世紀新十年之初，新冠肺炎疫情突襲。當地產行業受此影響傳遞悲觀信號時，龍湖集團(00960.HK)董事長吳亞軍將其看作一次“壓力測試”。繼去年實現2425億銷售額後，龍湖將今年銷售目標定為2600億，穩中有增。
“今年的指標，哪怕微弱，仍然要考慮有所增長。”在吳亞軍看來，這就是強者的姿態。龍湖的底氣，來自於過往幾年的持續沉澱。從114億到1510億，上市十年，龍湖營業額完成超13倍增長。危難突襲時，便能產生一定的爆發力。
過去一年，龍湖在穩控負債率的情況下，機會性進入熱點區域，將約90%的貨量集中在高能量級城市。盈利能力、現金流等指標持續向好，迎來歷史最佳的整體盤面。目前，集團已售未結轉銷售額2535億元，可鎖定未來業績。
當地產結束矇眼狂奔的高光年代，外部環境愈加風雲變幻。地產下半場，龍湖掌握主動性的砝碼在於堅守航道、苦練內功。通過培育地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大業務，在不確定的市場中，謀求確定性成長。
龍湖的新臺階
2020年3月24日，龍湖集團公佈2019全年業績。在複雜多變的市場及多元化競爭格局中，龍湖基於穩健的業績增長，迎來歷史最佳整體盤面。
報告期內，龍湖累計實現簽約金額2425.0億元，同比增長21%，穩居行業前十，全年簽約金額目標完成率達110%；簽約面積1423.8萬平方米，同比增長15% ，簽約金額及簽約面積均創歷史新高。
從銷售區域看，長三角、西部、環渤海仍是龍湖業績的主要貢獻地。長三角、西部、環渤海、華南及華中區域合同銷售額，分別佔集團上半年總合同銷售額的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。
截至2019年底，在實現銷售的49個城市中，龍湖在22個城市入圍當地市場前十，7個城市簽約金額超百億元。長三角區域簽約金額超800億元，西部及環渤海區域簽約金額均超500億元。
一直以來，龍湖堅持有回款的簽約，有利潤的增長。期末，集團歸屬於股東的淨利潤183.4億元，核心淨利潤155.5億元；毛利同比增長28.5%至508.0億元，毛利率為33.6%。核心稅後利潤率15.5%，核心權益後利潤率10.3%，盈利能力穩步提升。
管理層對龍湖基本面頗有信心，並將今年銷售目標定為2600億。要知道，受疫情影響，百強房企2月同比銷售大跌40%。在行業規模攀頂、疫情打擊突襲時，唯有龍湖此類業務穩健、成長確定性高的房企有加碼的底氣。
“從市場反應和龍湖執行力來講，雖然有些衝擊，但整體可控。”龍湖集團CEO邵明曉稱，目前，集團不需大幅調整供貨、銷售結構，基本上能夠按照預定目標，順利、平穩往前運行，全年2600億銷售目標有信心完成。
據悉，從2月下旬到3月中旬，龍湖集團216個工地，已經有96%復工；工地所需的10萬左右勞務崗位，3月中旬已有96%全部到位。隨著市場如長三角地區逐漸復甦，房企業績有望穩步回升。管理層預計，4月份整個銷售市場會回到正常水平。
民營房企樣板
身處資金密集型行業，龍湖敢於逆勢加碼的底氣，還在於集團多年穩健沉澱出的資本護城河。
2020年，疫情疊加償債高峰年，現金流不足始終是懸在房企頭上的達摩克利斯之劍。延期復工下，部分房企現金流只能維持兩三個月經營。
報告期末，龍湖淨負債率51.0%，集團有息負債中一年內到期債務139.3億元，佔總債務的比例僅9.5%。在手現金609.5億元，現金短債比為4.38，而去年龍湖經營性收入102.3億，完全覆蓋利息支出。財務盤面持續向好，使集團在應對疫情時更加從容。
當下，融資環境趨緊態勢不減，房企增量發債愈發艱難，資金成本節節攀高，成為吞噬利潤的潛在“黑洞”。作為民營房企財務穩健的樣本，龍湖期末平均融資成本僅4.54%，無論是境外美元票據，還是國內公司債券，龍湖均以長年期、低票息刷新業內記錄。
2020年1月，龍湖發行6.5億美元票據，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%，4億美金為12年期，票息3.85%，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。據悉，龍湖年初已完成全年基本融資，能順利平滑疫情帶來的波動。
得益於資本市場的優異表現，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽給與龍湖的最新評級分別為“BBB”、“Baa3”、“BBB”；大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級，集團得以成為行業內唯一境內外全投資級民營房企。
龍湖能牢牢穩住財務基本盤，與集團審慎的拿地策略密不可分。一般而言，土地成本占房企開支的大頭，而龍湖堅持“不拿地王，不拿高價地”，以淨負債率控制倒算投資額度，土地市場趨熱時便稍加緩和，將淨負債率保持在50%~60%空間。
去年，在城市群協同發展導向下，龍湖看準土地市場時機，全年新增90幅新地，新增土地總建築面積1731萬平方米，權益面積1273萬平方米，環渤海地區、華南地區、長三角地區、西部地區及華中地區佔比分別為25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%。
截至2019年底，集團土儲合計6814萬平方米，權益面積4742萬平方米，遍佈京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等7個城市群的55個城市。項目區位既聚焦一二線城市，也圍繞城市群周邊適度佈局，成本合理，為後續盈利增長奠定基礎。
迴歸與重塑
“一個公司怎麼確定自己的主業，其實是能力圈決定的，是時代機遇決定的。”業績發佈會上，吳亞軍一陣見血地說到。當轉型成為房企白銀時代的“悖論”，龍湖不認為當下戰略是多元化。在管理層看來，集團四大板塊都是值得強化的主航道業務。
管理層堅信，地產行業“水大魚大、矇眼狂奔”的時代註定一去不返，迴歸、重塑成為共識。因此，龍湖將航道鎖定至地產開發、商業運營、租賃住房和智慧服務，堅守“空間即服務”的戰略，實現四大航道協同發展。
自2011年開始，龍湖就將每年銷售回款的10%作為上限，投資持有型物業。2019年，龍湖實現物業投資業務不含稅租金收入57.9億元，同比增長41.5%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為79.0%、20.3%和0.7%。
作為龍湖最主要的投資物業，期末龍湖商場租金增長31.9%至47.5億元，累計開業商場數量39個，整體出租率98.5%，同店增長達到19%；商場銷售額為267億元，同比增長25%；全年平均日客流154萬人次，同比增長23%。
受疫情影響，全國零售業遭到衝擊。管理層稱，對商戶減免租金帶來的資金影響，將於未來逐步消化。目前集團39個商場已全部恢復營業，今年商業推進計劃不變，預計到2020年底，龍湖累計開業商場將達近50個，也力爭實現60億元的租金收入。
其它業務板塊同樣穩健生長。報告期末，冠寓累計開業房間數量7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，開業超過六個月房源的出租率87.3%；龍湖智慧服務營業收入42.8億元（合併抵消前約50.0億元），創新收入佔比近50%，後續這一比例將持續提高。
得益於集團多維度優異表現，在美國《福布斯》此前發佈的2019年全球上市公司2000強榜單中，龍湖躍居榜單第345位，較去年攀升149位。未來，龍湖仍將恪守審慎步調，洞悉時代發展趨勢，在複雜多變的市場中穩健前行。
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