來看，中駿在長三角、海峽西岸、環渤海及中西部的佈局較為均衡，分別貢獻銷售金額的33.7%、21.9%、20.2%及18%。
土儲方面，中駿去年新增46個項目，新增建築面積約980萬平方米，分佈於32個城市，主要包括廈門、北京、濟南、南昌、天津、杭州、蘇州及重慶等城市，其中12個為新進入城市。
值得注意的是，一貫以一線城市為佈局重點的中駿，近年來在一線城市的新增項目和銷售額卻不升反降。
去年中駿新增項目分佈以二線城市為主，僅在年初和年底拿下北京兩幅地塊及廣州一幅地塊，在上海沒有斬獲土地。體現在銷售情況中，中駿及其合營公司及聯營公司去年在一線城市銷售佔比僅13.2%，在二線城市則超過總銷售額一半。
2018年，中駿在一線城市的銷售額降幅高達46.2%，在北京、上海等城市的簽約金額幾近腰斬。對此，中駿集團曾表示，一線城市推出多項抑制樓價升勢政策導致減慢一線城市樓盤的推售節奏。
從財務數據來看，中駿的運營管控保證了現金迴流，債務結構也有改善。去年淨負債率降低0.4個百分點至60%。截至期末，中駿現金及銀行存款結餘達239億元，相較去年同期199.7億元增加19.7%，現金短債比1.94，短期償債壓力可控。
從發債來看，據不完全統計，去年中駿共發行五筆美元債，總額為23.9億美元。主要用於贖回並註銷一筆3.5億美元票息率10%的優先票據、同時用於上海長租項目。9月，中駿還擬分批進行5.16億港元及1.8億美元定期貸款融資。
今年2月，中駿成功發行兩筆總額為14.17億元的資產專項支持計劃，並以4.8%及4.69的票面利率創下歷史新低。
中駿稱公司上半年沒有大額到期債務，在財務方面現金的流動性較為充裕。此外，中駿也預計今年的融資成本仍將維持在6.5%至6.7%之間。
在業績會的問答環節，最受關注的還是中駿的商業和長租公寓的發展計劃。
疫情發生後，商業地產和長租公寓都受到了不同程度的衝擊，此時提出大規模擴張計劃，在外界看來或許不是好的時機。
中駿管理層表示，商業的規模化正在積極被推進，甚至絲毫未受到疫情的影響，一季度，中駿拿下三個新的商業項目。在2025年佈局100個世界城商業項目後，預計年收入租金會超過45億元，淨收入的回報會在8%。
中駿會把購物中心項目分成三條產品線——A標、B標和O標，分別對應二三線城市，A標以時尚流行的消費內容服務於都市年輕家庭；B標以居家生活所需內容服務於周邊全客層家庭；O標是一二線城市中以高性價比的零售內容+吃喝玩樂為主的配套服務。
對於長租公寓，中駿管理層反而稱其為“抗週期性、具備防禦性”的產品，並舉例稱，去年年底時中駿的長租公寓項目整體出租率達到92%，2月份受到疫情影響出現回落，但是現在隨著復產、復工，出租率又很快回升到90%，由此可見長租公寓抗週期性比較強。
中駿方面稱，未來長租公寓的商業模式將採取基金管理形式和數據化連鎖經營。
“希望到2025年，我們的房量可以達到20萬規模，我們現在開業的項目大概有3300間左右，未來的兩個月爭取增加到4200間，希望今年可以增加到8500間以上的開業房量。” 方隅行政總裁陳堅表示。
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