一、地理區位

重慶市茶園新區位於長江南岸的東面，與兩江新區隔江相望，市區內環快速、外環高速之間。東靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北臨長江，生態環境、人居環境優勢突出。板塊幅員120平方公里，規劃建設用地75平方公里，到2020年城市人口將達到50萬人。

茶園新區作為重慶規劃的城市副中心，“三區合一”後的城市體量相當於一箇中等城市，一個與兩江新區隔江相望，是重慶主城長江以南最具發展潛力的工業園區。

（重慶主城區熱門板塊圖）

茶園新區作為重慶都市功能核心區域的拓展區域。始終還是屬於新開發的區域，各項基礎建設都還在如火如荼的建設中，雖然離解放碑很近，但是中間還隔著銅鑼山。所以也阻礙了茶園新區的快速發展。

二、板塊定位

近幾年，重慶的發展風向不再只向北了，開始了多面發展。茶園悄然間已經一改往日落敗的形象，猶如一顆冉冉升起的新星，大放異彩。

1、規劃定位上，茶園新區作為重慶市政府重點發展的三個新區之一，定位為城市副中心及新興商圈，集高端居住、高新產業、中央行政、旅遊商貿等功能一體，幅員120平方公里，2020年人口將達到100萬，商業體量達130萬平方米，一舉超過南坪商圈，成為一個生態優美，配套完善，功能齊全，和諧宜居的新中心，是現代城市生態宜居的首選地。

2、發展投資上，茶園新區通過第二產業帶動第三產業的發展，打造城市功能完備的綜合性城區，已引進金科、魯能、慶隆、同景、龍湖等多家知名房地產開發企業，已成為主城最大最多的別墅項目集中區域，包括較早推出的長青湖別墅、慶隆高爾夫以及正在呈現的湖山墅——金科中央御院等，共同構成了重慶城市中央別墅核心區。

（茶園與市中心距離）

三、發展史

19年前，在主城核心區空間不足，經濟和社會矛盾突出，城市發展受限的背景下，茶園新區借新一輪《重慶市城市總體規劃（2005―2020）》提出的“跨山發展”思路，孕育而生。從南岸城區向西穿過銅鑼山，規劃面積120平方公里。

2000年，茶園新區以工業園區掛牌成立。包括隨後的長江工業園、東港港區都靠工業起家。

2013年，南岸區人民政府駐地搬遷至茶園新區，新地址為南岸區長生橋鎮廣福大道1號，逐步帶來了70多個行政單位。

2017年，重慶東站定址茶園，將與西站、北站、重慶站形成四大主力站。

2018年，中國智谷（重慶）落戶茶園，現有阿里巴巴、重郵訊飛等20多大數據智能產業項目入駐茶園。

四、樓市行情

（茶園周邊樓盤分佈圖）

1、新房

茶園板塊新房均價是13560元/平

整個重慶新房均價是12180元/平

同比茶園板塊和重慶均價整體差距不大，是目前普遍被認為價格被低估，性價比相對於較高的一個板塊之一。茶園板塊新開和潛在項目較多，且多是品牌房企打造的大盤項目，後期市場競爭壓力較大；本案周邊目前主要競品項目有：保利堂悅小高層建面均價1.18萬/㎡，洋房建面均價1.42萬/㎡，疊拼別墅建面均價1.5萬/㎡；金科博翠園洋房建面均價1.31萬/㎡；金科聯發東悅府高層建面均價1.11萬/㎡，洋房建面均價1.31萬/㎡。

（2019年茶園板塊房價走勢圖）

熱門新房：

1、國瑞江南御府

項目產品：花園洋房

戶型面積：3室戶型、4室戶型

套內均價：住宅 11897-13549 元/㎡

套均總價：100-170萬/套

戶型賞析：116平米三室兩廳三衛一廚

土拍

作為城市新興熱門板塊，品牌房企關注積極，目前板塊已進駐典型房企多達10餘家，聚集了融創、金科、恆大、保利、魯能、榮盛等眾多一線大牌房企，隨著品牌房企打造的大盤項目相應落地，拉動板塊快速發展，板塊價值快速上升。

茶園典型房企入駐時間軸：

2014年以前進駐企業：金科、融創、魯能、中交、中鐵十二局、奧園、渝開發、同景

2014-2016年進駐企業：恆大、康田、金隅

2017年進駐企業：保利、榮盛、東原、碧桂園、雅居樂、遠洋、成都合能

2018年至今進駐企業：財信、首創、聯發、北大資源、國瑞

隨著進駐企業的逐漸深入，2018年，茶園迎來價值五連跳：

（1）3月30日：財信地產落戶茶園，拿地樓面價8219元/㎡；

（2）4月13日：北大資源落戶茶園，拿地樓面價8264元/㎡；

（3）4月13日：首創置業落戶茶園，拿地樓面價8623元/㎡；

（4）4月16日：中鐵二十局落戶茶園，拿地樓面價8845元/㎡。

2、二手房

茶園板塊二手房均價是15540元/平

整個重慶二手房均價是12180元/平

現階段茶園現在新房和二手房之間的價格差異也比較大，進入8月後，茶園二手房的成交量陡轉之下，交易縮量，原因還是由於賣方對二手房價格看好，並不急於拋盤，除了極少數業主由於特殊情況急需資金降價促進成交的，大部分二手房業主資金充足，並不會低於掛牌價出手，現在茶園的二手房陷入了有價無市的僵持局面，一旦業主年底缺錢需要套現，茶園二手房的價格就會出現鬆動。

茶園這個價值窪地是有規劃限制的，區域內限容積率要在1.5以內，住宅高度限制在40米以下，那麼，和其他區域相比就更宜居了。

熱門二手房

1、光華安納溪湖

項目產品：別墅

戶型面積：3室戶型、4室戶型

套內均價：住宅 11897-13549 元/㎡

套均總價：100-170萬/套

戶型賞析：116平米三室兩廳三衛一廚

五、規劃與配套

（一）產業規劃

茶園區域規劃有130萬方圍繞式城市中心商圈。根據規劃將重點發展專業物流市場，形成醫藥、汽車、家居建材、消費類電子、食品批發等專業市場，依託配套服務工業園區，加強商業基礎設施的建設，引入眾多百貨店、大賣場，組成購物消費中心，形成與南坪商圈互補的商貿中心。

（二）區位配套

茶園新區將被建成為與觀音橋、沙坪壩等原有四個城市副中心定位功能相似的區域性商業、商貿的經濟中心，是重慶市東部新城核心，承擔帶動東部新城發展的職能。

1、政策利好

茶園新區作為重慶市政府重點發展的三個新區之一，定位為城市副中心及新興商圈，集高端居住、高新產業、中央行政、旅遊商貿等功能一體。隨著南岸區人民政府已相繼入駐茶園，

城市利好不斷兌現，中國智谷落戶茶園新區規模已達千億，重慶東站在茶園動工，茶園的未來可期。

更多人看重的還是茶園這一片離傳統核心區並不遠的廣闊土地，以及東站對城市發展帶來的巨大價值。重慶東站未來能賦予茶園的人氣和發展驅動力不容小覷，當東站建成，相應的交通配套兌現時，大量的人流將被高鐵引導到重慶東面的茶園片區，屆時變化或許會“翻天覆地”。

2、交通配套

去年11月19日起，6號軌道線茶園至蔡家，茶園至北碚大小交路已全天開行。並且重慶東站也已經在去年年底開工，6、8、24、27號軌道線也都在規劃之中，將連接江北國際機場、另外三大鐵路交通樞紐、重慶主城各大商圈。

雖然茶園區域距重慶主城有南山相隔，但加之慈母山隧道的通車，茶園目前已有“三隧道”的交通：真武山隧道、慈母山隧道、南山隧道。相較於蔡家、龍興、西永、龍洲灣、大照禮等熱門板塊，茶園距主城核心直線距離＜10km，具備更好的區位優勢。

（軌交第一批建設規劃）

而區域內最大關注點，莫過於重慶東站。作為西南乃至全中國較大的客運樞紐站，重慶東站將直接帶給茶園乃至重慶及其周邊一系列的影響。

（重慶東站效果圖）

重慶東站是以承擔沿江、廈渝、成渝通道中長途動車始發終到作業為主，是重慶聯繫武漢、西安、長沙等中心省會城市，進而聯繫深圳、廣州、上海等國際大都市的東部門戶。

重慶東站為特等站，設計最高聚集人數15000人，年發送量達6000萬人/次。按照重慶東站站場目前的佈置方案，重慶東站遠期共設4個車場，自西向東分別為渝湘、渝西、渝達城際、普速（東環）場。

3、商業配套

商業方面，中鐵天街、奧園城市天地商業繁華已成，奧特萊斯等即將建成；些生活配套都還在建設中或剛建成，處於初期階段，還沒有核心成熟商圈的誕生，茶園未來的商業發展還需要時間。

4、教育配套

茶園作為重慶東部重點發展地區，各種教育配套資源必不可少，區域內各大知名高校匯聚。區域內擁有重慶市11中和龍門浩職業中學、珊瑚中學、珊瑚小學、南坪實驗幼兒園等五大名校。

4、醫療配套

在城市配套方面，引入了西郊醫院、重醫附二院江南醫院兩所三等甲級醫院；醫療設施方面，江南醫院等三甲市級醫院已全面開業；教育資源方面，珊瑚小學、天台崗小學、西南大學，重慶江南中學落戶茶園，重慶工商大學茶園校區也已開工。

5、生態配套

茶園新區三面環山，一面臨水，位於山南，面陽宜居。東靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北臨長江，恰似一個天然的聚寶盆。根據政府對茶園新區規劃的硬性要求，茶園新區完全保留了原生態的自然資源，大小河流、水庫10餘處，環境優美、空氣清新，周圍有10萬餘畝的天然森林覆蓋，是重慶主城區森林覆蓋率最高，含氧量最富有的區域，內有河流和湖泊其中苦溪河蜿蜒清澈，潺潺流經新城區後匯入長江。整個城區依山傍水，山水相連，空氣清新、氣候宜人，非常適合居住。

六、置業建議

1、總結

（1）從購買人群來看，剛改仍有上車空間。茶園作為新區，大多數房源還是以改善為主。並且很多高層大多也是小高層。以金隅、奧園越時代為代表的剛需、剛改樓盤，售樓部表現不錯。但仍有部分樓盤人氣略微慘淡，這些樓盤基本為改善業態，部分可售貨量也很少。

（2）從購買時段來看，現在茶園普通高層的二手房有少量性價比不錯的，但大部分價格比較高，對比新房沒有性價比。整體價格直逼北區，同等條件下可適當考慮北上。

（3）從購買住宅類型來看，主要分為以下兩種。第一，在樓層方面大多會買高層住宅，以高層的金隅新都會為例，均價在15000元左右。還是一個城市綜合體，總體量144方，還有很大體量的商業待開發。但是，後續發展如何還要打一個問號。第二，在裝修方面，茶園精裝高層不多，保利堂悅有一些精裝小高層，套內單價在15000-18000元左右，價格已經和北區齊平。

（4）單純從產品來看，茶園區域內集結了大量品牌開發商的品質項目，這些企業有融創、金科、中交、魯能、保利等知名企業，他們斥巨資在項目配套以及品質打造上，在資金充足情況下可以考慮。