做房地產開發的，一直就不怎麼待見城市更新項目。

平常做個項目，週轉超快的。一眨眼資金就回籠了，又一眨眼獎金翻番了……城市更新項目把錢丟進去一點水花也沒有，沒人看得上。

搞房地產開發西裝革履、光鮮亮麗的……一搞舊改就不能這麼穿了，要對標村裡的穿衣風格，給村民平易近人的形象，每天風雨無阻地去動遷。

城市更新戰線還長，積極推動都要花上5-8年的時間，何況還有推動不力的情況。在一個項目上，從小鮮肉熬成油膩大叔的例子，比比皆是。

風水輪流轉。

白銀時代，開發規模見頂了、拿地太難了、開發利潤也變薄了、人員也開始收縮了；浩浩蕩蕩的城市更新規模卻開始默默發力了……以前的“土窮挫”，現在突然變得重要了？！

地產開發走了下坡路

城市更新開始頂上了

2020年魔幻開局，1-2月份，房地產多個指標出現“斷崖式”下滑。

銷售方面，2020年1-2月份，全國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%；商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%。自2015年4月以來，首次出現“雙降”。

投資方面，今年1-2月份，全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%；全國房地產開發企業土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%。同期，房屋新開工面積和竣工面積分別下降44.9%和22.9%。

一片頹勢之中，城市更新釋放出的能力就格外引人注目。

首先，之前持續投入城市更新的房企，開始嚐到甜頭。

作為今年最早公佈業績的房企之一，時代中國在2019年實現了較高的增長。其中，很大一部分增長是來自於時代中國的城市更新業務。

2019年，時代中國新增28個地塊，建築面積約757萬平方米；城市更新轉化10個項目，總建築面積約368萬平方米，其中8個轉化為新的土儲，總建築面積約349萬平方米，佔2019年新增土儲面積約46%。

總的算起來，截至2019年12月31日，時代中國擁有土儲約2300萬平方米；而其城市更新項目則總數超120個，預計潛在總建面約4300萬平方米。

多個機構預測，時代中國後續若城市更新業務方面繼續突破，將支撐營業收入進一步增長。

更別說“舊改之王”佳兆業了。

佳兆業現有土儲中舊改項目佔22%，貨值近人民幣2000億元。同時，公司未入賬舊改項目合計128個，佔地面積超過3200萬平方米，預估貨值近2萬億元。

這些舊改項目預計將每年供應80- 100萬平方米舊改用地，貨值轉化可觀，可以為公司之後的銷售增長和盈利水平提升帶來保障。

其次，更多房企開始尋求城市更新項目，補齊短板。

其中最為矚目的，就是正在轟轟烈烈進行的世茂-福晟收併購。福晟手握近4000億舊改資產，包括在深圳、惠州、鎮江、揚州、鄭州等地擁有的豐富舊改項目及城市更新項目。而許世壇也坦承世茂自身有舊改短板，他的原話是這樣的：

“世茂有一萬多億的土地儲備，如果在全國前十的開發商裡，應該也是差不多排第7、第8。但是如果說舊改，我們可能要排到20名以後，我們自己的舊改我匡算了一下應該在1000億以內，但是如果加上福晟4000億，我們可能就前5、前6名，我們就會在這一塊補了一個很大的短板。”

過去，舊改市場上活躍的通常是區域性的中小房企。因為公開招拍掛市場上，中小房企無法與巨頭競爭。

而在過去兩年的下行週期中，一二線土地建設用地增量收窄，城市更新項目開始吸引著恆大、碧桂園、萬科、保利、富力等全國性實力房企入局。目前，半數以上的品牌房企都參與到了舊改。

城市更新開始從邊緣，走向了舞臺中央。

拿地和模式轉換

是城市更新的發力點

很明顯，英雄迭起、諸多神話的房地產已經遠去，局勢正在變化：

一方面，土地是房企的生命之源，但不同於其他行業，土地這種原材料，並不是無窮無盡的，規模見頂是遲早的事；另一方面，高週轉模式風險越來越大，短板立現，模式轉換也是遲早的事。

一、城市更新在一定程度上緩解了拿地難題

前段時間，或許我們還能聽到“衝規模”這3個字，眨眼間規模就過時了。

這是因為紅利期過了，房企拿地越來越謹慎了，好的土地變少了。一二線大家都想拿，要麼競爭激烈變成了地王，要麼根本就無地可拿；三四線的地拿了，又擔心棚改紅利已過，市場會怎麼？

與此同時，現在的土地還變貴了，再加上，不斷抬升的融資成本和限價政策，“麵粉”很貴，槓桿加不上，“麵包”也買不起價，房企的利潤空間被不斷擠壓。

這些變化都意味著房企拿地的風險增長了、空間也縮小了。而城市更新是一種有力的補充方式：

首先，多元化拿地避免風險。

進入招拍掛廝殺，對很多房企來說，其實門檻很高。要想擁有可觀規模的土儲，必須多元途徑拿地。

中海這樣的實力房企，也深感多元拿地的重要性。3月13日，中海通過官方微信公眾號發佈其2020尋地合作計劃，相比於過往通過招拍掛等市場手段，此次中海似乎有意放開了土地獲取的更多渠道，其中包括了股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務。

其次，舊改釋放土地是持續的、長效性的。

雖然舊改單個項目週期相對比較長，但只要在每個項目都堅持下去，總的規模上也堅持投入，就可以在每一年獲得可觀、可控的土地規模。

比如舊改儲備佔總土儲接近3成的龍光，其董事局主席紀海鵬就曾表示，按照計劃，龍光每年孵化的舊改項目，總貨值要不低於300億。這樣計算下來，舊改項目就可以做十年。

最後，城市更新也是進入高能級城市的曲線方式。

舊改項目騰出的新地，往往在傳統的市中心、人口聚集、城市配套完善、且有多年的商業積澱和必要的生活配套，開發商還能獲得政府容積率、建設條件方面的放寬，以及資金傾斜。

而在招拍掛上，想要拿到這樣條件的地塊，競爭激烈，代價很大，而且中小房企也難以匹敵央企國企。

二、不同於快週轉的開發邏輯，城市更新項目更抗風險、利潤更高

快週轉模式難以為繼，越來越不能抵禦風險。

與“衝規模”一樣，在之前很長一段時間裡，地產人雖然不喜歡掛在嘴上，卻一直在踐行的還有3個字：快週轉。而新冠肺炎讓這一模式的弱點盡現：

快週轉節奏很重要，一旦被“黑天鵝”打斷，現金流很容易斷，而且也很難恢復元氣。

這是因為：

在快週轉的邏輯中，現金流需要流轉得很快，回款剛到位，就要進入到下一個項目中。這種模式一旦“黑天鵝”來了，就非常脆弱：

一來現金流根本轉不過來。新冠肺炎讓銷售停擺了兩個月，回款沒有了，現金流回正變得困難，快週轉立馬就轉不起來了。

二來節奏一亂很難趕上。這場疫情還讓工地停工了兩個月，這意味著要想趕上節奏，復工後必須快馬加鞭。然而，快週轉本來就已經走到極致了，趕工其實很難的。

相反，慢節奏的城市更新項目，更不容易被“黑天鵝”打斷，具有很高的韌性。

與此同時，高毛利特點也讓城市更新成為利潤收割機。

以華潤為例，曾成功改造深圳大沖村，舊改一度帶動了華潤的盈利能力大幅提升。2018年上半年華潤置地的綜合毛利潤率為48.1%，比上年同期的35.0%大幅提升。這較大程度上，得益於其城市更新。

城市更新難度在前期

而且門檻越來越高

儘管擁有以上好處，但城市更新依舊擁有較強的不確定性，尤其是在前期。

這就在專業水平方面對投資團隊要求很高，在拿地前，充分了解了控規和背後的東西，把盡職調查做到位，充分考慮了可能遇到的各種問題，以避免大部分風險的。

除此之外，城市更新的主要難度其實在於影響因素偏多：

1）涉及的主體太多，改造過程中需要與政府、項目土地原權利人、項目地上物業權利人進行頻繁溝通；

2）政策因素影響大，需要當地改造政策的支持才能順利推動；

3）片區的發展平衡也需要考慮，一般需要經歷比較長的策劃及規劃調整。

這潛在之中，就要求了房企要想做成城市更新，必須深諳以下幾條原則：

1、用品牌驅動

舊改最關鍵的事情，就在於是否能獲得基層政府的支持，是否能儘快說服老業主簽字。而當地基層政府或者村民一般都對房企資質、能力有期待，更願意和有經驗、有品牌的公司籤協議。

2、長期深耕的團隊和資金打算

既然要城市更新，就必然深耕，在團隊方面，必須做到長期跟蹤和利益捆綁。

以某深耕華南的房企為例，不同於一群人負責好多地的模式，公司採取的是“小組制”拿地。也就說是3個人一個小組壓到一線，每個小組負責區域裡的一個或者兩個項目，相對獨立作戰。再由專門的轉化小組接手，負責完成轉化，也就是一級開發。

這些拿地三人小組的獎金主要來自拿地的業績，沒有地就沒有獎金。土地完成一級開發，轉化為可以使用的商住用地，才可以拿到90%的獎金。

所以，他們一定會努力做好調查，儘量保證土地可以完成一級開發。

此外，舊改一進行就是3年、5年的，不做長期的財務打算，會很尷尬。

十多年前深圳的一例舊改就是典型一例，該項目2012年開始大規模搬遷，按照50元/月/平米的價格發放安置補貼，一次發放一年。可是，到了2013年10月，要向業主再度支付一年安置費時就已經沒有資金了，到2015年時，該企業的資金鍊也徹底斷裂，黯然退出。

3、還需要強大的運營和綜合能力

改硬件只是城市更新很小的一部分，城市更新還需要裝內容、運營；最後要在資本市場上產生價值，通過資產證券化的方式流動……

它比傳統房地產開發的鏈條更長，城市更新不是房地產而是實業，因為它可以帶來新的產業、新的消費。

目前，城市更新已經進行到了4.0模式。

在這個模式下參與者可以賺取多份收益。比如，目前不少運營商與基金公司合作，併購資產後自持運營，即可以同時獲取租金分成、管理費，退出時還能獲得物業增值收益。

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