在中國南部的海域上，連接深圳和中山的深中通道 在衛星地圖上終於有了一個清晰的輪廓。
這是繼港珠澳大橋之後，粵港澳大灣區的又一個跨海工程。
通車之後，兩地的車程將由3小時縮短為30分鐘。當然，這是一個去除市區路途和堵車的最理想時間。
官方稱，深中通道2024年通車。
中介說，屆時中山房價大漲。
中山翠亨新區——這個能和和深圳隔海相望的新片區，被吹捧上了承接大灣區發展的風頭浪尖。
作為翠亨新區唯一貨真價實的萬科某盤，均價達3萬元/m²。
3萬元/m²是什麼概念？
和隔壁均價上6.5萬元/m²的深圳對比，便宜一半的新房價足以讓深圳人高呼「白菜」！
但放眼整個中山，兩百多個樓盤，均價大約1.4萬元/m²，敢上這個價位的樓盤只有兩個：一個是佔著市區和學區優勢的華鴻盤，另一個就是翠亨新區萬科盤。
不過，翠亨新區身上扛著艱鉅任務——重振中山經濟！它更被當地媒體譽為「重振中山虎威的新心臟」。
在粵港澳大灣區規劃風口之下，中山的2019年卻交出了一份慘然的成績單：
2019年中山市GDP實際增速
1-3月：2.6%；
1-6月：0.9%；
1-9月：1.1%；
……
中山經濟，嚴重失速！
為什麼經濟失了速？各家眾說紛紜：有說，中山經濟亡於地產；有說，中山產業升級失了先機；也有說，依賴外資+貿易的中山敗北……
以製造業立市的中山慘遭滑鐵盧，戳中了發展的若干痛點：發展房地產的後遺症、製造業大國的產業升級……
危機關頭，要有將功補過，憑藉地勢讓翠亨新區崛起當務之急。只是，如何才叫崛起？如何才能崛起？
與逐漸明朗的深中通道不同，翠亨新區深陷暗流湧動的迷茫僵局。
一.多次改版的翠亨新區規劃
在行政區塊的劃分上，中山實際沒有「翠亨新區」的概念。翠亨新區是由一部分的南朗鎮和一部分的火炬開發區組成的片區。
圖片來源：關於《中山翠亨新區起步區控制性詳細規劃調整》的公示
因為片區優勢在於靠近深圳、靠近深中通道，所以它的中心在最東邊的馬鞍島。在馬鞍島以北，屬於翠亨新區起步區；馬鞍島以南，屬於翠亨科學城。
至於再細緻的規劃，政府官網上的規劃圖早就被撤走或替換，網絡上並沒有統一的說法。
經歷了一番考古，我找到了幾份比較靠譜的版本：
· 2014年版
2014年發佈的《中山翠亨新區總體規劃（2012-2030年）》規劃方案
這是翠亨新區最初的規劃版本。
當時馬鞍島的規劃涇渭分明，井井有條，甚至還規劃有文物古蹟用地（紫色區域）。
馬鞍島的南部是填海區，現在還是一片海域，此塊分佈有大片居住用地（黃色區域）。另外，屬於居住用地的還有東北角、西部中間帶、沿海帶等。
· 2018年版本
2018年發佈的關於《中山翠亨新區起步區控制性詳細規劃調整》的公示
上圖左邊是原控規用地規劃圖，年代就無法考究，推斷可能產自2014或2015年。因為所謂的原控規只是在上一版的基礎上做了微調：文物古蹟用地被替換成了居住用地（黃色區域）和商住混合用地（橙色區域）。
而上圖的右邊是2018年調整後的用地規劃圖，原本在西部中間的居住用地（黃色區域）被替換成了工業用地（褐色區域）。
（Ps：很遺憾我只找到了這一版規劃的起步區部分，而南邊的科學城規劃並未找到。）
· 2019年版本
2019年發佈的關於公佈實施《中山翠亨新區起步區控制性詳細規劃（2019）》成果的通告
這一版雖命名為「起步區控規」，但卻把科學城囊括在內，涵蓋了整個馬鞍島的詳細規劃。
和上一版大塊大塊的一二類工業用地（褐色區域）不同，這一版把大量工業用地改成了居住用地（黃色區域）和新興產業用地（珊瑚色區域）。其中，居住用地佔得半壁江山。
網傳翠亨新區規劃改版了四五次之多，而我所找到的只是其中的一部分。
在這幾次的改版中，最明顯的改動在於：要居住用地，還是工業用地？背後的邏輯在於：要房地產，還是要產業升級？再深一層的利益牽扯就是：要高稅收，還是財政？
二.產業之殤
1. 老牌企業的沉淪
翠亨新區馬鞍島中部有大量閒置的土地，但是在沿海一帶卻自然形成了以海洋為依託的產業。
臨海工業園
事實上，馬鞍島也被當地人稱為「
臨海工業園」。根據當地媒體報道，臨海工業園於2003年開發建設，隸屬於火炬開發區，產業導向集中在五塊：
電子信息、汽車配件、化工、包裝印刷、新材料新能源。
（摘自：《中山日報》）
不過，這五種產業都沒有在島上生根發芽出產業集群或者產業鏈。馬鞍島交通不便，在翠亨快線開通以前，只有橫門口的一條橋可以到達馬鞍島。
然而，四面環海的自然條件，卻形成了一批以海洋為依託的重量級製造業：裝備製造業如生產海水淡化設備的中澤重工，造船業如中船集團中山造船基地、生產海洋工程船的廣機海事重工等等。
在臨海產業最巔峰的時候，為當地帶來了巨大的招商引資，根據當地媒體2009年的報道：
單單一箇中船集團中山船舶製造基地項目，投資總額已達17142億美元，將生產10萬噸以下級別的高科技船舶。
（摘自：《中山日報》）
然而，依賴外資+出口貿易的產業結構，讓這些產業淪為2018年貿易戰的犧牲品。
這也直接導致了翠亨新區經濟下滑，數據顯示：
2018年，翠亨新區規模以上工業總產值下降近四成，固定資產投資直接腰斬。雖然2019年的固定資產投資有所回升，但是工業總產值的升幅卻只有1.05%。
據聞，在馬鞍島西北角的一家船廠正在找人接盤，而旁邊的一家設備廠盤給了地產公司。
2. 複製東莞松山湖
產業的沉淪，並不能抵消地理上的優勢，這反而是一個當地政府推倒重來的機會。
翠亨新區的地理位置，像極了虎門大橋腳下的東莞虎門鎮，畢竟兩個區都連接著深圳。而虎門鎮對於東莞經濟來說，一直是龍頭老大的地位。
不過，當地政府想到的卻是複製松山湖。為什麼這麼說呢？
從2013年翠亨新區掛牌以來，政府招商引資一直傾向於生物醫藥、精密機械、新能源等，引進產業或產業園中德（中山）生物醫藥產業園、中山中瑞歐工業園、哈工機器人等等。
這樣的產業種類配置不禁讓人想起東莞松山湖。目前的松山湖，已經有華為、vivo、OPPO等製造業新貴入駐，它的醫藥產業據報道已經有400多家。
如今的松山湖已經可以和老大虎門鎮抗衡：
松山湖高新區GDP連續三年跨越百億大關、2018年GDP突破600億之時，翠亨新區2019年1月至11月規上工業總產值數據是74.5億元。
很多人都覺得，松山湖的成功在於華為，華為效應不僅讓數以萬計的研發人員匯聚於此，也讓松山湖邁向了一個具有世界性影響力的產業園區。很慶幸的是，上個月華為也向翠亨新區伸出了橄欖枝，那麼翠亨新區能就此得救嗎？
事實上，很多人都忽略了松山湖起步於2001年，發展近20年。20年的發展，定位一直清晰——以高科技為主，承接深圳的高科技製造產業。
松山湖發展到2010年的時候，園區對外宣稱已經引入了華為。此外，我摘取了2010年東莞松山湖的園區主要的產業導向：
信息產業、機械、化工、生物醫藥、輕工
這些產業和現在落地的產業相差不大。
華為的功勞或許很大，但最重要的還是松山湖二十年來堅貞不移始終堅持自己的發展方向，才創造出了產業升級奇蹟。
項目落地緩慢僅僅是問題的表象，翠亨新區真正的問題在於發展方向的多變——昨天還想成就海洋霸業，今天就變心意圖再造「松山湖」。
同時，也應該看到翠亨新區的產業升級方式：它並沒有在原有的基礎上添磚加瓦，鼓勵企業的產品的品質提升、技術提升或者效益提升，而是推倒重來，複製粘貼，簡單粗暴。
翠亨新區的大片閒置土地
三.落寞的地王
2018年，產業寒冬之時，房地產市場卻是盛夏。
2018年6月27日下午，中山最高樓面地價最高紀錄再刷新！經過200多輪競拍，萬科競得翠亨新區起步區的第一塊宅地，總價14億元+111840平米人才房，摺合樓面價超1.3萬元/㎡，溢價率達176%！
修建中的萬科地王項目
一年之後，2019年11月，萬科樓盤入市，售價27000元/m²起，均價達30000元/m²。在11月中山市住宅排名備案價TOP15排名裡，該盤備案價33623元/㎡，排名第一。
事實上，2019年的中山樓市行情不佳。年中，多家房企借打折之勢降房價；到了年底，業績壓力倒逼之下，市中心東區某盤甚至降價近萬元。
地王的尷尬，莫過於「買不到賣不掉」。
一個月之後，2019年12月16日，翠亨新區馬鞍島又迎來三宗宅地拍賣，不過再沒有像去年那樣激起壯烈波瀾。
2019年12月翠亨新區拍賣的三宗宅地（圖片來源：中山樂居）
0097地塊：常元競得，成交總價155840.76萬元，成交樓面地價9000元/平米。
0098地塊：常元競得，成交總價251649.7416萬元，成交樓面地價9090元/平米，溢價率1%。
0117地塊：保利競得，成交總價228220.902萬元，成交樓面地價9100元/平米。
一輪競拍即結束，幾乎底價成交……
在大灣區四處囤地的央企保利拿地無可厚非，相比之下，專注時尚女裝產業哥弟兼職房地產業務的常元集團，居然能以接近底價的價位淘到兩塊地王對面的地塊，著實讓人驚訝。
很明顯，翠亨新區，爆冷了！
四.結
2018年之前，中山經濟未崩，翠亨新區規劃偏向了產業升級。
2018年中，經濟頹勢逐現，地塊卻賣出了「地王價」，翠亨新區規劃偏向了房地產。
佔盡風口和地勢的翠亨新區，為什麼會發展成這樣？
因為房地產和產業升級的撕扯之下，一時難分勝負：繼續擴張房地產，會讓中山失去承接深圳產業外溢的機會，但是產業定位不清晰，卻繼續把這塊地方陷入絕境。
而這樣的僵局，又僅僅是這個大灣區新區才有的發展問題嗎？
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