前幾天，深圳壹地產姊妹號【灣區壹地產】首發了兩篇深圳擴容猜想的文章，引發了網友熱烈討論。
部分網友認為在特區40週年的關鍵節點，政府肯定會給深圳派送大禮包；部分網友認為深圳現在談擴容為時過早。
認為會擴容的網友對具體擴容片區的猜想也意見不一，有人說會擴東莞，有人說會惠陽、大亞灣，有人說會飛地擴“河源”。
總之，眾說紛紜，各有各的道理。
但是，深圳擴容的可能性到底有多大？假如要擴，具體會擴哪裡？現在是出手買臨深的好機會嗎？
01
圍觀人數超14萬，評論超400條
這場高峰論壇引爆網絡
為解答眾人心頭的疑問，探討灣區城市發展格局，3月27日，深廣電壹深圳、深圳壹地產、灣區壹地產強強聯合，在深圳廣電集團壹深圳演播廳舉辦了《深圳向東，惠灣機遇》——時代新格局•惠灣價值高峰論壇。
論壇採用線上直播，聘請了在業內極具權威的三位專家：中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任、中國城市經濟專家委員會副主任宋丁，深圳市經濟學會副會長、深職院房地產研究中心主任鄧志旺，深圳壹地產總編輯、文傑淘樓創始人陶文傑，從多個角度對相關話題進行了深入解讀。
作為深圳全面復工後，為數不多的探討灣區城市格局的直播論壇，活動引起了很大反響，實時在線人數超14萬，可謂刷爆網絡。
而且各位專家觀點觀點新穎，見解獨到，對灣區格局和樓市剖析精準犀利，引發網友熱烈討論，留言互動超400條。
筆者對專家演講內容進行了梳理，發現有三大核心觀點，極具參考價值。
02
深圳會擴容嗎？怎麼擴？
核心觀點一：假如深圳擴容，無論是“硬擴容”還是“軟擴容”，惠灣都或將成最大贏家。
坊間關於深圳擴容的呼聲由來已久，但是深圳當真有擴容的必要嗎？
對此，鄧志旺老師表示：深圳在過去40年，經濟總量增長了整整一萬倍。人口總量增長超過了60倍，人口密度達到了2萬人每平方公里。
快速發展之下，深圳出現了高密度+高房價+高租金+低配套+低供給的“三高兩低”問題，城市空間發展已經難以為繼，擴容迫在眉睫。
宋丁老師也表示：深圳擴容一直是有機會的，政策層面要國家決定，但是從合理性、必然性、趨勢性來探討，是不可抗拒的。
那麼，深圳假如擴容，會怎麼擴？
鄧志旺老師認為：擴容有兩種可能的途徑，一是“硬擴容”，把臨深片區併入，增加深圳的轄區。二是“軟擴容”，通過規劃都市圈的方式，實現深圳跟周邊城市的同城化。
今年2月28號，政府提出要加快編制深圳都市圈規劃。這個規劃不僅規劃層次高、進展快，而且規劃範圍很明確，以深圳為中心規劃了3+2城市群，總面積達到了15800平方公里。
在這個都市圈內，真正的核心區是以深圳為中心，向周邊延伸50公里，覆蓋東莞市中心、惠州主城區的1小時交通圈。
雖說同時覆蓋了東莞、惠州，但其實
不管是“軟擴容”，還是“硬擴容”，主要方向還是惠灣。這是因為，一方面惠州比東莞的土地資源豐富；另一方面惠州地處深汕合作區和深圳之間，是深圳向東拉通高鐵、地鐵等交通的必經之地；而且深圳和惠州之間的產業是錯位發展，沒有競爭關係。
陶文傑老師認為，擴容有三種可能性：小擴容、中擴容、大擴容。
小擴容即前海擴容，基本已板上釘釘，宣佈只是時間問題。
中擴容主要是納入臨深的東莞、惠州的一些區域，向西是長安、虎門，向北是鳳崗、塘廈、松山湖，向東就是惠灣（惠陽、大亞灣）。
至於哪些區域可能性比較大？從發展空間上考量，惠州對深圳的意義更大一些，因為它有土地、有發展空間。
從現實交通考慮，惠州本身有惠州南站、惠東站，還有深圳地鐵14號線和16號線的延長線，交通條件比較完善。
從城市發展角度考慮，深汕合作區和深圳之間剛好隔了惠陽、大亞灣和惠東這幾個區，假如深圳未來向東擴容，把這幾個區覆蓋進來，也更利於各個區域的聯合發展。
綜合考慮，假如深圳未來要擴容，最有可能的就是向東，擴到惠陽、大亞灣，甚至長遠來看，擴到惠東這個區域。
大擴容，長期看，是深莞惠大都市圈全部納入深圳，甚至包括深圳直轄，但是短期不具備這個條件，長期可以討論。
宋丁老師認為，深圳擴容，往南（香港），向西（要填海）是擴不了的，只有往北和往東，北是東莞，東是惠州。
但是東莞也只是一個巴掌大的地方，這40年也是高密度發展，假如真被擴進來，深圳處理起來難度非常大，所以
對深圳來講，未來資源配置最合理的方向就是往東擴。不難發現，三位專家觀點基本一致，即深圳存在一定的擴容可能性，而且假如擴容，東擴概率最大，尤其是惠陽、大亞灣這部分區域。
03
時代新機遇下，買房如何佈局？
核心觀點二：深圳大都市圈的構建、深圳擴容概率以及濱海旅遊度假經濟的發展下，買房佈局的最佳區域是臨深、及惠州濱海片區。
陶文傑老師認為，綜合考慮，惠灣區域是大家佈局的最佳選擇，有5點原因：
1.惠灣擴容的可能性比較大；
2.惠灣不限購，好上車；
3.惠灣價格低，想象力大。單價才1.4萬/平左右，比鳳崗、塘廈、長安這些臨深片區低了一大截，更有空間；
4.惠灣交通發達，高鐵、地鐵都有，通過高鐵可以直達廣州、香港。
5.就算拿掉擴容的概念，惠灣本身的產業帶前景和規劃也很好。
關於第五點，最重要的是，惠州提出了一個惠州灣的概念，並進行了大手筆的規劃。
惠州灣就是惠陽、大亞灣和惠東稔平半島這一片，這裡有有一個重點區域，就是稔平半島上的濱海新城先導區。
這裡產業規劃很好，資源非常獨特，有山有海有湖有林，類似深圳的深圳灣、前海灣，目前房價水平在1.4萬/平。
而深圳灣、前海灣目前二手房的最高價格可以賣到30萬/平，大體上是15-20萬/平，比惠州灣貴了10-20倍。
注意，這個10-20倍的價差，就是歷史給予的機會 。在大灣區的背景下，所有城市未來都是全球一流城市，這個差距當下不是太合理，無論擴不擴容，都可能會出現補漲，希望大家能夠抓住。
圖源陶文傑老師PPT截圖
宋丁老師認為，惠灣產業本身就非常強，現在已經有非常多的國家戰略性的重大產業，包括石化、港口、碼頭產業等。隨著東進的發展，這些產業會進一步擴張，資金、人口會進一步集聚，東西不平衡就會逐步縮小，兩個海灣的價差也會縮小。
而且這次疫情改變了很多人的居住理念和購房偏好，對於在深圳的人來說，以後5天在城裡上班，2天到郊外度假，這種5+2的休閒浪漫的鐘擺式生活會成為體面和健康的代名詞，惠灣就是一個很好的第二居住選擇。
鄧志旺老師認為，從交通佈局上看，惠灣機遇也很大。深圳年底5條城軌將要開工，分別是深汕高鐵（深圳—汕尾）、深惠城際鐵路、深大城際、龍崗到大鵬的鐵路、穗深城際。其中4條都向東，意味著深惠同城的時代已經開啟了。
而且，隨著交通聯繫的進一步加強，在深圳第10區和第11區之間（深汕合作區）的惠灣，某種意義上說，將成為深圳的10.5區。
04
剛需上車機遇來了
買房看準5大優先
核心觀點三：黑天鵝蔓延，全球大放水下，現在是剛需買房的最佳時機，但要選擇優質物業。
陶文傑老師認為：當下，全球疫情肆虐，美股連續4次熔斷，股市暴跌，美國、德國、韓國都出臺了救市政策，這場危機，可謂百年難遇。
那麼，我們每個人該怎樣來保衛自己的資產？答案很簡單，買房。
經濟前景不太好的時候，房地產市場表現反而比較好。這是因為決定樓市短期走向的最核心因素是兩個，一是貨幣因素，也就是流動性因素；二是樓市調控因素。
今年這種史詩級危機導致的是史無前例的救市，所以流動性方面，短期是非常寬裕的，接下來為了穩定經濟，自然要穩樓市。
我判斷樓市的政策，至少比2019年會寬鬆一些，尤其是內地的一些城市。所以無論是流動性還是樓市政策，在2020年都利好於樓市。
但是買房不能亂買，佈局灣區，在具體的物業選擇上，要牢記五個優先：
第一，優先擴容可能性大的區域。第二，優先單價比較便宜的區域。第三，優先有高鐵站的地方。第四，優先地鐵節點。第五，優先大品牌、大社區、大配套、稀缺資源。
當然最後一點要提醒大家，買房要做中長期的打算，萬一短期沒擴容，買的片區本身也要有產業支撐，有漲幅前景。
05
峰會觀點總結
1、迫於目前的城市發展壓力，深圳存在擴容的合理性和可能性，長期看，概率比較大。
2、深圳假如擴容，東擴概率最大，尤其是惠陽、大亞灣這部分區域，因為有土地、有空間、有交通。
3、惠灣有一個重點發展片區——稔平半島上的濱海新城先導區，這裡有產業、有得天獨厚的自然資源，和深圳的深圳灣、前海灣的房價水平差了10-20倍，這個價差是購房者的機遇。
4、黑天鵝蔓延，全球大放水下，貨幣政策和樓市政策都會放寬，利好樓市。
5、選擇物業要遵循5個準則：一要優先擴容可能性大的區域；二要優先單價比較便宜的區域；三要優先有高鐵站的地方；四要優先地鐵節點；五要優先大品牌、大社區、大配套、有稀缺資源的項目。
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