2015年4月15日，恆大地產集團舉辦發佈會並宣佈自2015年4月16日起，面對全國恆大所有樓盤住宅的客戶，全面實施無理由退房。購房者在簽署商品房買賣的同時，客戶有權選擇是否簽署無理由退房協議書。此舉引起業內譁然，有認為是“徹底顛覆行業舊規則”的行業洗牌之舉，也有認為是營銷噱頭，就此房觀察新媒體特邀
成都市律師協會房地產專業委員會副主任、北京安博（成都）律師事務所陳軍律師，從法律的角度來解讀恆大實施無理退房的決定和分享其法律觀點。購房者如何正確理解恆大實施的無理由退房決定，律師提醒必須認真記住四個非常重要關鍵點。
根據恆大地產集團有限公司2015年4月15日公佈的編號為恆地司營字（2015）第38號文件《關於全面實施無理由退房的決定》，購房者衝著恆大地產“無理由退房“去購房必須把握好：四個關鍵時間節點、房屋性質、履行完合同義務、無任何違約行為。
一是關鍵時間節點。首先，購房者必須是在2015年4月16日8時起與恆大簽訂《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》才有可能享受恆大無理由退房； 其次，購房者必須在簽訂《樓宇認購書》的同時，恆大向購房者出具《無理由退房承諾書》，也就是說購房收到了恆大出具的《無理由退房承諾書》，反之則無法享受恆大無理退房。再次，購房者與恆大簽訂《商品房買賣合同》時選擇了並且與恆大簽訂《無理由退房協議書》，也就是說購房收到了恆大簽署的《無理由退房協議書》，反之則無法享受恆大無理退房。最後，購房者向恆大提出無理由退房必須是辦理入住手續之前，至於如何理解辦理入住手續之前？比如：合同約定交房時間之前還是購房者實際辦理入住手續之前，恆大沒有具體說明。建議購房者若要選擇恆大無理退房應在合同約定的交房時間之前提出。
二是房屋性質。恆大隻是針對住宅購房者實施恆大無理由退房，也就是說投資購買恆大商鋪、寫字樓、酒店、公寓等非住宅業態的房屋均不可能享受恆大無理由退房。
三是購房者履行完合同義務。結合實踐在購房者在購房者過程中主要有按時簽約義務、按時付款義務、按時收房義務。
四是購房者無任何違約行為。根據恆大文件規定，購房者已履行完《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》的各項義務且無任何違約行為才有可能享無理由退房，對於購房者來說非常嚴格。比如《樓宇認購書》約定2015年4月19日之前雙方簽訂《商品房買賣合同》，購房者於2015年4月19日也去簽訂了《商品房買賣合同》，但開發商2015年4月20日才蓋章，能不能算購房者無任何違約行為？購房者延期一天支付首付款，開發商也接受購房付款，購房者能否提出無理由退房嗎？
從恆大公佈38號文件中沒有排出：因恆大違約行為而導致購房者的違約行為，也就是說恆大違約行為而引起購房者的違約，購房者也不能提出無理由退房。比如：合同約定購房者2015年4月19日之前支付首付款，購房者在2015年4月19日去支付時因開發商的原因無法完成刷卡支付，開發商也同意購房者在2015年4月20日去支付，購房者可以享受無理由退房嗎？
一般情況下購房者都要驗房之後能才決定是否提出退房，恆大在文件中要求購房者在辦理入住手續之前提出？購房者可以在驗房入住之後提出無理由退房嗎？
我們從《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同》示範文本中無從得知關於到底是購房者先驗收後收房還是先收房後驗房？沒有明確規定，實踐中開發商會通過補充協議約定先辦理繳費入住手續才能領取鑰匙入戶驗房。除非開發商的公益設施、景觀環境、房屋外牆等進行虛假宣傳，購房者可以直接在驗房前看得見可判斷。房屋質量、防水、牆體、地板、汙染等等需要購房者在驗房之後，甚至需要入住一段時間才能判定，是否符合購房合同約定是否是購房者想要購買的房子。恆大要求購房者在辦理入住手續之前提出無理由退房，很不合理；購房者可以驗房之後一段時間內提出無理由退房嗎？這個只有問恆大。
購房者在驗房之後一段時間內提出無理由退房，非常合情合理。購買期房的時候本來就沒見到現房，看到的只有意境圖片、沙盤、宣傳冊，相當於網購在網上購物的時候只有圖片，但法律明確規定消費者在網購收貨後七天之內可以無條件退貨；房屋作為那麼那麼重要的消費必須品，難道不應規定“收貨”一定時間內可以無條件退房。
恆大無理由退房會遇到哪些法律上障礙？恆大無理由退房的承諾如何得到保證？購房者提出無理由退房有損失嗎？
恆大無理由退房會遇到哪些法律上障礙？最大法律障礙貸款購房者提出無理由退房：涉及金融機構、購房者、開發商、住房置業擔保機構等多方主體，法律關係非常複雜，涉及買賣法律關係、借貸法律關係、擔保法律關係，如何協調多方關係主體，當購房者提出無理由退房時能快速辦理完退房手續、協商一致及時將款項退還給購房者成為關鍵。
恆大無理由退房的承諾如何得到保證？我們都知道房地產企業屬於資金密集性、資金流動高的企業，購房者的購房者支付給開發商，開發商又支付給建築商、建築商又支付給工人和購買建築材料。當出現樓市價格下行，出現眾多購房者提出無理退房的情況，如何保證購房提出退房即可拿到退房款？
購房者提出無理由退房有損失嗎？根據恆大公司文件，購房者提出無理由退房，恆大隻退回購房者本金，相當無息借用了購房者資金。購房者提出無理由退房不僅損失了資金利息、好房交易機會，時間成本；貸款客戶還會貸款利息、違約金、各種費用等等，提出無理由退房要慎重，選擇購房更應慎重。
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