•我們預計由於近期收購地產項目，加之2019年經營性現金流恢復緩慢且非核心業務投資規模龐大，易居企業集團的財務槓桿將會上升。
•此外，COVID-19疫情導致地產銷售和代理費收入下滑，將嚴重製約該公司2020年的收入增速。
•2020年3月25日，標普全球評級將易居企業集團的長期主體信用評級從“BB”下調至“BB-”。
•穩定展望反映我們預期該公司的債務對EBITDA比率將在未來12-24個月內穩定在2.5-3.0倍區間。我們預期得益於較多的後備項目和穩固的市場地位，該公司的收入將在2021年恢復溫和增長。
香港，2020年3月26日—標普全球評級3月25日宣佈，對易居（中國）企業控股有限公司（易居企業集團）採取上述評級行動。
下調易居企業集團的評級緣於我們認為該公司高企的財務槓桿可能難以在未來1-2年內顯著改善。財務槓桿上升部分緣於COVID-19疫情衝擊該公司的一手房服務代理業務，並導致債務增速超出我們預期。
評級下調也緣於我們預期該公司2019年的經營性現金流可能持續為負，原因在於該公司向網絡經紀業務“房友”的合作方預付佣金費用，並且為鎖定項目向地產開發商支付了較高的“保證金”。
我們估計易居企業集團在股東利好政策、非核心業務和固定資產投資方面的支出將使財務槓桿承壓。2019年該公司回購了約1億美元股份；近期，該公司又收購上海的數座寫字樓和辦公場所以用於員工培訓和教育，共投資人民幣16億元。我們估計該公司需要借債支付至少一半的收購款。由此，我們預計該公司2019年的財務槓桿將從2018年的僅0.7倍上升至2.2-2.4倍區間，2020年進一步上升至2.7-2.8倍區間。
我們預計2020年易居企業集團的一手房代理交易量將減少10%，與我們對地產行業的預期一致。受到疫情影響，“房友”網絡經紀業務量增速將放緩至20%-25%。我們之前預期該公司的交易量將增長4%-5%，而“房友”業務量增速為35%-40%。因此，我們預計該公司2019年的收入增速僅為4%-5%，2020年為6%-8%。
我們認為，易居企業集團將在大部分業務領域保持領先地位，特別是一手房代理和“房友”業務。我們估計2019年底其一手房代理業務的市場份額已從去年同期的3.5%上升至4.5%-5.0%。截至2019年6月，該公司一手房代理業務的後備項目總規模超過2.8億平方米。我們認為這將保證使其盈利水平在未來5-6年內維持穩定。
我們預計易居企業集團2020年的經營性現金流將轉為正值。這主要得益於該公司正在採取的如增加客戶群體的多樣性、專注於付費及時的項目等措施。由於地產開發商流動性趨緊，2020年該公司的應收賬款回收天數可能將再次小幅上升，但是對經營性現金流的影響應當有限，因為我們預計支付給開發商的保證金不會增加，而且“房友”業務增速將會放緩。
我們估計該公司截至2019年末的短期債務規模不會超過約人民幣15億元，而其現金餘額約有30億-40億元，因此短期內不會面臨流動性風險。
穩定展望反映我們預期未來12-24個月內，易居企業集團的盈利能力將保持穩定，收入將小幅反彈。我們認為其財務槓桿將不再進一步上升，債務對息稅與折舊攤銷前利潤（EBITDA）比率將維持在2.5-3.0倍。該公司對營運資金的管理應當也有助於2020年的經營性現金流轉為正值。
如果易居企業集團（1）舉債投資的規模超出我們預期；或（2）由於行業競爭加劇，收入下滑和盈利能力下降超出我們預期，導致債務對EBITDA比率在未來12-24個月內上升至3.0倍以上且無改善跡象，那麼我們可能下調其評級。
如果該公司的營運資金管理不及我們預期，導致經營性現金流未能在2020年和2021年顯著改善，我們也可能下調其評級。
如果未來12個月內該公司能夠控制債務增長，進一步償還境內外融資，同時實現業務量穩定增長、經營性現金流大幅盈餘，進而使債務對EBITDA比率保持在2.0倍以下、經營性現金流對債務比率保持在20%以上，那麼我們可能上調其評級。但我們認為評級上調的可能性有限。
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