若說開年北京土地市場上最亮眼的“仔”，一定非綠城莫屬。2個月內，北京15宗掛牌出讓的土地拍賣現場，綠城出現了7次，“掃貨”40.8萬平，耗資144億，幾乎是出手必得，十分“豪橫”。
3月23日，綠城中國公佈2019年度全年業績，銷售、營收和利潤三大指標均實現增長，合同銷售額首次實現2018億，躋身2000億房企陣營。同時，綠城董事會主席兼行政總裁張亞東給2020定下了目標，新增貨值和銷售目標雙雙實現2500億。
這或許可以解釋綠城年初在北京土地市場上頻繁出手的舉動。“2020年新增貨值要超2500億元，權益投資金額不低於600億元，投資是重中之重。”張亞東如是說。
"特長生"補短板
“產品主義”“豪宅教父”，綠城以品質見長，聞名業內。
不過，在經歷系列股權之戰後的綠城，有些傷了元氣。2016年，綠城突破千億規模實現合同銷售金額1139億元，業績增速達58.4%後，連續兩年業績增速下滑，最低的2018年增速僅為6.9%。
張亞東稱這三年是綠城的“康復期”。經過三年的調整 “解決歷史遺留問題”，綠城也在規模和利潤之間找到了一個平衡點，並能守住“品質”這個特長。
年報顯示，2019年，綠城累計取得合同銷售額2018億元，同比增長29%，銷售增速重回2017年水平；全年營收615.93億元，同比增2.1%；股東應占淨利潤24.8億元，同比大漲147.3%，表現尚可。
這得益於綠城高效的運營管理，其旗下項目從拿地到開工、開盤、交付的運營週期明顯加快，分別提速10%、12%及7%。
2019年綠城合同銷售超過50億元的單個城市達9個，杭州、寧波、北京錄的合同銷售超過100億元。投資項目整體去化率68%，總體銷售回款率維持在87%水平，這加快了綠城的現金迴流。
利潤率偏低是綠城不得不面對和思考的問題。在銷售業績大漲29%的情況下，綠城營業收入僅增長2.1%，毛利率為25.4%，較2018年增長2.6個百分點；淨利潤率約為6.39%，同比增長2.5%。
不過綠城的財務狀況相對健康，截至2019年末綠城中國的銀行存款及現金為518.94億，一年內到期債務349.41億，佔總借貸的36.6%。淨資產負債率為63.2%，相較2018年的55.3% 增長8個百分點，處於行業合理水平。
此外，合同銷售金額為664億的綠城代建業務也為其銷售金額貢獻了32.9%的業績。值得關注的是，2020年，綠城代建項目預計可售貨源約651萬平㎡，可售金額約人民幣909億元，成為未來綠城重要的業績增長點。
土拍黑馬 全國掃貨
2020年前兩個月，綠城開始在全國土地市場掃貨，分別在北京、杭州等10個城市累計獲得13宗地塊，預估貨值近600億元。僅北京一城，綠城在5天之內以144.08億元勇奪三宗地，成為北京土地市場當之無愧的“黑馬”。
不過比較有趣的是，在年報發佈的前三天，綠城發佈公告稱，綠城中國全資附屬公司北京博意就北京市昌平區一宗建築面積17萬平方米的住宅物業項目，與天津世茂、中交房地產分別出售項目公司股權的部分權益，共同開發該項目。
這宗土地便是2月14綠城經過65輪爭奪，以63.6億29.8%溢價率斬獲的昌平東小口限競房宅地。根據公告，權益轉讓後，該宗地綠城、世茂分別持股42.5%，中交持股15%，相應的，世茂、中交分別付給綠城27.9億元及9.85億元。
對於綠城引入合作伙伴之事，業內人士表示，獨立操盤資金佔用高，引入合作伙伴分攤資金壓力，釋放現金流繼續進行規模擴充或土地儲備，合作開發也是不錯的選擇。另外，疫情、經濟形勢不明朗，現金流的重要性更為凸顯，綠城此舉，也是在攤平風險。
為了完成今年2500億的投資、銷售目標，為2021年的3000億銷售規模蓄勢，土儲都是必要之舉。
此前，張亞東接任後對綠城的土地儲備很不滿意，曾多次公開表示綠城要在土地投資端補短板。“很痛苦，簡單講就是沒貨，沒貨賣就沒銷售，沒回款”。以北京為例，這兩年綠城北京僅西山燕廬及限競房西府海棠兩個項目在售， 2019年全未有新增土地入賬，如2020再未有新地，極有可能出現開發斷檔，無盤可售的情況。
好在，綠城投資與營銷並重、全週期拿地策略已初步取得成效。2019年新增項目共計54個，總建築面積約為1236萬平方米；總土地成本／收購金額約人民幣691億元，預計新增可售金額達人民幣2057億元，加上之前的庫存儲備，綠城已經擁有3600億元可售貨值，按照年報所述的去年投資項目整體68%去化率計算，實現2500億銷售目標並不是難事。
即便考慮到上半年疫情帶來的影響，張亞東認為完成2500億銷售目標仍是大概率事件。
已度過“恢復期”的綠城，能否在今年實現“健身”的同時加速快跑、擴充規模？讓我們拭目以待。
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