恆大下一步怎麼走？當中國房地產行業邁入16萬億規模的巔峰橫盤時代，行業面臨大考關頭，業界心態普遍保守，市場更加關心恆大這家龍頭旗艦將作出何種戰略調整，來指引行業的走向。
“優等生”恆大對宏觀大勢的判斷力令人信服。歷史上，恆大精準踩對了中國房地產的幾個關鍵節點，特別是2014-2016年連續加槓桿，短短數年內實現了從1000億到5000億規模的躍進，奠定了“房企一哥”的地位。2017年後，恆大又成為宏觀調控的模範生，及時戰略轉向“規模＋效益”，降低槓桿和負債，追求更穩健的增長。
許家印在恆大業績會上給出了答案：高增長、控規模、降負債。
信號很明確，從2020年起，恆大要變得更穩。新戰略不是喊口號，而是自我施壓、自我變革：
——高增長。恆大現在已跨入6000億門檻，2020年銷售目標是較穩健的6500億。但許家印這次高調錶態，內部目標是今年做到8000億，2022年突破1萬億。
——控規模。恆大擁有土儲2.93億方，未來三年每年要降低3000萬方土儲，到2022年降低到2億方。
——降負債，恆大這幾年一直在降。淨負債率從2016年最高的432%，已經降到了現在的159%，但還不夠。這次，許家印發了狠勁，“用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
從恆大最新的2019年報看，恆大的表現在頭部房企中仍然穩健。2019年，恆大銷售規模再上一個臺階，實現6011億元的銷售額；營收4775.6億元、核心利潤408.2億元，淨利335.4億；手握現金高達2287.7億元。
但面對產業週期和市場風險，恆大要走得更穩，就要繼續降槓桿、降負債。這已是行業大勢所驅。
不過，恆大的戰略更大開大合，體現了龍頭房企進退取捨的自如。就像高速行駛的列車不可魯莽剎車，龍頭房企要降規模、降負債，講究的是高速行進中“換軌”，同時還要維持繼續高增長。
不急不躁，恆大有足夠的定力走更穩健的變革之路。
恆大去槓桿
“三高模式”曾經是房企做大的不二法門。“高槓杆、高負債”多拿地，再“高週轉”蓋房賣樓，驅動了房企的銷售規模快速膨脹。
但美妙的黃金時代已告結束。無論是行業大盤的規模見頂，“房住不炒”的長期調控，還是地價升高後房企利潤空間日益稀薄，都決定了房企不可能再依賴槓桿式擴張路徑。
過去幾年，求穩的恆大已經意識到降負債的迫切性，特別是2017年引入戰投、贖回超千億永續債後，恆大的淨負債率已有大幅下降。但對比頭部房企，恆大的淨負債率目前依然偏高。
因此，許家印明確表示，未來三年恆大每年平均要降有息負債1500億元，到2022年將總負債降到4000億元以下。
三年4500億有息負債怎麼降？許家印算了一筆賬。
“2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右。如果今年銷售8000億、回款7000億，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
降槓桿的秘訣，說白了就是“多賣樓、少買地”。
所以，恆大的新戰略，“控土儲”是關鍵的一步。
許家印的目標是：未來三年，恆大每年降低3000萬平方米土儲，到2022年降至兩億平方米。
其實恆大最近兩年已在控制土儲規模。恆大的土儲面積在2017年末達到頂峰的3.12億平方米，當年新增土儲達1.26億平方米。從2018年起，恆大雖然還在新增土儲，但量級已不如拿地高潮時，且總土儲面積呈緩慢下降趨勢：2018年末，恆大土儲面積3.03億平方米；2019年末，恆大土儲面積2.93億平方米。
現在恆大下決心要加速降土儲了。不過，恆大強調的是“控”，這意味著恆大不可能不買地，重點還是要依靠銷售加速土地去化。
恆大去年銷售額6000億元，新增土儲6703萬平方米，當年對應消耗了存量土儲7700萬平方米。按照恆大三年衝擊萬億銷售規模的計劃，以及三年後土儲降至兩萬平方米的目標，恆大三年累計土地消耗預計約3.5億平方米，需新增土儲1.4億平方米，平均每年約新增不到5000萬平方米，較銷售規模而言增速大大放緩。
房企的成長性在於土地規模，“地主”們也不會輕易放棄土地。恆大敢於控土儲，底氣在於其擁有的土儲規模之大和質量之優。
以恆大目前的土儲規模，足以滿足其四五年的開發需求，超出房企正常合理土儲庫存。而且，恆大還擁有101箇舊改項目，僅有深圳的6個項目（合計122萬方）納入了土地準備，隨著舊改項目的推進，未來會進一步增厚恆大的土儲。
恆大土儲的質量在房企中也非常高。目前，恆大總土地儲備項目多達876個，分佈在全國237個城市，覆蓋幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數經濟發達的潛力地級市，土地儲備的平均成本僅為每平米1800元。
這意味著，恆大不僅能夠從容調節新增拿地的節奏，還有足夠的價格空間加速銷售去化。均衡的土地佈局也足以對沖各種市場風險。
恆大的底氣
“高增長”是恆大戰略轉型的基本前提。降槓桿降負債，錢從哪來？多賣房子。
所謂“高增長”就是要實現銷售高速增長。到2022年，恆大要實現萬億銷售目標，意味著年均約20%的增速。
全行業增速已大幅放緩、2019年只有6.5%的前提下，恆大要在6000億的基礎上實現逐年20%的增長，這對恆大的銷售力提出了更高的要求。
但是，2020年對於房地產行業來說，無疑是史上最嚴峻的開局。受疫情封控印象，房地產產業鏈整體停產、停工，線下銷售全部停擺，行業整體一季度銷售出現明顯缺口。
恆大率先提出“線上戰疫”，通過一系列的營銷革命成功破解賣房難題。數據顯示，恆大今年二月開始降價促銷和在線賣房後，銷售額有了明顯提高。當月實現合約銷售金額447.3億，位居行業首位，同比實現逆市增長108%；一季度累計實現合約銷售1465億，同比增23%，銷售回款1133億，同比增55%，均排在行業第一，同時也刷新了恆大一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
恆大今年的創新之舉，不僅展現出敏銳的行業洞察力，更體現了這家龍頭房企強大的團隊執行力。
更何況，除了核心地產業務，這幾年恆大一直在積極培育多元化業務，新能源汽車、醫療健康、文旅等等產業都在快速成長，未來將成為恆大現金流和利潤的新支撐點。
正如許家印曾經說的，“越是在市場不好的時候，越能體現恆大的功底。”
強大的銷售能力、過硬的產品品質、優秀的團隊執行力，這是恆大實現新戰略的優勢，也是恆大敢於降槓桿降負債的底氣所在。
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