中房報記者 曾冬梅 廣東報道
“疫情期間，每天用掉的口罩超過10萬個，防護服1萬件，消殺超過50萬噸。”碧桂園服務股份有限公司（股票代碼：06098.HK 以下簡稱“碧桂園服務” ）總經理李長江在3月18日的業績發佈會上直言，疫情也對物業公司的正常經營帶來了一定影響，光是防疫的費用支出一天就超過50萬元，部分增值服務收入同比大幅下滑。
不過，疫情同樣加快了行業洗牌的速度，“從近期的市場反應來看，收併購的機會比往年來得更早一些，機會來的更多一些。”對於頭部企業來說，這樣的市場環境顯然是機遇大於挑戰。
在剛剛過去的2019年，碧桂園服務交出了與股價漲幅相符的經營成績單。公司收入翻了一倍至96.45億元，僅次於萬科物業，除三供一業業務外的物業服務合同管理面積增加至6.85億平方米，目前已是行業居前，但領先優勢並不明顯。畢竟，在物業管理這條賽道上，大型物業公司的起點並沒有太大差距，即便是背靠地產開發龍頭，碧桂園服務也未敢稍加懈怠。
因此，2020年，該公司的發展主題依然是擴張、增收，藉助疫情後的政策和市場機會，爭取跑得比同行更快、更遠。
收入下降 機會增多
2月份，整個房地產行業的銷售受到了疫情的強烈衝擊，房企業績大幅滑坡，作為下游產業的物管行業，經營也面臨著挑戰。
除了成本增加外，李長江還透露，疫情期間公司無法開展接觸式的增值服務，對資產打理如二手住宅的交易等，影響也非常大，交易量級很小，同比下降了90%以上。
“這些費用的開支不在預算裡面，同時相關的業務又不能開展，所以收入同往年相比的話，特別是入戶服務這一塊，影響比較大。”他表示，春節前20多天收入還是不錯的，但疫情發生後，入戶收入同比下降了6成。不過，由於物業管理行業在這一次疫情的防疫工作中表現出色，得到了社會各界及政府的認同，各地都相應出臺了一些政策和補貼，可以部分緩解企業的經營壓力。“比如部分城市這兩個月，每平方米補0.5元。比如稅收等方面做了一些優惠，減少包括加班費在內的這一方面的成本增加。”
挑戰背後也有機遇。在業績報告中，碧桂園服務用了一整個段落、將近400字的篇幅來闡釋疫情對行業、對企業的長期利好。用李長江的話說，如果說2014年是資本市場發現了物業行業的市場價值，那麼今年的疫情是讓業主、社會發現了物業的價值、重要性。“這兩個價值的發現當然就帶來了很多的機會。”比如，就社區消費來說，未來家庭的消殺服務、消毒服務，將會成為業主們的剛需，並且這個量級應該是以億元為單位的。其次，政府對物業有了更加重要的價值發現，過去沒有做物業管理的物業將會用物業管理和服務去規範，為居民、老舊小區和政府的公建物業提供服務。此外，疫情期間，碧桂園服務向業主提供了眾多的線上服務，而這些服務非常有可能轉成疫情以後的團購服務。2020年的前2個月，該公司的社區團購業務同比增長了3倍。
“總之，這種機會，碧桂園服務會抓住不放。”
大時代來臨 加速橫向縱向拓展
毫無疑問，這是物業管理的大時代，在資本市場青睞有加的目光中，物業公司對未來充滿了美好的憧憬。中信證券認為，物業行業處於龍頭市佔率低，科技應用和管理創新擴散階段，戰略併購也剛剛起步，相關政策幾乎惠及所有上市公司。“我們看好全行業投資機會。”
在這片廣袤的市場中，擁有開發商背景的物業上市公司在經營業績方面佔據了天然的優勢。2019年，碧桂園服務的收入達到了96.45億元，增幅約106.3%，年內淨利潤17.18億元，增幅約83.9%。截至2019年底，該公司銀行存款及現金總額約69.26億元，同比增長了79%，經營活動所得現金淨額是年內淨利潤的1.9倍。
為了佔據儘可能多的市場份額，每個物業上市公司都開足了馬力兼併收購。2019年，碧桂園服務收購了7家公司，增加了4000萬平方米的管理面積。該公司除“三供一業”（指企業的供水、供電、供熱和物業管理）業務外的物業服務收費管理面積共增加約9460萬平方米至約2.76億平方米，除“三供一業”業務外的物業服務合同管理面積則增加約1.8億平方米至6.85億平方米。截至2019年12月31日，三供一業業務的物業服務收費管理面積及合同管理面積均為8490萬平方米。
“我們處於物管的大時代，在‘大物業管理’的內涵下，物業管理公司在橫向縱向的維度均有廣大的拓展空間。”碧桂園服務首席財務官黃鵬如此認為。因此，2020年，該公司將繼續利用規模效應所帶來的人口、資產、渠道方面的優勢，發展更廣泛、多樣的增值服務，進一步推動服務類型的橫向延展，將服務向生活及資產端延伸。同時，運用包括合作、收併購、自身發展等快速擴展規模。
據瞭解，目前碧桂園服務的在管項目為2405個，擁有346萬戶業主，近8萬億元的資產市值。以廣州的某項目為例，2000年交樓至今，已實現1600萬元社區增值服務的收入，達到基礎物管服務收入的40%，平均戶均貢獻的增值服務收入達到1800元，實際每業戶的平均收費是7975元。“這是一個非常可觀的數字。”黃鵬表示，隨著項目覆蓋、服務種類增多，入住率提升，增值服務會有持續、強勁的增長。
收併購有一個很好的窗口期，疫情之後行業出現了整合機會。
“在收併購方面，我們的信息量很大、很多。”李長江說感覺今年的收併購機會，來得更早、更多了。黃鵬也認為，在經濟的下行週期中，有充分的資源的話，這是一個很好的機會。在李長江看來，69.26億元的現金儲備意味著，“在沒有遇到超級標的的時候，應該說是可以達到我們要去收購的目標的。”
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