上位與卡位
近期，一份涉及1.7萬億元投資的“2020重點建設、重點儲備項目安排意見”出臺，其中諸多關鍵詞都是輿論發酵的素材，也給外界提供了更多觀察城市趨勢的線索。
隨便舉個例子可能都是大CASE，比如“重點儲備項目”一欄中出現的“津雄城際”。
單從名字就能感受到這條軌道背後的能量，而在去年底獲批的《京津冀核心區鐵路樞紐總圖規劃》中，津雄城際走向與設站等得以披露，即便我們只站在其中一個站點上，感受到的都比想象中更“來勁”。
01．
雖尚處在前期規劃研究階段，但據最新獲批的“總圖”顯示，津雄城際將規劃自津濰高鐵天津濱海至濱海南站區間雙向引出，經津南區南側至天津南站並站後，沿津保鐵路至雄安站與雄忻高鐵連通。
此次，津南站、團泊北站等新設站點的落位也被更清晰地圈出。
其中，“津南站”的預期似乎由來已久。早在2018年，有關部門就明確回覆會存在“津南站”，只不過站點位置一直是“待解之謎”。而從最新總圖看，該站點將設在北閘口鎮，大致位於津晉高速與津港高速交叉點東側，北側為鹹水沽，東南側為北閘口居住區。
“總圖”中津雄城際走向設站示意
從這裡出發，向東一站即可接駁京滬二線與環渤海城際，所連通的是經濟效能強勁的東南沿海城市和環渤海地區。向西兩站可由天津南轉京滬一線、津滄城際，亦能聯繫北京大興國際機場，繼而還可以接入到“第一批交通強國試點”雄安新區的密集線網中，鏈接京津冀乃至國內更深遠的地區。
如果這版規劃最終落地，可以肯定的是，其將在很大程度上彌補當前南部溝通乏力的格局，而津南介於津濱雙城中間的地利，也將再次被“中國速度”所放大。
天津主要鐵路線路及樞紐示意
至於動能與紅利在津南大地上如何具體“分配”，除了北閘口自身外，考慮到周邊成熟地區對資源的強勢吸附與消化能力，私以為鹹水沽的“感應速度”應不落在東道主之下。
巧合的是，近年來鹹水沽發展趨勢和城市重心的“南移”已不是秘密，無論是否“有意靠近”，事實上都在與津南高鐵站的預設“相向而行”了。
02．
高鐵對鹹水沽的帶動效應，一定不會是臨近板塊從無到有的崛起。在鹹水沽所有“向南”的舉動中，“新C位的再定義”才是更值得被聯繫起來的。因為隨著津南頭部資源向新C位的移動和聚集，這裡也註定會成為高鐵拉動鹹水沽的“牛鼻子”。
“新C位”並不難找，鹹水沽已通過規劃之手，將其精準鎖定在與津南站預設區域直線距離約2公里的一個點上。
去年，一座大型購物中心“津南吾悅廣場”正式開門納客，商業（+津南首個甲級寫字樓）綜合體形態對人氣流量的吸附已擺在眼前。而在今年那份1.7萬億元投資文件中，
有關“吾悅廣場配套商業設施”亦被劃為“重點建設項目”，無疑津南在繼續高效地抓落實。
鹹水沽新C位規劃要素示意
無獨有偶，隔路相對的恆大悅府項目地塊中，還規劃著建面約10萬平米的商業體量，未來兩大商業體將聯手擺出“面對面”的經典商業姿態。
同樣作為1.7萬億元中的“重要建設項目”之一，
地鐵6號線二期（祿水道-鹹水沽西站），也在這個點位上顯露出了優先級，始發終點站“鹹水沽西”即設於此，且已在加緊施工。
地鐵6號線走向設站情況示意
結論非常明顯，鹹水沽試圖通過時下風靡的“TOD模式”將“新型都市化體驗”賦能在此，一邊對鹹水沽進行向內的價值滲透，一邊對外緊密聯繫海教園、國家會展中心等發展新動能。
反過來，藉助“都挨著”的地利之便，新C位上的商務、娛樂、文化、社交、居住生活等也有條件對周邊板塊的特色資源進行高效抓取，特別是鹹水沽老城一直賴以領先環城的成熟配套，諸如醫療、教育等。如果到此為止，其實已是相當不錯的格局。從地圖上可以看到，鹹水沽老城、城市新C位、海教園與國家會展中心彼此形成四邊形，大家各持一個頂點。不過津南站入局後，勢必會對原格局形成一種反向拉力，從而將鹹水沽的新C位推向其他四要素聯絡的交叉點上，進而成為它們之間的C位。
格局演變趨勢示意
此時這裡好似置身於一個充滿磁性的“魔力圈”內，以“中心點”的最短半徑向四面八方吸拽力量。同時其他四位“大佬”的相互作用，也將使得更多頭部流量樂於“路過”和“駐紮”在此。且從現狀交通情況看，這裡也幾乎就是它們彼此聯繫的必經之地。
03．
話說到這，我們也需清醒認識到“津雄城際”還是重點儲備項目，而鹹水沽新C位建設尚有諸多正在實施、有待時間兌現之處，面對預期仍需低調。不過，時下不低調的反而是新格局醞釀下的鹹水沽樓市，據權威機構統計，2019年鹹水沽新房成交量在全市所有環城板塊中獨佔鰲頭，熱度可窺一斑。
對於該板塊，我們曾在《鹹水沽的天花板，昨天被踩破了？》一文中，論述過經由一批品牌房企入駐後，鹹水沽時下正加速走向居住分化，主要體現為居住品質和價格都不再“一刀切”。
倘若通過以上看到的是一個板塊的外部配套深度趨向城市效能，從而帶動區域居住升級的趨勢，那麼城市先進居住方式也包括著社區內部與業主生活息息相關的資源供應與豐滿運營，這些也被寄望在鹹水沽同步。
經由這一視角，不免對新C位上僅有的新房項目“恆大悅府”著重打量。
恆大悅府鳥瞰效果圖
作為在津首個新中式產品，恆大此次在產品標準化之上的升級革新，顯而易見。無論是約10萬平米新中式水景園林、9A精裝標準之上的裝修細節增持、11大社區智能系統應用等，均是恆大在津其他項目中未曾有過的。
除硬核配備，會所也是恆大的慣用動作。比對項目呈現的配套清單，在規劃建面約3000平米空間裡，室內恆溫游泳池、健身房、瑜伽室、桌球室、紅酒雪茄吧等設施一應俱全。
在此之外，恆大還專門劃出建面約1080平米的“社區共享空間”，為配套一詞融入人性化居住的底層思維。具體來看，包含滿足大型活動所需的社區大禮堂、青年創業交流平臺的社區小會堂、家人健康檢測室、老年興趣活動中心、動態與靜態教學室等。
毫無疑問，以上所講對鹹水沽的居住體驗來說都是“頭一遭”。
由全新生活場景和私享社交空間展開，逐步延伸到健康、教育、創業與興趣等多個維度空間打造，所收割的是貨真價實的生活進階。而將這樣一套拿到市區都不輸陣的居住內容落地鹹水沽，背後除了恆大對“新府系”的理想外，也還源於一個新C位上的價值感應與傳遞。
都市化的渴望裡
鹹水沽選擇了新C位
沒有新板塊的拓荒崛起
只有商圈地鐵之上的
“都挨著”
等待神助攻的高鐵站
畫出那個更大的魔力圈圈
【 END 】
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