1.舊城改造
舊城區一般是指年代久遠，房屋佈局不合理，交通道路通行不方便，公共服務配套設施不齊全的老舊城區。
我們今天討論的舊城改造是指政府通過行政徵收，針對舊城區，進行的改善當地居民的生活環境以及居住條件，同時提升服務供應結構的行為。
2.法律依據
舊城改造的法律依據主要為《國有土地上房屋徵收與補償條例》和《城鄉規劃法》。既然有了明確的法律依據，也就意味著，徵收方的徵收工作，必須嚴格按照法定程序來進行，任何損害公共利益，忽視被徵收人合法權益的徵收行為，都是違法的。
尤其需要強調一點，對舊城改造中未達成收購協議的房屋的拆除，只能通過《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的徵收程序來解決，也就是說行政機關必須向相關人民法院申請，獲得批准才能夠強制拆除。
3.改造趨勢
舊城改造往往需要比較漫長的過程，過去幾年，有些徵收方為了提高改造效率，早日出成績，經常採取簡單粗暴的“全部推倒重建”的方式。
而散佈在舊城區中的不少文化歷史資源也因此遭受嚴重破壞，出現了一些“拆掉真文物，重建假古董”的荒誕情況。
所以，圍繞改善民生、提升城市形象同時保護重要歷史文化資源等基本面，全國各地的舊城改造“逢改必大拆”的思路也發生了不小的轉變，禁止了隨意拆除，而是因地制宜合理改造。
律師提醒，如果你身邊出現了，打著公共利益旗號，實際為了騰出土地利益而進行的舊城改造“大拆大建”行為，請及時依法維護自身合法權益。
4.被徵收人的權利
首先我們知道，舊城改造的目的是為了“改善當地居民的生活環境以及居住條件，同時提升服務供應結構”，是一項民生工程，所以對於被徵收人的知情權、表達權、選擇權等法定權利應當保護與重視。
舊城改造首先要與一系列規劃相符合，還需要提前把市、縣級國民經濟納入進去，向公眾徵求徵收補償方案的意見，且根據公眾意見來修改、完善補償方案。在完善補償方案之後，才能由市縣行政機關作出徵收決定。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十一條進一步規定了：因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
5.補償
在舊城區改造的安置方面，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，同時明確“先補償，後搬遷”，徵收方必須充分保證被徵收人享有合法的補償權利。
對於房屋補償標準，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》中的規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對於產權置換的，根據京坤律師經驗，因舊城區改建徵收個人住宅，由平房調換至多層住宅或者高層住宅的，調換比例通常在1:1-1:2或更高。具體調換比例各地不同，一般不低於1:1是底線。
6.救濟
現實中的舊城改造可能會出現很多我們意想不到的情況，例如有些地方政府為實現公共利益和行政管理目標，以“收購”來代替應當依法進行的“徵收”等，對於各種情況我們這裡列舉不完，更分析不完，因此對於被徵收人來說，應當樹立一些基本的意識與習慣，以不變應萬變。
比如應當妥善且全面收集舊城改造項目相關的公開通知、文件、材料等，不管你覺得有沒有用，都要收起來，拍照留存等。
同時儘早諮詢專業律師，讓他們來替你的補償把關，確保你的各項被徵收權利得到充分行使，我們經常說，只要被徵收人的合法權利得到充分行使，那麼合法的“錢利”自然水到渠成。
對於評估結果、補償結果或者其他方面存在異議的，也應當儘早在律師的指導下提起各項法律程序，依法維護自身的權利。
如果您的情況複雜且還有更多疑問，免費諮詢在線律師。
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