買房，還是炒股？
這是最近三土城市筆記讀友群（目前群友已突破掃碼入群的人數上限，還想加入的可以先添加三土的個人微信tgnf1987，我單獨拉入群）裡大夥討論較多的一個問題。
它也困擾著三土。這種困擾，估計會貫穿整個2020年。
PART 1 │ 壹
先說樓市。
最近的樓市有點看不懂：
一方面，北上廣深杭等一線、新一線城市紛紛迎來樓市“小陽春”，諸如深圳豪宅8秒清盤、成都某盤萬人搖號、上海年後首個開盤項目認籌率超過160%等新聞，撩得人們內心焦慮不已：房價是不是又要大漲了？不抓緊出手是不是又要全款變首付了？
但另一方面，駐馬店、海寧等三四線城市卻已經扛不住了，開始明裡暗裡鬆綁樓市。一些高週轉的房企，更是直接開啟打折促銷模式，像岳陽碧桂園項目，從年前9100元帶裝修，斷崖式降到5800元；而位於長三角的句容碧桂園鳳凰城，也從1萬多跌到目前的七八千。
市場分化還不止於此。
這邊廂，一手房市場熱火朝天，三土的朋友圈如今每天都被各家銷售發的售樓處火爆圖文刷屏。
那邊廂，二手市場還是冰湯不動爐。根據米宅地產研究院的數據，2020年第11周，杭州二手房成交只有4.8萬方，同比、環比分別下降54%、40%。
一二線城市尚且如此，三四線就更不要說了。
為了測試樓市水溫，從去年起，三土就在網上掛了一套房。最近雖然陸續有中介過來詢問賣不賣，但聽到我說“房價一分不降”（因為我壓根沒打算賣）後，便都沒了音訊。
出現這種情況，原因有幾種：
1、因為限價，一二手房價格倒掛，存在套利空間，購房者自然傾向購買一手房；
2、新房開發商營銷手段花樣百出，二手房房東完全無法匹敵。除非急需用錢，往往不願意大幅降價，成交量自然上不去；
3、因為疫情導致的社區管控，二手房帶看量幾乎為零，看不了房，自然也就沒法交易。
表面上，這些影響的只是二手房，但反過來倒推一手房市場，在急著掏腰包之前，必須瞭解並想清楚這麼幾個問題：
1、並不是所有新盤都存在倒掛差價；
2、那些存在明顯差價的樓盤，普通人未必買得到。為啥？關係戶太多了。比如杭州城北的某樓盤。（以下是該樓盤銷售跟三土的真實對話）
3、即使你手粘仙氣，順利搖到，但如果二手房市場持續冷清，想要迅速出貨，還是比較難的。
事實上，目前政策面對於“房住不炒”的堅持並沒有放鬆。雖說上海部分銀行降低了首套房首付比例至3成，但這更多是銀行的自選動作，君不見北京部分銀行反而將該比例從3.5成調至4成了嗎？
就連這一波一二線城市的“小陽春”，更多也是因為市場的恐慌情緒所致，而非政策刺激的結果，不能用2008年、2015年的貨幣政策經驗來判斷。
所以，如果你非要問我現在該不該買房？三土只能模稜兩可地回答：一二線可以，三四線不妨再等等。剛需買房可以，投資客建議再等等。
等啥？等政策信號。啥時候政策風向變了，比如放寬限購、下調房貸利率，再進場也不遲。現在這種情況下，買到固然一時爽，但如果後續市價橫盤個一兩年，賣又賣不出去，保不齊炒房炒成房東，最終悔斷腸。
PART 2 │ 貳
再說股市。
相比樓市，股市受全球政經疫情的衝擊無疑更大。
目前，歐美疫情的拐點尚未出現，亞非拉發展中國家的第三波浪潮已現端倪。雖然上週召開G20峰會宣佈將啟動5萬億美元經濟計劃，美聯儲更是開全閘洩洪，但這一輪危機的“經濟底”在哪裡，只有上帝才知道。
中國呢，疫情最危險的階段倒是已經度過了，但距離經濟復甦還遠得很。國家統計局最新公佈的1-2月份工業企業利潤數據顯示，全國規上工業企業實現利潤總額同比下降38.3%。中游製造業受衝擊最明顯，很多行業同比都出現50%以上的下跌。
綜合來看，一季度GDP負增長已經是板上釘釘的事了，關鍵是負多少？至於全年的小康目標和脫貧計劃，現在看來也要黃了。
此前，中金公司已經將2020年中國“實際GDP增速”預測，從此前的6.1%下調至2.6%。這可是改開以來，從未有過的最低數值。
而這些，最終都會反映到股市上。
誠然，A股、港股目前已經到了跌無可跌的程度——7PE的恆生國企、8PE的上證50、10PE的滬深300，看上去十分誘人，三土自己也加了那麼一丟丟倉，但絕不敢有任何抄底的想法。
中國股市，“地板底”下面還有“地獄底”，“地獄底”下面還有十八層。考慮到近期北向資金大舉外流，以及接下去即將公佈的上市公司一季度財報肯定非常難看，我估計A股還會有一波調整。
這種大環境下貿然抄底，很可能抄在半山腰。
當然，也有人說，你看巴菲特最近都已經頻頻出手了，先是2月27日斥資3億多人民幣掃入達美航空97.6507萬股，緊接著3月3日又投下25億人民幣增持紐約梅隆銀行至8900萬股。問題是，人家巴老爺子可是手握1000多億美元的現金啊，而這兩次出手，總共才花了4億多一點。
什麼概念？假設你手頭有一百萬現金可用於投資，現在買了4000多元的基金，你有感覺嗎？這算抄底嗎？即便股價翻番，那點收益對你有個屁影響啊！
當然，如果你動用的是手頭的閒錢，而且做好了長持三五年的打算，那麼現在逐步入場建倉，堅持每月定投，倒不失為一個不錯的選擇。
問題是，據我觀察，雖然大家都知道定投法則，但真正能夠堅持下來的很少。畢竟都是普通人，手頭資金都不多，需要花錢的情況卻不少，今年要結婚，明年要買房，後年可能又遇上家裡誰生病，很難有大筆閒錢“存”在股市裡兩三年甚至三五年不動的時候。
就像最近，很多人既想抄底股市，又急著上車樓市，無奈手頭資金有限，始終舉棋不定，左右搖擺。
而搖擺的結果就是，雖然上證指數從1990年12月發佈至今，平均年化漲幅達到12%左右，但購買指數基金的人很多卻虧了。
那麼，現在進場的你，能夠堅持的住嗎？
PART 3 │ 叄
過去有句話，叫作“亂世買黃金，盛世藏古董”。現在似乎有點變為“亂世也囤房囤股，盛世也囤房囤股”的感覺了。
但不管是買房，還是炒股，賺的都是未來的錢。問題是，如果你都活不到未來，那麼“未來的錢”對你來說就沒有半毛錢意義了。
所以我覺得，在當下這樣一個亂雲飛渡、迷霧重重，根本看不清疫情啥時候結束，經濟啥時候復甦的的情況下，大家還是應該放平心態。相比活著，什麼賺錢、增值、抄底、翻番，都是尼瑪浮雲。
什麼叫活著？一個最重要的指標就是現金流不斷。
怎樣算現金流充沛？有的說，你要預留未來半年的家庭生活開支；有的說，你得留出未來一年的房貸錢。具體留多少錢，因人而異，沒有標準答案，但一條底線是，避免發生2015年股災、2018年P2P爆雷潮時曾出現的，因為現金流斷裂，還不上各類借貸，或者因為槓桿太高被壓垮而輕生的悲劇。
這麼說，可能有讀者覺得我保守了。事實上，相比新韭菜，經歷過多輪經濟危機、股災、P2P爆雷潮的老司機，往比較謹慎，或者說保守吧。畢竟，就當下這種糟糕的經濟環境，誰也說不準哪天不會失業，沒了收入，你們家的餘糧夠撐多久？萬一再遇上些別的麻煩，你們家的房產能快速變現嗎，抄底的股票你捨得割肉嗎？
所謂“未雨綢繆”，是時候考慮一下這些問題了。
最後，附上一張西南證券覆盤的歷次危機四階段，以及期間大類資產表現圖，各位自行理解吧。有興趣的話，也歡迎參與一下文末的投票，看看目前市場的普遍情緒到底是怎樣的？
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