有人說，地價是房價上漲的幕後推手。
放到珠海，好像亦是如此。
在珠海各個區域中，湖心路板塊尤為明顯。
近兩年成交的高價地塊，已透露出強烈的入市慾望，一場【神仙大戰】的序幕即將拉開。
先來簡單回顧下，湖心路板塊的土拍情況。
2018.03
建發地塊總價12.46億，溢價31.7％（建發悅璽）
2018.05
中國鐵建地塊總價4.65億（中鐵·湖心公館）
2019.07
恆大地塊總價18.07億，溢價39％（恆大濱江左岸花園）
2019.09
金茂地塊總價29.28億，溢價22％（湖心金茂悅城市花園）
2019.12
中國鐵建地塊總價6億，底價成交
2019.12
復星地塊總價34.83億，底價成交
建發悅璽
工程進度：目前已建有四棟樓，其中一棟已經封頂，其餘地面已經平整完畢
圖/入口大門（建發官網）
建發悅璽位於湖心路以西，騰逸路北側，是建發在珠海拿下的首宗商住用地。
圖/整體效果
項目佔地面積47364.13㎡，建築面積121978.06㎡；容積率2.15，綠化率34.13%。
按照規劃，建發悅璽建有9棟高層住宅，其中1/2/3/5棟為26層高，6/9棟為17層搞，8棟為24層高，總戶數有763戶。
除此之外，還配設有1.4萬平商業街和一所12班制的幼兒園。
圖/商業街區效果圖
成交情況：樓面價13042元+配建6601.48㎡，總價12.46億，溢價33％
它的誕生刷新了斗門拍地以來土地掛拍的起始價和限價，一年多來，依舊是湖心路最高樓面地價的記錄保持者。
作為該版塊的地王項目，很有可能成為後期入市樓盤的價格風向標。
據資料顯示，建發悅璽將會在近期開放銷售中心，預計於5月開售。
高價盤即將入市，其價格自然成為市民關注的焦點。
有業內人士透露，受到地價高的影響，樓盤售價自然不會低，
吹風價大約26000-27000元/㎡左右。中鐵建·湖心公館
工程進度：已建兩棟樓，約4層高
圖/營銷中心
湖心公館位於湖心路翠湖路口，是中鐵建在湖心路的首宗宅地。
圖/整體效果
項目佔地面積28000㎡，建築面積45900㎡；容積率1.8，綠化率37%%；管理費為3元/月/㎡，車位佔比為1：1.8。
規劃有6棟住宅，其中2棟為15層住宅，4棟為16層住宅，總戶數為309戶；並配建1所6000㎡幼兒園（18班制）。
圖/幼兒園效果圖
成交情況：樓面價10127元/㎡+配建3978.82㎡，總價4.65億
在拿地一年半後，湖心公館先後開放了樣板房及銷售中心。
據案場銷售介紹，項目會先推出建面約104-128㎡四至五房的躍層複式，精裝交付。
因產品定位的主要客群更偏向於中高端消費人士，所以價格方面會比湖心路在售的項目偏高一些，大約在24000-25000元/㎡左右。
另外，項目預計在四月底或者五月初開盤；目前正處於認籌階段，驗資5萬可享受開盤99折的優惠活動。
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恆大濱江左岸花園
工程進度：土地已平整，有大型施工機器在進行樁基工作
圖/地塊現狀
恆大濱江左岸花園位於時代香海北岸東側，金碧麗江東海岸北側。
圖/整體效果
項目佔地面積102858.42㎡，計容面積180749.84㎡，總建築規模225860.71㎡。
共分為三個地塊，其中地塊一為居住用地規劃建12棟26-31層住宅+5棟2層商業；地塊二為一級鄰里中心+商業 ；地塊三為小學用地，規劃30班教學，每班45人，可提供1350個學位。
另外，一級鄰里中心分設有衛生中心、藝術中心、體育中心、殘疾人康復託養所、家庭服務中心、鄰里中心、農貿市場等配套。
圖/規劃用地
成交情況：樓面價9997元/㎡+配建約4.6萬㎡（商業/學校/鄰里中心），總價18.07億，溢價39％
按照推算，該地塊實際樓面價去到13250元/㎡，預計售價將在24000-25000元/㎡。
從現在的工程進度來看，恆大濱江左岸花園或將在下半年展開宣傳及營銷工作。
湖心金茂悅城市花園
工程進度：全面動工，已有大型機器進場
湖心金茂悅城市花園位於錦湖路西側、騰逸路南側。
圖/整體效果
項目於去年11月啟動奠基儀式，涉及到住宅和商業綜合體項目、公共建築中小學項目、基礎設施公園及地下停車場項目，總造價約25億元。
3月進入批後公告，各類建設參數也隨之曝光。
項目定位為【悅系】產品，而該類產品主旨是為中堅階層提供完善的生活配套，締造全家庭健康宜居生活樣本。
圖/幼兒園
圖/小學
圖/中學
成交情況：樓面價6559元/㎡+配建33045.05㎡，總價29.28億，溢價22％
按照推算，該地塊實際樓面價去到9786元/㎡，售價可能在22000-23000元/㎡，預計將在11月進入市場。
中鐵建地塊
工程進度：暫無動態
地塊位於平華大道南側、雲湖路東側，是中鐵建在湖心路板塊的第二宗宅地。
據資料顯示，項目推廣案名為中鐵建投未來城，共分為5個地塊建設，總投資約17億元。
成交情況：樓面價4762元/㎡+配建8690.11㎡，總價6億，底價成交
按照推算，該地塊實際樓面價去到9567元/㎡，售價可能在22000-23000元/㎡，預計將在12月進入市場。
復星地塊
地塊位於騰逸路以北、星湖路以東，是復星進駐珠海的首宗宅地。
項目佔地面積約255267.65㎡，總計容建築面積為423773.3㎡。
作為復星在粵港澳大灣區規劃的首個文化商業類項目，這裡將被打造成為復星嶺南文化商業蜂巢。
圖/復星上海總部
有復星相關負責人表示，該項目將引入復星旗下的豫園商城商業品牌和10家中華老字號品牌商家，結合珠澳本地文化打造珠海嶺南特色街區商業地標。
圖/上海豫園
成交情況：樓面價8219元/㎡，總價34.83億，底價成交
按照推算，該地塊實際樓面價去到8356元/㎡，售價可能在22000-23000元/㎡，預計將在2021年初開售。
土地供應頻繁 未來房價能否迴歸理性？
這兩年來，湖心路板塊的土地供應增多。尤其是到了2019年下半年，該片區商住用地的供地節奏明顯加快，成交量也隨之上揚。
據統計，斗門共成交5宗商住用地（湖心路4宗），成交金額95.88億元（湖心路88.18億），成交面積為136.10萬㎡，佔比31.86％，同比增長178.65％。
宅地熱銷背後不僅僅是一串數字，更代表著板塊已具備形成大居住區的發展空間。
就像恆大的鄰里中心、金茂的商業綜合體、復星的豫園商城……不僅為湖心路增加了生活、商業配套，更使得板塊內的居住氛圍越發濃厚，從而帶動整體居住價值的提升。
儘管宅地成交單價有所下降，但受到前期高價地陸續入市和城市基本面改善的影響，今後湖心路房價的上漲可能性依舊會很大。
作為西區距離市區最近的板塊之一，因其優越的地理條件，成為不少外溢群體置業的第一選擇。
正是看到了市場旺盛的需求，湖心路宅地尤為搶手，更是一度成為外來房企進駐珠海的首選之地。
據好地網數據顯示，斗門區2020年擬計劃出讓7宗宅地，總用地約33萬方，總建面約65萬方，預計總起價37.6億元。
其中西部城區A片區2宗（湖心路），乾務鎮2宗，白蕉鎮3宗。
湖心路持續供地的背後，是區域的逐漸成熟。
隨著居住人口不斷增加，住房需求必然也將迎來增長。
目前，湖心路已有多個樓盤均價突破2萬元大關，整體價格區間在19000-23000元/㎡左右。
而作為高價地的建發悅璽將於近期入市，板塊的整體均價是否還能守住？
圖/一手房報價
圖/二手房報價（數據：/真房網）
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