3月30日，綠景中國地產披露2019年全年業績。數據顯示，公司在2019年實現總營業額69.02億元，同比增長52.85%；毛利44.30億元，同比增長64.93%；淨利17.5億元，同比增長41.4%；每股基本盈利為35.12分，同比增長39.3%。隨著回報率的提高，綠景中國地產派息穩定，公司擬派末期息每股6.1港仙。
自2015年以來，房地產面臨兩極分化，在調控政策及資金鍊緊張的環境下，龍頭房企在土地市場和融資市場上的比較優勢，使其高速發展。未來延續集中度提高的趨勢，成為龍頭地產公司估值重構的第一動力。然而一些區域深耕的特色地產，尤其是發展模式構築了深厚護城河的，也將脫穎而出。綠景就是精品地產發展商的代表之一，公司以深耕深圳區為主，並輻射至大灣區其他城市。
從中短期來，隨著紅樹灣壹號、美景廣場、喜悅薈等優質項目持續推售，綠景中國位於大灣區的部分城市更新項目將逐漸實現供貨，助力公司業績；而從中長期來看，公司及大股東優質充沛的儲備為銷售的增長提供長期可靠保障。
毛利率超同行一倍，紅樹灣壹號成上半年最大利潤點
2019年，綠景中國合同銷售金額約62.8億元，不僅同比實現48.1%的增長，同時也遠遠超出全年50億元銷售目標。合同銷售金額增長主要來源於綠景中國的核心業務：2019年，綠景中國房地產開發與銷售收益約為59.62億元，同比上升62.7%。
其中，綠景紅樹灣壹號住宅項是合約銷售的主要貢獻力量。作為綠景中國旗下的城市更新項目，綠景紅樹灣壹號於2018年10月13日開盤，銷售當天去化率就達70%。據悉，該項目位於深圳福田大金沙片區的中心商業區，共包括3座住宅和1座包含辦公室、酒店和公寓的商業綜合體，建面約30萬平米，可售貨值100億。2019年4月，該項目開售第二期，兩期均以住宅為主。2019年，綠景紅樹灣壹號項目合同銷售金額達44.64億元，確認銷售收入為44.87億元，佔公司房地產開發與銷售收入比重的75.3%。
紅樹灣壹號實景
綠景中國雖然規模不大，但賺錢能力卻絲毫不輸千億規模房企，絕對屬於“悶聲發大財”的那類企業。2019年，綠景中國實現毛利44.30億元，同比增長64.93%，毛利率達到64.2%。
綠景中國能夠達到如此高的毛利率，主要原因就在於公司獨特的經營模式、拿地模式和土地資源。據統計，綠景中國超過90%土地都通過介入城市更新獲取，很少通過招拍掛公開市場拿地，城市更新是綠景中國的最大優勢和主戰場。相比於招拍掛拿地，綠景中國通過城市更新收到大量質優價廉的土地資源。所以，相較於一般同行業20%-30%的毛利率水平，綠景中國過往毛利率水平基本都可以維持在50%以上。2015-2019年，綠景中國的毛利率持續走高，分別為52.5%、50%、65.3%、59.5%和64.2%。
強大的賺錢能力也為綠景中國帶來了穩定的現金流。截至2019年，綠景中國現金餘額達83.47億元，較2018年底增加了7.57億元。同時，在2月24日晚間，綠景中國發布公告稱，公司擬發行新票據將附帶的最低收益率為每年11.5%。，並適時就新票據的實際收益率及利率以及交換要約的結果作出進一步公告。此外，在2月20日，綠景中國公告稱，就身處美國境外的非美國籍人士所持有的2020年到期4億美元的8.5%優先票據展開交換要約。新票據將於2023年到期，所得款項淨額用於對將於一年內到期的現有中長期境外債務進行再融資。
隨著綠景中國現金流保持充裕，也為公司在城市更新領域大展身手創造空間。
上下聯動模式獨闢蹊徑，多個大灣區項目穩步推進
當大多數房企還在依靠多渠道拿地做大規模推進公司擴張的時候，聚焦城市更新的綠景中國卻獨闢蹊徑——依託於公司控股股東綠景集團的土地資源，上下聯動。
根據綠景中國的傳統，公司控股股東黃康境先生會在城市更新項目前期負責項目的孵化及一級開發，包括但不限於與村民洽談、整合相關資源等。待項目相對成熟、不確定性消除之後，再將項目注入上市公司當中。在資產注入之後，財務上會先以應付賬款掛賬，上市公司開發，等到項目資金迴流，再逐步向控股股東支付。
據統計，截至2019年，公司控股股東的土儲規模超過1000萬平方米，分佈於東莞、深圳、珠海等地，上述資產未來將分批註入上市公司內部。而通過這種做法，不僅可以規避城市更新項目在前期的不確定性，也可以大大緩解綠景中國一方的資金壓力。
綠景中國城市更新注入方式（來源：安信國際）
截至2019年，綠景中國擁有約450萬平方米的優質土儲，60%以上位於粵港澳大灣區內。在大灣區的核心城市，綠景中國多個城市更新項目也正在穩步推進。上述項目所處地理位置優越，面向中高端人群，同時也可以為公司未來業績提供堅實保障。
以下以綠景中國位於珠海的三個城市更新項目為例進行介紹：
1、東大凱威科技園項目
2016年11月，綠景中國斥資21億元收購珠海東大凱威科技園項目，佔地面積7.95萬平方米，於其上興建的現有工廠樓宇及宿舍的建築面積約為12.67萬平方米。
東大凱威項目地塊圖
根據此前發佈的規劃，該地塊將新建成綠景喜悅薈商務中心。該項目總建築面積44.54萬平方米，建設用地面積6.25萬平方米。其中，住宅面積8.35萬平方米(含配建10%在公共保障房8351.54平方米，產權無償移交政府)，商業面積2萬平方米、辦公面積20.62萬平方米。
根據最新消息，綠景喜悅薈已經於2018年開工，建設週期約4年，預計2022年7月25日完工。
綠景喜悅薈現場施工圖
綠景喜悅薈效果圖
2、珠海東橋項目
珠海綠景東橋項目早在2015年由公司控股股東簽約合作，為綠景中國在珠海的首個城市更新項目，並於2018年底注資完成。彼時，綠景中國與控股股東簽訂認購協議，以2000萬元獲得珠海香洲區東橋城中村佔地20.72萬平方米的城市更新項目，擬定將發展成總建築面積約79.44萬平米住宅及商業綜合體。2019年7月，該項目已經收到珠海當地對城市更新實施主體確認函件，項目預計將於2021年入市，預期貨值約180億元。
東橋村現狀
資料顯示，珠海東橋項目位於珠海市香洲區，所在的南灣被稱為珠海新一代富人區，地理位置優越。其中，林立著中信紅樹灣、華策南灣國際等高端樓盤。早在2019年，中信紅樹灣的均價就已高達每平方米5.5萬元，周邊樓盤價格也多在每平方米3-4萬元之間。東橋項目也有望成為綠景中國未來幾年的利潤增長點。
東橋村項目效果圖
3、珠海南溪項目
2015年10月，綠景中國與珠海市南溪股份合作公司簽訂合作協議，成為南溪村項目前期合作企業。目前綠景集團對於南溪村的測繪工作已完成，正進行村民的摸底排查工作。
據瞭解，南溪項目項目位於香洲區北部鳳凰山腳下上衝片區，緊鄰交通要道105國道和梅界路，是城市向西北拓展的重要節點，項目更新範圍約41.4平方米，初步規劃有住宅、商業、酒店及辦公。未來將打造成集藝術博覽、健康養生、零售展銷、一站式商業休閒體驗與居住於一體的特色綜合服務文化小鎮。
南溪項目效果圖
值得一提的是，南溪村毗鄰三溪科創小鎮，科創小鎮涵蓋產業+高層辦公+公寓+酒店等，項目整體計劃2-3年後落成。未來，隨著南溪村項目及三溪科創小鎮的落成，兩者將起到相輔相成的作用——三溪科創小鎮將為高新產業人才提供新的就業機會，更新後的南溪村將為小鎮人才及更多人提供新的居住環境。
2020-2024年，綠景中國將會持續推出多個高品質住宅商業項目，包括：綠景紅樹灣壹號二期、綠景國際花城、綠景香港流浮山項目以及綠景凱威項目等，其中綠景國際花城預計每年都將推出10-15億元的貨。而在在未來一年內，包括黎光項目、東橋項目、以及白石洲項目等多個重點城市更新項目將陸續動工。
白石洲項目成功注入，2200億貨值為公司提供強勁補充
2019年國慶前夕，深圳市南山區沙河街道一個城中村——白石洲因為拆遷上了熱搜。作為深圳最大的城中村之一，盛傳白石村拆遷後將誕生1878個億萬富翁。作為深圳城市更新業界的“航母”，白石洲項目備受關注的同時，也讓一直站在項目背後的綠景中國走上了前臺。
白石洲項目是深圳市重點城市更新項目。該項目已於2014年納入深圳市城市更新單元計劃第二批計劃；2016年，綠景中國與白石洲股份公司簽訂合作協議，後續股東大會通過了白石洲集體物業拆遷補償安置事宜，並於2017年達成協議。
白石洲城市更新項目東臨深圳傳統豪華區華僑城片區，西接高新技術雲集的南山高新技術園，緊鄰深圳城市主軸線深南大道，橫跨深南大道，毗鄰科技園、世界之窗、深圳灣公園等深圳地標，處於深圳核心發展區域福田區與南山區的交接節點。同時項目周邊環繞著深圳灣超級總部基地、後海總部基地、蛇口前海自貿區、福田CBD等核心區域以及深圳主要總部基地，是深圳城市和產業發展主軸交匯處。
不僅項目本身的體量大，物業價值也非常高。
白石洲項目位置圖
白石洲項目由上白石、下白石等四個自然村組成。資料顯示，白石洲總建築面積453.52萬平方米，計容建築面積358萬平方米。其中，住宅125萬平方米（含保障性住房5萬平方米），商業、辦公及旅館業建築104.5萬平方米，商務公寓112萬平方米，公共配套設施6.46萬平方米，社區體育活動場地用地1.8萬平方米。另外，項目還包括了地下商業建築面積10.06萬平方米。規劃顯示，項目最終將被打造成31棟49-65層住宅，21棟公寓及4棟寫字樓。
目前，白石洲項目已進入私人物業拆賠簽約階段，進度良好。這似乎也預示著白石洲項目的前期準備工作即將走到尾聲，邁入常規的開發與銷售階段。而根據西南證券估算，白石洲項目可用於出售的面積約為200萬方，對應約2200億元的貨值。根據規劃，白石洲項目計劃將在未來8-10年時間完成，預計2021年下半年可達到預售。但是即便2200億元的貨值按照時間上限分10年開發，每年也有220億元貨值釋出，這對於綠景中國而言，無疑是強力的補充。
值得一提的是，白石洲項目作為深圳市最大的城中村，存在大量違建及安全隱患問題。綠景集團跟進白石洲項目近10年，協助白石洲村委完成了改造前的各項工作，為白石洲項目的順利推進做出了巨大貢獻，同時也幫助白石洲股份公司獲得集體物業，得到了村委及各業主的高度認可。
此外，受惠於大灣區國家級戰略規劃，綠景中國以東橋項目和白石洲項目為“試驗田”，逐漸向智慧新城運營商轉變。在3月16日，綠景中國發布公告稱，將與中國聯通深圳分公司、深圳景悅科技訂立戰略合作協議的公告，三方將以白石洲城市更新項目為基礎，共同為該項目提供智能城區相關的技術支持及服務。
結語
2019年8月，中共中央、國務院發佈《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，根據《意見》，深圳未來將分三步躋身“全球標杆城市”。消息一出立刻引發國內熱議，紛紛表示對深圳前景的看好。
對於起家、戰略定位均為深圳的綠景中國而言，無疑遇上了新的歷史機遇。據瞭解，綠景中國城市更新項目主要就分佈在粵港澳大灣區，歷史項目合計完成20餘個，其中位於深圳的項目佔90%。而隨著粵港澳大灣區國家發展戰略的推進，灣區內經濟及人口數不斷增長，城市更新建設進一步加強，集團在大灣區核心城市的資產價值也會隨之提高。
綠景中國長期發展戰略清晰，公司內在價值的長期增長值得期待。目前，備受矚目的白石洲項目已經成功注入綠景中國。同時，控股股東黃康境先生手中仍有大量城市更新土儲未注入綠景中國。隨著項目的推進，預計綠景中國的業績、股價、品牌溢價都會有大幅的提升。
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