如何破解北京經濟技術開發區（以下簡稱“經開區”）土地資源緊缺的難題？如何盤活低效停產工業用地，實現提容增效？ 3月25日，《北京經濟技術開發區關於促進城市更新產業升級的若干措施（試行）》（以下簡稱《措施》）正式發佈，經開區將通過對存量工業用地高起點、高標準循環利用，支持企業快速健康成長，實現區域與企業的共同發展。
以城市更新，促產業升級
同濟北路9號地塊曾經是一家包裝生產企業的廠房，由於汙染排放較高，2017年正式停產。該地塊位於經開區核心區域，屬於優質土地資源，但由於建成久，產業適配性和兼容性較差，僅僅通過簡單改造，很難供高精尖企業直接使用。
2018年，星網公司作為經開區城市更新平臺公司，對同濟北路9號進行了回購。回購完成後，該地塊將按照“生命健康特色產業園區”的方向進行全面升級更新，改建為中日青創園，聚焦醫療器械和基因技術等前沿技術產業方向。在進行廠房升級的同時，周邊的配套設施也將同步升級，在不改變土地性質的前提下補足城市功能，提升街區活力。目前已啟動項目首期工程，今年內首批企業將入駐。
除同濟北路9號地塊外，經開區還有3個項目也已開始試點，4個項目總佔地面積為4萬平方米、原建築面積為5.7萬平方米，通過打開圍牆、挖掘地下空間、提高建築高度等措施，實現“向天空要空間，向紅線要空間，向地下要空間”。經過城市更新後，建築面積預計將提升1.5倍以上，達到15萬平方米，納稅總額預計從每年8千萬元提升到3億元。
經開區開發建設局有關負責人介紹，經開區的城市升級更加註重以產業升級為核心，借城市更新，為創新能力強、市場佔有率高、掌握關鍵核心技術、質量效益優的專精特新“小巨人”企業釋放空間資源。
激發企業動力，向存量要效益
《措施》明確，經開區城市更新產業升級主要方式有三種：鼓勵產業升級，允許轉型為產業園區和提倡政府收儲、回購。“我們希望，城市更新不僅能夠調動土地使用人的積極性，還能調動具有先進園區運營經驗的運營方和社會資本主體等各方的積極性，並吸引優秀運營技術和社會資本進入經開區，參與區域建設，實現共同發展。”經開區開發建設局有關負責人表示。
其中，鼓勵產業升級是指，獲得批准的土地使用權人可以通過產業升級的方式提高土地節約集約利用水平，經開區鼓勵企業通過提容增效對廠房進行升級改造，並鼓勵企業利用地下空間建設配套設施用房，實現職住平衡、產城融合。針對建成時間不少於六年的工業項目，經批准可以轉型為產業園區，同意以出租房屋的方式引進產業項目。而對於原項目無法繼續實施的，《措施》提倡以合理的補償價格收儲回購的方式盤活重新利用。
上述負責人表示，這些措施是經開區也是北京市內首次將產業升級主動權交到了企業手裡，只要工業項目的空閒用地達到標準並有升級改造需求，在符合上位規劃的前提下，經開區都會予以支持。
不僅如此，經開區還從服務、監管兩方面為城市更新提供堅強後盾。“一方面，我們將根據產業發展的需求，為參與城市更新的企業提供水、電、氣、熱、交通等配套措施。”城市更新項目所在區域的市政道路將優先納入市政道路優化改造計劃，結合項目產業特點，周邊公共道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊等公共配套設施建設和綠化、環境衛生等也將同步開展提升工程。“另一方面，我們也有嚴格的監管。”所有經批准轉型為產業園區的項目將實行年度評估制度，並建立獎懲機制，對於升級工作無法按期順利實施的，將納入經開區收儲回購項目庫。
“獨立思考、勇於創新”，土地供給側改革的亦莊經驗
2019年，北京市委、市政府決定由經開區統一規劃和開發建設225平方公里亦莊新城，空間從60平方公里擴大到225平方公里，如何利用好這片土地，帶動南部地區產業發展水平提升，成為經開區迫切需要解決的一道難題。
“高新技術企業壽命，平均10到15年。很多經濟技術開發區內出現了一批殭屍企業，這些企業佔用資金、土地，卻不進行生產、沒有產出。”經開區開發建設局有關負責人介紹，“殭屍”企業成為了制約各地經開區發展的一大難題。
隨著新增用地不斷減少，經開區在向存量要效益的路上已經進行了多年探索。2013年7月，經開區出臺《北京經濟技術開發區關於進一步加強工業用地管理，提高土地節約集約利用水平的實施意見》，在全國範圍內率先打破工業用地出讓年限為50年的慣例，將用地年限調整為“一般不高於20年”，2017年在北京全市推廣。2019年年底，《亦莊新城工業用地先租後讓實施方案（試行）》發佈。這項規定和"城市更新"一樣是對土地供給側的大膽改革。
“先租後讓”方案將對20年使用年限進行了進一步調整，在項目入區時，企業以租賃的方式獲得土地使用權，租賃期5年，收取相應租金，如項目在約定時間內達到達產承諾，再以協議方式出讓土地，繳納相應地價款，租賃期和出讓期年限之和不超過20年。
“先租後讓政策中，‘達產出讓’才是重點。”上述負責人解釋，“達產出讓”是指約定時間內達到達產承諾，再以協議方式出讓土地，在租賃期滿前無法滿足達產標準的企業，可以申請續租期1年，1年後仍無法達到標準，經開區將收回土地使用權。
“企業想做事，經開區會給地，但絕不允許浪費土地。”該負責人表示，利用這種方式可以加快土地循環利用、防止炒地，倒逼、刺激企業提高生產積極性，對企業來說通過這項政策也可降低前期土地投入、實現快速達產。
總結土地供給側改革的亦莊經驗時，該負責人說：“獨立思考、勇於創新，是提升經開區土地節約集約利用率的唯一途徑，而這也是經開區一直在做的。” 北京商報記者方彬楠
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