文 ✎ 李逗
連續兩個月沒收到工資後，中迪禾邦員工張陽開始心慌了，那個時候他不會想到，半個月後，一場大規模的裁員行動馬上到來。這家頂著“黑馬”房企光環的企業，即將進入瓦解時刻。
2020年2月底，中迪禾邦的人力負責人發佈了一項全員通知，宣告了多數員工的職業“命運”。他告訴員工兩個選擇：一，主動提出離職，公司可發放1月份和2月份工資；二，不主動離職，公司只發放1月份工資。
這是一項居高臨下的人事通知。這場裁員計劃中，合同約定的裁員賠付被無視，員工的正常薪資反倒被拿出來，作為離職談判的籌碼。但此時此刻，中迪禾邦的員工已經無暇顧及公平與否，他們考慮的是，趁著“大樹”沒倒之前，如何把應有的工資拿到手。
員工們開始大規模主動提出離職。AI財經社獲悉，半個月時間裡，中迪禾邦集團員工人數從140人左右，銳減100人至40人左右，離職率達71%，達州項目公司也縮減40多名人員至2-3人。這家曾被冠之以“黑馬”的房企，倏然沉寂。
中迪禾邦是一家成立於2006年的區域性房企，發跡於四川達州，後總部遷移至成都。雖然對外而言，這家企業顯得名不經傳，但其在2015年提出，計劃三年內進入四川房企前三名之列，亦曾邀請著名主持人水均益為其站臺參會。2018年時，這家企業位列克而瑞排行榜126名，銷售額150億。
圖/中迪禾邦官網
像中迪禾邦這樣復工即裁員的企業並非個例。疫情“黑天鵝”的衝擊下，原本資金緊張的中小房企們，開始變得搖搖欲墜。包括中迪禾邦、文德控股、冠中地產等，都提出了類似的應對之策。在近期與裁員、降薪有關的企業名單中，中小房企們成為不能忽視的群體。
面對一觸即發的連鎖危機，中小企業開始開源節流，奮力自救，而與此同時，市場上的“救企”動作也在不斷髮生，無論是政策端的減緩土地出讓金，還是銀行端的調整貸款策略，似乎都在利好房企。但在這場援救計劃中，中小房企們依舊成為被“冷落”的對象。
危機一觸即發
自從去年9月份加入中迪禾邦以來，張陽明顯覺得不對勁，公司總經理缺位，管理鬆散，完全不像他眼中的黑馬房企經營節奏。正式入職之後，一系列的停工、延薪、裁員，更佐證了他的看法。
“公司人事通知是因為受疫情影響裁員，但實際上，疫情只是導火索，在這之前經營已經出現困境了。”張陽說道。
張陽所在的公司是中迪禾邦位於重慶達州的項目公司，在遷址成都之前，達州原是中迪禾邦的大本營。如今，中迪在這裡儲備了兩大項目待售，但在出售之前，兩大項目均陷入停滯狀態。
“中迪在達州還有兩個項目，其中一個還沒有拿到預售，另一個商業還達不到建設要求”，張陽認為，造成項目停滯的主要原因，還是資金問題，“中迪西院前期預售的項目銷售完了，但是年前大量農民工欠薪，最後中迪將監管資金提出給了一部分薪資，農民工才散了。”
身在重慶的前中迪禾邦項目高管王中興，也在年底前察覺到了異樣。2019年末，王中興發現公司支付能力遇到問題，在一些工程大款項支付進度上，推動明顯困難。他還發現，公司在拿地方面的力度也在大幅降低。
圖/視覺中國
資金問題只是危機爆發的表象，究其根本，王中興認為，中迪禾邦最大的危險主要源自其商業項目佔比較大，與住宅項目佔比為5：5,這導致公司實際的經營現金流有限，影響了現金迴流速度。據AI財經社瞭解到，在多個以地產和商業為雙主業的房地產公司中，商業比例大多弱於住宅比例，以新城控股為例，其2018年住宅銷售與商業地產銷售佔比分別為75.2%和24.8%。
事實上，作為一家銷售額曾經百億的房企，中迪禾邦系公司眾多，同時業務佈局廣泛，除了地產，還在金融領域佈局包括私募、融資租賃等。其中，李勤作為董事長的中迪禾邦集團和中迪投資則是中迪禾邦系的核心，在當地擁有較高的資本關係網。但即使如此，中迪禾邦仍未能擺脫資金窘境。
與中迪禾邦境況雷同。2月初，上市房企冠中地產也發佈公告稱，由於受春節時期影響，旗下“佛山財神酒店”將繼續暫停營運（自今年1月底暫停營運至今）。同時，將裁員近90%，共約250名員工。安徽文德控股也被媒體爆出，因受疫情影響，希望員工另謀出路的消息。
業內分析人士認為，“此次受疫情影響較大的房企中，主要分為兩類，一種是高週轉造成資金緊張，一種是戰略失誤導致自身經營困難，這兩類在疫情影響力下，抗風險能力會差很多”。
針對疫情帶來的風險，國泰君安曾通過貨幣資金/（剛性費用+短期有息負債）這一指標，假定房企銷售停滯，進行了一項極限壓力測試。測試結果顯示，大多數房企資產厚度情況良好，在疫情衝擊下有“驚”無“險”。但同時，尾部有7.7%的樣本房企支撐時長在一個季度以內，20.2%的樣本房企支撐時長在半年以內。如今，在海外疫情擴散下，疫情持續時間也將再次拉長，中小房企風險暴露的危機也進一步加大。
在受疫情影響的企業裁員名單中，中小房企是一波龐大的群體。疫情突發下，各地政府紛紛推遲在建、項目開工及開售時間，房企們在拿地、開發、竣工、銷售等多個環節都出現短期停滯。這些家底淡薄的中小房企們，被疫情一個個推到生死存亡的風暴中心。
賣股求生
疫情掀起了全國各地企業的減租潮，身為武漢本土房企的南國置業首當其衝，但減租條款也讓這家企業雪上加霜。
2019年2月末，有業主向媒體爆料稱，南國置業強制要求私人業主免租，引發業主集體維權。南國置業相關負責人回應道，“公司商戶主要為中小微企業，經營壓力巨大，必須對其進行支持方能共克時艱，減免租金已是行業必須。”
南國置業是一家以商業地產為引導的綜合性物業開發企業，主要業務佈局於武漢。2014年，中國電建地產集團有限公司成為南國置業控股股東。但即使背靠電建，南國置業的經營情況依然慘淡。南國置業2019年業績預告顯示，其2019年淨利潤預計虧損超4億元。
一面需馳援中小微企業，一面又是流血的現金情況，自救成為南國置業的當務之急。在發佈免租消息沒多久後，南國置業的官網上，亦掛出了一份股權轉讓的公告，計劃將旗下子公司49%股權予以轉讓。
南國置業面臨的麻煩是疫情下中小房企困境的一個縮影。當下，除南國置業外的諸多房企，也都在面臨一場自救行動。
不過，與規模企業相比，中小房企的自救空間並不大。最近一段時間，不少房企們如恆大、富力等企業，通過自建平臺、線上打折促銷等方式，策劃了一系列營銷活動。但這是體量小、聲勢弱的中小房企無法效仿的。
好租發佈的曉樓報告分析了疫情下的房企自救模式，中小型房企的自救路徑主要表現為“縮減成本、控制槓桿規模及資產變現”。這其中，資產變現正在成為自救的重要手段。
這是一場“贏者通吃”的遊戲，困境的房企總是難逃變賣資產的命運。中國指數研究報告提到，在融資嚴監管的大背景下，去年百強房企收併購金額占房企收併購總金額的比例約為78%，房地產行業集中度不斷提升。2020年，隨著房企資金鍊進一步承壓，行業分化格局加劇。預計，2020年房地產行業收併購將更加頻繁，規模或大幅超過去年。
一位TOP20房企內部人士表示，實際上，近期市場已經出現了很多不錯的併購機會，一方面，是因為年前本身市場機會多。另一方面，也有很多中小房企出於生存考慮，進行資產轉賣。
收併購趨勢下，部分房企已經在內部開展一系列“拯救”計劃。美好置業聯席總裁何飛對AI財經社透露，“目前，很多房企都已經開始重視資金流重排，通過摸排每個地區每個項目調整後的計劃與工期節點，銷售與回款，準確預測未來業務經營性現金流，同時摸排每一筆融資計劃的到賬時間與風險，並最大力度爭取金融支持。一些債務壓力大，庫存積壓嚴重的房企就會考慮快速處置一些資產以彌補發展資金上面的缺口。在此之下，市場上會出現一些收併購以及降價促銷的現象。”
等待施援
僅靠自身的免疫力，中小房企們大多難敵經營風險。想要闖關成功，離不開政府和銀行端的資金支持。後者，也是身為某華東區域中小房企總經理陳華所重點關注的。
為了穩定房地產市場，政府也開啟了“因城施策”戰略下的救助方式。據不完全統計，目前有超過20個省市發佈房地產相關新政，其策略主要包括減緩土地出讓金、放寬預售資金監管政策、減免企業房租、復工優惠等方面，對企業提供救助。
但作為經營者的陳華，並未能感受到大幅的扶持力度，“房租水電減免是少部分國企才享受到的，大部分企業享受不到，而稅收減免，對沒有復工的企業來說意義也不大。”
不可否認，這些種類繁多的政策發佈，對外傳達出了十分積極的信號，一定程度上緩解了資金困境。但在多位業內人士看來，上述政策的實質性幫助作用，十分有限。
中原地產首席分析師張大偉表示，“目前的房地產政策基本都只針對節流有一定的影響，對於房地產企業來說，最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復，房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。”
圖/視覺中國
克而瑞的研究報告顯示，2020年將是房企發債的高峰期，95家典型房企年內到期債務達5000億元，且即將到來的3月是今年第一個償債高峰期，待償總額達330億元。
一場債務高峰期的到來，讓房企們的融資發行額度開始攀升。不僅融資規模有所提升，多個企業的融資額度也創下新低。但這場融資盛況裡，以陳華為代表的中小房企經營者，並沒有感受到這波暖流。
“雖說政府出臺了很多貸款政策，但是並沒有給出具體的執行細節，銀行端的貸款政策也沒有發生太大的變化，對規模不大的中小房企來說，貸款還是存在一定難度。”陳華說道。
世聯行董事長陳勁松也表示，“銀行現在都是一些非常短期的政策，比如減少土地保證金這類，但這個沒解決大問題。事實上，銀行最重要的責任在於保障企業的債務和信用問題，這個問題，到現在還沒解決。我建議政策應該從解決房屋按揭問題的角度，比如業主按揭能不能短時間內只付息不付本，緩解企業資金困境。”
“中國房地產市場，不在債，而在銀行。現在沒有看到銀行對中小房企很大的幫助舉措，金融機構對於錢進入房地產，依然還是非常堅定的。不過，很多大房企都是在香港上市，他們有很多通道，小房企沒有這個通道，只能靠銀行。”陳勁松說道。
貸款難的同時，在線下銷售停擺的一個月內，中小房企還必須承受著高昂的剛性成本。雖然政策在部分稅項、土地款繳納等方面給出了延緩的政策，但對於中小房企而言，利息成本依然佔據最大的剛性支出。據克而瑞測算，在64家百強上市房企中，平均利息成本約為5.71億元，約為平均單月員工薪酬的近2倍。
眼下，越來越多的房企因其無法解決資金困境，開始進入破產清算程序。據中國法院網破產文書顯示，截至3月16日，已有近百家地產相關企業公告破產，其中大部分為二三線城市的小房企。
值得一提的是，近期，央行宣佈自3月16日起，實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點，釋放長期資金5500億元。從政策角度，雖然此次降準並沒有針對房地產，但一定程度上也將有利於樓市的活力復甦。一些規模房企趁此加大融資力度，而中小房企們，依然是沉默的大多數。
“對於企業來說，降準有利於部分企業融資，但房地產調控政策依然約束房企加槓桿。降準對於那些大型房地產企業來講是一件好事，但對於中小企業，融資渠道窄的企業來說基本沒有影響，預計後續市場繼續大魚吃小魚。”張大偉說道。
資源型主導的房地產行業中，規模論依然是懸在中小房企面前的生存定律。面對疫情的突襲和商業競爭規則，留給這些中小房企們的喘息空間並不多。
(應受訪者要求，王中興、張陽、陳華均為匿名)
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