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從一月開始，關於集美一個項目的情況，被比較多朋友和局友提起——景粼原著，據悉這個項目去年十一月開始，一波熱銷，到今年春節前每個月穩定銷售2億+，三月樓市重啟開始，一週又賣出十幾套，這個銷量不說是突破板塊逆風熱銷，就是放在整個廈門，都是很亮眼的表現。
對此，局友諮詢的事也比較集中兩點：
一、它為什麼賣的好，我看了感覺項目做的還不錯，位置好壞看不懂，能不能買？
二、現在4房約360萬的價格貴不貴？
關於這個項目，局長團經常也自己反覆聊，這個盤絕對算是“話題樓盤”—— 地王光環，少有的大牌開發商在廈門做的頭部作品，項目天生是個網紅盤，但是當初進入“軟三西”，契合出“地王”的時機超前了2-3年，加上2017下半年開始的市場強調控和樓市低潮，項目沒法賣出溢價……等等，圍繞這個項目可聊的事兒還真是太多。
局長團三人的觀點基本一致——在新板塊，賣得好又能賣的貴一點的情況，很像有一部分敏銳的購房者在一個特殊的週期裡嗅覺到了地裡的“香餑餑”，開始瘋狂挖筍。
這種要疊加“板塊、時機、筍盤”才會出現的奇像，不禁讓人想起曾經的海峽國際社區一期（2011年時期）與建發中央灣區（2013-2014時期），這些都是當時新興板塊內，品質定位更高但價格礙於板塊還在初期僅比周邊項目“貴一點”的項目，但是即便貴一點，也出現了千人搶房、逆勢飄紅。
雖然一手階段項目價值高但是售價與周邊項目難以拉開價差，但是到了二手階段，到了區域繁華時期，這些項目成為了價值到價格兌現的“標王”，當年買在這些項目裡的人，無意間成了一座城市的”超級挖筍人“！
01·
在廈門，曾出現的超級筍盤的機會
2010年出現，撬動廈門未來十年經濟的新引擎
—— 軟件園二期
2008年，軟二剛迎來大規模企業入駐，那年島內東部絕大多數空地尚處建設當中。海峽國際社區當時很"異類"。全精裝修、1.2億會所、小區高綠化…還為了爭取學區代建了實驗二小，其規格在軟二一片剛需映襯下獨樹一幟。可是當時的行情沒把價格拉大，對比同期的明發海景苑、新景海韻城、建發愛琴海，差價不過1-2千元/㎡。
2010年後軟二逐步成熟，湧現了包括美亞博科、美圖、4399、易聯眾、三安光電等高科技高新企業，通過抓住互聯網熱潮也造就了一大群IT中產，在軟二影響力牽頭下，觀音山商業運營中心、會展金融中心全面推進，十幾座高端寫字樓拔地而起，跨國公司和各類商服企業入駐，到今天軟二已經變成廈門的超級引擎，東部經濟中心。當這一系列利好全部兌現時，緊挨軟二的海峽國際社區的二手價值開始爆發，平均單價8.5萬/㎡，甚至超2015年之後高端新房售價。跟當初齊平的新景、明發，更是拉開了數個梯度的價差。
過去1.3萬/㎡的海峽一期業主成了超級挖筍人
2013年出現，左右廈門島內經濟中心新格局
—— 五緣內灣
2013年，湖裡創新園剛起步，擰動了五緣內灣產城中心化的鑰匙。建發中央灣區、國貿潤園、新景翡翠苑等項目同期入市。當時外灣已經有國貿、聯發、中鐵、新景數個盤扎堆，對比之下中央灣區所在內灣新盤少，價值也沒有被市場發掘。另一方面，由於板塊在發展期，改善定位的中央灣區與剛需定位的新景翡翠苑同在2萬1-2萬2的價位段競爭。但是最後市場用鈔票投票，內灣的配套集中與親水價值被認可，堅持高品質的中央灣區雖然體量大，最終銷售流速卻能遠勝其它競爭者。
時間走到2019年，許多國字頭企業入駐湖裡創新園，向灣區持續導入改善人口。以創新園為發展火車頭牽引，隨之而來的是遊艇港、復旦醫院、五緣灣實驗學校、灣悅城+樂都匯等頂級配套的建成使用，五緣灣界面由鳳姐變冰冰，包括終極置業人群也開始進入五緣灣。而口碑持續發酵的中央灣區在二手市場迸發強勁需求。其一期掛牌價8萬，戶型和品質更高的二期掛牌價8.7萬，對比定價7.5萬的翡翠苑，出現了流速和溢價的雙重壓制。
當時以2.2萬/㎡（高價）買中央灣區的成了超級挖筍人。
下一個超級挖筍機會...？
02·
經濟中心+雛形時機+高端光環，一座城市“超級筍盤“的解鎖密碼
在軟二、五緣灣發生的故事裡，大家已經嗅到了這個暗藏在城市裡的“超級筍盤密碼”，他出現的決定性因素至少有三個。放眼中國，上海浦東、蘇州工業園等新興區價值翻轉價格的奇觀，也都不可或缺這三個要素。
- 他一定是位於這座城市的經濟中心旁
- 他一定是經濟中心建設的雛形期進行銷售，不是被發現的起步期也不是被追捧的繁華期，而一定是“初步被認可”的雛形期
- 他一定是帶著“高端光環”的明星盤，有著被改善一族認可的的生活方式
總結起來就是一套挖筍公式：板塊雛形時機+經濟中心激活+高端光環的項目=挖筍時機。
代入廈門的的經歷，下一個超級筍盤會出現在哪，指向已經十分清晰了。
03·
廈門新經濟中心的超級挖筍機會，只在當下，也只在一域
那放眼軟三，軟三核心輻射的板塊是誰，他現在的建設階段有沒有挖筍的機會？
「1」軟三對板塊的影響 —— 一是定性了集美新城中軸，二是顛覆了“灌口”。
- 軟三南的西亭半島板塊，銜接杏林灣、新城政務，定性了集美新城真正的中軸，其已經處於被認可階段，甚至出現了內部舊改。
- 軟三東，是動漫與集美大學城，雖然有空地但沒有太多地產屬性的規劃。
- 軟三北，主要是北站經濟圈，定位是物流與商服，與軟三的功能是產業疊加，而非包裹，所以受軟三的帶動影響較小。後溪確立5年，做了不少填空題，但是缺少實踐應用。
- 軟三西，過去是“八閩重鎮”之一的灌口，本身是一座衛星城，在軟三的影響下升級成為軟三的居住配套，在過去5年裡，板塊內已經發生翻天覆地的變化，這個過去只被大家認知為“灌口”的區域，如今已經割裂出“老灌口”和“軟三西新城”兩個天下。
「2」軟三西的5年割裂。
五年建設的翻雲覆雨，軟三西新城從被發現到初步認可，其內部已經出現了產品定位和購買人群的再細分。如湧泉工業園一側剛需和改善雜局，風景湖一側基於天然淡水湖比較純粹的改善定位。這個板塊內幾乎都是高價地王，可視作開發商對板塊價值的投票。
「3」軟三西住宅亂局——地王的“高下之分”
軟三建設的崛起，第一波超級挖筍人實則是政府與開發商，2016年灌口出讓土地四宗，是當年廈門出讓土地最多的板塊，而開發商也紛紛高價拿地，但是拿地之後的項目運營之道，各家對項目解題的定位確也有高下之分。有的定位功能改善，品質在售價與地王的擠兌下，打磨普通。有的定位品質改善，但是做了豪宅的嫁衣卻只有改善的身價，遇上政策強調控，導致購房成本比開發商的投入還要低。
行文至此2千餘字，如果你堅持一字一句看了下來，應該已經繼承了局長團「找筍、挖筍」的七八成功力。
如果太長不看，你記住這一句挖筍口訣就好了：凡經濟中心輻射的板塊，高價，還能賣的最好的盤，就可以跟著市場矇眼選。
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