出品：信貸風險管理
1問題的提出
S公司擬通過W股權交易中心融資1000萬資金，W股權交易中心為S公司設計了的融資產品是“資產收益權轉讓及回購”，W股權交易中心將S公司的應收賬款、固定資產等資產的收益權，採取資產證券化的方式，對外發行理財產品，募集資金。
投資者通過受讓上述資產收益權的方式認購該理財產品，S公司三年後對該資產收益權進行溢價回購。W股權交易中心受投資者委託負責資金的發放和回收，並要求Z擔保公司為S公司的回購義務對投資者出具保函。Z擔保公司要求S公司提供的一棟估值600萬的別墅做抵押反擔保。
Z擔保公司和S公司工作人員來到房管部門辦理抵押登記，未料到，房管部門認為，這種抵押的主債權是“資產收益權轉讓及回購”，不是常規的銀行貸款，而W股權交易中心也並非傳統的銀行等金融機構，房管部門未曾辦理過，不能受理這種抵押登記申請。
擔保公司人員解釋，S公司提供的是抵押反擔保，抵押反擔保的主債權是S公司和Z公司簽署的《擔保服務合同》，Z公司具有合法的擔保資質，而且W股權交易中心經過有關部門批准成立的融資服務機構，其發行的資產收益權轉讓和回購產品，也並沒有違反監管規定，這種業務本來就是常規的抵押業務，房管部門理應辦理。
房管部門始終不認可這個“資產收益權轉讓和回購”作為抵押主債權，也對股權交易中心這個機構性質表示顧慮，導致上述抵押登記仍未辦理，導致項目陷入擱淺。由於該產品是整體發行，該項目未推進，導致整個產品發行擱淺。
2問題的解決
Z擔保機構和房管部門進行了多次交涉無果後，內部進行了深入研究。如何突破這個抵押登記的困局？鑑於房管部門接受普通的銀行融資，擔保公司辦理抵押反擔保，法務人員提出，可以退為進的方式辦理。房管部門既然認可銀行作為主債權人，那就按照這個思路操作。
首先由Z擔保公司通過銀行發放一筆存單質押貸款給S公司，Z公司為該筆貸款向銀行提供存單質押和保證擔保，然後S公司和Z擔保公司簽署《最高額擔保授信服務合同》、《最高額抵押反擔保合同》，這個最高額抵押反擔保合同，明確約定：在最高額授信期間，S公司向銀行、股權交易中心以借貸或者資產收益權轉讓和回購的方式融資，Z擔保公司在上述融資行為提供擔保，S公司以該抵押物對Z擔保公司的上述一系列擔保提供最高額抵押反擔保。
這樣，Z擔保公司和S公司拿著銀行的借款合同、保證合同、最高額擔保授信服務合同、最高額抵押反擔保合同，就可以讓房管部門按照普通的融資擔中抵押反擔保的關係辦理了。
這種方案是共贏的。這樣房管部門可以接收，S公司可以儘快拿到資金，Z公司找到的銀行因為沒有實際風險，Z擔保公司又收取了一筆收益，也沒有增加風險。各方皆大歡喜。於是，按照法務設計的方案，各方均同意並迅速操作，房管部門也接受了這種方案。Z擔保公司辦妥房產抵押後，出具了保函，S公司拿到股權交易中心的資金後，如約將資金償還了存單質押貸款。整個項目得以順利推進。
3問題的反思
實踐中，擔保機構無法辦理抵押登記，屢見不鮮。本文提到的主債權無法辦理抵押登記，僅僅是其中一種情形。造成這種局面的原因是多方面的。
首先從立法層面看，關於抵押登記，車輛、機器設備、房產、土地分屬不同的抵押登記部門，各個不同部門，甚至各個區域都有不同的要求，並無全國統一的細則，造成各地辦理抵押登記五花八門的土辦法。其次是歷史原因，房管部門、土地部門長期認為銀行的借貸關係才是正宗的主債權，對非銀行金融機構或者借貸關係之外的主債權，不敢輕易認定。
再次，從執法層面，不動產登記部門負責辦理抵押登記的人員素質參差不齊，對物權法、擔保法的理解千差萬別，有時候會造成溝通困難。有的地方，至今辦理抵押登記需要按照融資金額的千分之二收取抵押登記費，有的地方不接受擔保公司為抵押權人的抵押登記，有的地方在主債權為普通融資的情況下不受理辦理最高額抵押登記，有的地方不接受沒有餘值的第二順位抵押，有的地方要強制評估才能抵押，有的地方根本不接受銀行融資之外的主債權辦理抵押登記……上述情況，給擔保公司造成巨大的困擾。
當然，這個抵押登記的問題，要徹底解決，肯定要舉國之力，要從立法、執法等政府層面才能解決。在政府層面尚未解決之前，有部分問題，我們只有通過溝通協調，說服登記部門辦理。但在無先例的情況下，大多數抵押登記工作人員不願意自開先例，承擔可能不利的責任。那麼，擔保公司該如何處理呢？本文這個例子，就是一個成功的運用法律規則的解決方案。所以，我們要開動腦經，窮盡現有規則，找到規則之間的聯繫，就有可能找到解決途徑。
首先，要在現有法律框架範圍內，找到問題的癥結，對症下藥。比如，登記部門不認可該主債權，那就換一個登記部門可以接受的主債權，辦理最高額抵押登記，在最高額合同中將多種主債權羅列，實現“曲線救國”“以退為進”。比如，登記部門不認可擔保機構做為抵押權人，那就抵押在銀行名下，銀行和擔保機構控制的第三方預籤債權轉讓協議，這樣完成抵押權的合法讓渡。比如，登記部門不接受最高額抵押登記，那抵押人和抵押權人就不同主債權辦理多次順位抵押，同樣可以實現抵押權。
其次，要積極溝通。鑑於抵押登記是行政部門的法定職責，行政機構的人員的心態是少犯錯。那麼，我們應該對其曉之以理，找到精準的法律規則，尋找其更高層級，或者其他地方已經辦理的先例， 然讓其向上級領導彙報有法可依。這樣，就可以減少其“第一個吃螃蟹”的風險。溝通過程，要不卑不亢，態度要好，要有理有據。
再次，如果上述途徑仍不能成功，只能尋求法律救濟。抵押登記是政府部門一項具體行政行為，是可訴的行政行為。如果行政部門沒有依據的情況下，拒不受理正當的抵押登記申請，當事人可以提起行政複議、行政訴訟的方式維護自己的合法權益。複議、訴訟，都可以將該事件轉到更高層級的部門解決，雖然效率低，但也是一種形成司法判例，推動法制建設的解決途徑。
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