文丨地產三哥
《道德經》：國之利器不可以示人。
放眼全球，兩大利器：美國股市、中國房市。
庚子年春，天雷勾動地火。
為了保住利器之利，美國人不斷放大招：緊急降息至零水平、量化寬鬆、甚至要直接發錢。
美國拼了，揮舞著大殺器，獅子搏兔，企圖一擊成功，擺明了要薅全世界的羊毛補自己的窟窿。
咱們的利器，何去何從？該當如何？
咱們今天從房地產稅收的角度瞎拍哈龍門陣。
一家之言，貽笑方家，拋磚引玉。
1、國之利器
房地產行業是國之利器，體現在多個維度。
咱們今天先從2019年度財政收入的角度來看看。
表中的數據來自2020年2月10日財政部發布的《2019財政收支情況網上新聞發佈會文字實錄》：
上表中還沒有列出房地產企業繳納的企業所得稅。
所以，孫宏斌董事長所言非虛：
房地產行業的納稅和土地出讓收入佔整個財政收入的40%。
加上雜七雜八的稅費，是差不多。
我們再來看看，土地出讓收入與地方財力之間的關係。
如果把地方一般收入中涉及土地、房地產的稅收全部算上。估計也是40%上下。
房地產行業是壓艙石，是國之利器。
咱們今天不說土地出讓收入，只聊聊房地產行業的稅收。
2、房地產企業繳納哪些稅收？
從拿地開始，房地產企業要繳納哪些稅呢？
這裡我們主要關注三大稅種：增值稅、土地增值稅、所得稅。
因為這三個稅種稅率比較高，繳納金額比較大。
稅率分別是：
增值稅稅率：9%；
土地增值稅稅率：採用累進稅率，在之前的文章中有過介紹；
所得稅稅率：所得稅前利潤的25%。
增值稅，屬於流轉稅，和利潤沒有直接關係。
土地增值稅和所得稅，這兩者和利潤相關。
既然交稅給稅務局，當然都和現金流量直接相關。
根據規定，房地產開發企業收到預售款，就要預徵增值稅、土地增值稅和所得稅。
但既然要預徵，那麼我們從現金流量表中的繳納的各項稅費就能知道一些最真實的的東西。
比如：當期的回款。
畢竟稅務局的錢，沒有誰能少交或者過分的遲交。
這就是隱藏在現金流量表中的秘密。
3、房企稅費/銷售比例排名
房地產行業屬於預售制，因此，收到預收款的時候就要預繳這三個稅。
那麼，預繳的稅率分別是多少呢？
預繳增值稅：3%。
根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，房地產開發納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。最新的增值稅率為9%。
預收款其中含稅，所以預繳計稅基礎（也即收入）=預收款÷（1+9%）。
也就是預繳稅款=預收款÷（1+9%）×3%。
預繳土地增值稅：1%-2%之間。
土地增值稅預徵率存在地區和不同類型房地產之間的差異。《國家稅務總局關於加強土地增值稅徵管工作的通知》（國稅發【2010】53號）要求科學合理制定預徵率，除保障性住房外，東部地區省份預徵率不得低於2%，中部和東北地區省份不得低於1.5%，西部地區省份不得低於1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預徵率。
預繳所得稅：1.25%-3.75%之間。
根據《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第八條規定）計算。開發產品的計稅毛利率：
1、開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%。
2、開發項目位於地及地級市區及郊區的，不得低於10%。
3、開發項目位於其他地區的，不得低於5%。
4、屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
但是現在各地政策也有不同。
如果以此計算，那麼這三項加在一起，預繳稅的稅率應該在5.25%-8.75%之間。根據當期的銷售的預收款按照1/(1+9%）折算成納稅的計稅基礎：
理想的模型下，是當年銷售房產收到的回款的4.8%-8.0%之間。
以上是本年預收款的預繳部分。
還有一部分：就是本年清繳的部分。上一年度預繳的，今年竣工交房了，項目結算了，對應的增值稅、土地增值稅、企業所得稅等都要清繳。這裡就不展開了。
這兩個加在一塊就是房企當年實際支出的稅金。
來看看各家2018年的情況和排名：
這個數據，能看出來一個大概的方向。
常理是預繳稅越多，那麼當期的銷售回款越多。
三哥經常以此為依據，來觀察地產企業的預收款的回款率。
當然這不全面，需要看非房地產開發業務的比例以及當年清繳結算的部分，需要再深入的判斷。
下一期，我們以融創為例試算一下這個模型。
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