時至2020年3月。
疫情越來越嚴重，全球產業鏈受到重創；
美股經歷了「大滑坡」，3月9日、3月12日、3月16日、3月18日觸發熔斷機制，10日之內四次熔斷；
石油價格戰打響，國際油價經歷了1991年海灣戰爭以來的最大單週跌幅，油價腰斬……
2020年，魔幻開局，多種不可抗拒的天災與人禍，正在把我們從危機的邊緣拽入深淵。
而此時，經歷了一個多月「零成交」的中國樓市，似乎等不到購房需求的大爆發，全球經濟在閃著不景氣的紅燈，現金是王道，止損是智慧。
此時此刻，中國樓市已經不再是「普漲」，三四線的樓市在跌，二線也出現了下行的苗頭，唯有幾個一線城市還稍微堅挺。
此情此景，和當年97年金融風暴下的香港樓市如出一轍。風暴之前，香港人都認為地產即財富，買房再賣房就能賺一筆中間差。然而金融風暴禍從天降，至97之後，香港樓市跌足6年。
你可能會想到大陸和香港的房地產市場並無可比性，畢竟前者政府管控在手心裡，而後者卻是一個自由度極高的市場。
儘管體制不同，但規則卻是大同小異：在我國發展商品房之初，抄了太多香港的作業，比如：土地出讓模式、預售房銷售制度、銀行按揭等等。
同一種制度，總是有著同一種隱憂。高地價帶來的土地財政，房地產佔經濟發展比重大……香港樓市的弊病，大陸也在某種程度存在著。
當投資變投機的心態揮之不去，歷史中的厄運必將重來。
今天這篇文章，我們來聊聊上世紀90年代末的香港中產——那一群財富走在前20%、想薅樓市羊毛的中產們，錯誤地預估了大時代變局，最終淪為了後世的前車之鑑。
風暴前夕，一片繁榮
時間回到1997年。
1997年的李先生，是香港一家中型地產公司的高級建築師。李先生的太太，是歐洲投資銀行的投資分析員。
夫妻二人月入共12萬港元，育有兩個正在讀國際學校的孩子。一家人原本在90年代初期，就購置了一套中環半山的15000平方呎（約合1667平方米）四房單位，月供大概40000港元。
當時香港的樓市猶如脫韁野馬一路攀升，房子似乎只有買貴，沒有買錯。夫婦兩人周圍的很多朋友，通過快速轉手豪宅，短短几個月就已經賺了數百萬港元。他們想著，如果自己不炒，很快就不如朋友富裕。
於是，李先生夫婦想著照著朋友的做法，快速轉手獲利。他們選中了沙田標價850萬港元的高層單位，傾盡所有銀行存款，合共260萬港元支付三成首付，然後再把房子抵押走，每月付50000港元月供。
當他們完成交易時，正值1997年8月，也就是泰國金融危機發生的第二個月。
1997年7月2日，香港迴歸的第二天，泰國錯誤地宣佈放棄固定利率，實行浮動利率制。
那一天，泰銖兌換美元的匯率下降了17%，外匯及其他金融市場一片混亂。
風暴前夕，總是平靜的。
甚至，彼時的香港卻是一片繁榮。
偉大國策如一國兩制，讓香港股市一路飆升。迴歸後的8月7日，恆生指數達到了頂峰的16820.31。此後十年，恆生指數都在往這個山頂靠攏。
《黑天鵝效應》的作者Nassim Nicholas Taleb曾指出，當連續超過一個星期是晴天，大多數人出門都會預估天氣繼續晴朗，而不會準備雨傘，一旦天氣變壞，就會狼狽不堪。
在慣性思維的影響下，香港人自信地以為，遠在泰國的金融危機，不會波及到自己。
股票是機遇，地產更是財富。
地產之貴，有跡可循。1984年，中央擔心英國在香港迴歸前大量賣地獲利，致使香港日後沒有充足的土地供應，於是1984年《中英聯合聲明》中嚴明此後香港每年供地限制在50公頃以內。
每年50公頃的土地限制，再加上大量外資湧入，也讓此後的香港土地價格一路攀升。麵粉價決定麵包價，高房價由此而來。
八九十年代，香港樓市只有漲沒有跌的想法深入人心。事實也正是如此，在這十幾年裡，香港房價從未讓擁有財富的人失望。
踏入97年，香港樓市更是瘋狂飆升，差餉物業評估暑到私人住宅售價指數一年上升了46.2點，達163.1點，升幅達四成。
就像當年荷蘭人炒鬱金香一樣，風暴前夕的香港人也都迷信著房價奇蹟，認為借貸買房只會獲利，於是都紛紛跑去銀行借了7成或以上的貸款買房，以期短炒獲利。
根據一份數據顯示，1997年中香港銀行體系內所有貨幣之存款大約2.8萬億，貨款大約4.3萬億，當時的香港超借了1.5萬億。可見當時借貸炒房地產已成為風氣，甚至遠遠超過了香港所能承受的範圍。
正因如此，房地產也是香港重要的經濟支柱。截至1997年底，銀行業與房地產有關的貸款佔GDP的比重高達64.7%。
風暴來臨，樓市崩塌
泰銖的波動就像是蝴蝶效應，很快就引發了一場波及整個東南亞的金融風暴。
在聯繫匯率之下，港元受到了強大的貶值壓力，維護聯繫匯率成本又極其高昂。於是，國際炒家通過匯率、股市和期市之間的互動規律，開始大肆投機。
海外投機者首先大量沽空港元現匯換美元，拉高利率，從而引發股市和期市的暴跌，其次做空港元期貨，拋空港股現貨，並大舉沽空期指合約獲利。
這樣的策略，使得香港金融市場淪為了「超級提款機」，也讓香港股市與匯率受到重創。
1997年8月7日至1998年8月13日，恆生指數從16820點急跌到6545點，市值縮水61%。
1997年10月，港幣的沽空加劇，恆生指數繼續大跌。僅23日一天，暴跌1211點，單日就失去了10%的市值；28日，再下跌1622點，跌破9000點。
1997年10月28日恆生指數跌破9000點
伴隨股市下跌，香港房價出現「插水式」。中原城市領先指數由1997年10月的102.93，跌至1998年10月的45.71，一年之內下跌超過50%。
房價泡沫被戳破，樓市神話被揭穿。人們終於看清楚了真相：世上哪有什麼穩賺不賠的買賣？原來，「永遠漲不停」的房價也會跌！
在香港樓市大崩盤之際，人們希望抓住任何可能的合理解釋。為什麼房價會跌？
香港坊間常有「若股市跌，樓市會跌」的說法。但回看歷史，股市熊市往往只對樓市有短期的調整作用：
像87年的香港股市，房價調整了10%，便反彈上升；再往後的08年金融海嘯時，恆生指數在一年半間從高位到低位蒸發了六成，但樓市還是節節上升。而「股樓同跌」，只有97年出現。
股市大跌就是樓市崩塌的罪魁禍首嗎？
當時的香港人並不這麼認為，
矛頭指向了「八萬五」房屋政策，主流媒體也更是對這個政策口誅筆伐。
所謂的「八萬五」，也就是每年供應不少於85000個住宅單位，10年內（到2007年）全港七成的家庭可以自置居住，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。
政府原本是雄心勃勃地對症下藥，想著壓抑過熱的樓市，也讓那些面對高房價的市民有房可住。可是偏巧遇上金融風暴，體量巨大的政策房屋供應，也讓樓市泡沫急劇破裂，民怨四起。
儘管當時怨聲載道，但多年之後研究房地產的香港學者都普遍認為，「八萬五」不過是一隻替罪羊。
中產財富，過眼雲煙
再回到開頭的李先生夫婦。
災難降臨，貨幣危機觸發股市下瀉，李先生夫婦首先損失了一部分財富。在他們還沒反應過來的時候，房價已經下挫五成，他們才發現自己早已深陷負資產困境。
他們剛入手的沙田單位，從850萬港元下跌到只剩下420萬港元。即使有人願意以這個價格買入，他們仍然要拿出170萬港元贖回按揭，才能賣房。然而，他們的銀行存款已花得精光，又怎麼能拿出170萬止損？
所以，他們只能繼續供房。連同原本自住的房子，每個月付9萬港元。他們原本都是高收入人士，現在為了還房貸只能削減開銷，期待樓市儘快復甦。
可惜，事與願違，引頸以待的市場復甦遙遙無期。
不久之後，李先生工作的公司宣告破產，1999年年初他慘被解僱。一家人不得不出售位於半山的四房豪宅，在灣仔租住一個小房子。賣房的錢償還到銀行貸款和扣除基本開支之後，所剩無幾。
數月後，李太太的公司採取了精簡截流的措施，她的薪酬縮減了一成，夫婦兩人也因此拖欠了沙田住宅的月供。2001年年底，李太太也被解僱，不久後夫婦兩人被銀行宣告破產。
李先生夫婦的經歷絕不是個例，而是上世紀90年代末至本世紀初中產階層典型的興衰史。有些人能保住工作，可能比這對夫婦幸運一些，但仍然揹負著負資產的按揭包袱，時刻為失業膽戰心驚。
樓市崩潰幾乎摧毀了整個中產階層。1998年樓市劇跌，樓價比1997年的高位下跌65%。
一份統計數據顯示，1998年6月底，開發商貸款佔銀行總貸款的20%，個人買房按揭佔銀行總貸款的22.7%。也就是說，當時香港各銀行有超四成的貸款與樓市有關。
在樓市高峰期借貸買房的人們，很多都資不抵債，變成了負資產，部分更是低價把房子賣了也還不起欠下的貸款，於是大量出現無力供房、破產甚至選擇自殺輕生的業主個案。
也正是因為有這些低價盤的存在，看起來市場似乎有抄底的可能，有一些人開始打起了抄底樓市的主意。
1999年，一位從事鐳射影碟的生意人向銀行借了一筆貸款，以330萬港元購買了葵涌浩景臺，月供大約14000港元。
兩年後，房價下跌至190萬港元，連同銀行貸款，這套房負資產50萬元。在經濟不景氣的情況下，影碟生意也受到影響，每月大約只有1萬港元收入，實在不足以支付房貸。
樓市的跌勢一直持續到2003年。中原城市領先指數由1997年10月的102.93，一直跌到2003年8月的31.77，房價蒸發七成。
在高峰期的2003年，破產管理局發出24922個「破產令」，比起1997年，全年不過發出893宗。在2003年，全香港高達10.5萬宗負資產，借貸職業的業主們紛紛遭殃，每5個供房子的人，就有1個是負資產。
結：香港樓市大崩盤啟示
後來到事情，正如我們知道的那樣：香港和中國大陸啟動2000億美金的外匯儲備金，共同應對了這次海外金融狙擊。1999年金融危機宣告結束，但樓市的厄運卻延續到了2003年。
這一次的樓市大崩盤，也給了香港研究房地產的學者們一些發現。
香港大學教授李寧衍在他的著作《逃不開的房地產》中談到：房地產並不能用理性的經濟學規律解釋，房價和成交併不呈現反比例關係。
在更多的情況下，量價齊漲或量價齊跌。事實上，每個業主都渴望房地產市場蓬勃向上，令自己的房價升值，相反買入時則希望能成功「抄底」，在上升前以最低價買入。
但因為最低價實在太難確定而多數人又會盡量降低風險，大部分人都會先確定市場正在向上才買房。市場上這類人的數量足夠，就會令總體需求上升並推高價格。
由此可見，市場價格上升其實在鞏固人們的購買決定，增強購買意願。假如這個格局在一段時間裡（像 1982-1997 年）是一致的，那麼人們在價格上升時考慮置業，並在下跌時考慮延遲置業便屬自然。
在這一層邏輯之下，可以肯定負資產與房價是否持續下跌有直接關係。香港地產人認為，要預計樓市是否會繼續向下調，可以看兩個要素：
第一，觀察香港「現樓貨尾」數字（新樓盤中未能售出的單位）。現樓貨尾越多，反映新盤銷售增長越來越追不上上升的供應量，是對樓市和經濟不利的徵兆。對於香港，這個數字升到1萬宗，會非常危險。
第二，新盤「撻訂」（取消訂單）數字。這個數字反映買家對擔心樓價會繼續下跌，後市抱觀望態度。根據法例，業主在購買樓花，未取新樓時撻訂，只需沒收5%訂金。所以如果買家認為樓市會繼續下跌，便會選擇撻訂。
也許，「借到盡」的「中產冒險家」只屬於上世紀90年代。在「樓市只漲不跌」的迷信被破除之後，更多的香港中產開始懂得死守嚴防，借貸越來越少。
但也許，身處變局之中的人根本看不清這些：就像人們押上了重金，放在虛無縹緲的樓市泡沫上；就像利民政策「八萬五」在口誅筆伐下淪為替罪羔羊；就像人們以為可以抄樓市的底，卻賠上了全副身家……
而這，也許就是這次金融風暴中香港樓市崩盤給我們的最大啟示：智慧如你，可以猜得出開頭，但難以猜得到結果 。
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