成都的民辦教育很強，所以學區房溢價率不像公辦佔絕對優勢的北京和南京那樣恐怖。但近幾年成都家長的學區意識不斷強化，但優質的公辦教育在成都依舊是非常稀缺的資源，相同地段，相同樓齡相同面積的房子，學區房的單價往往超過非學區房一大截。
常常有讀者在後臺提問，這套學區房是80年代的老房子，以後還有沒有價值，能不能出手？同一小區的學區房，套二的單價比套一便宜很多，我該買套一還是買套二，誰的升值空間更大？買學區房會不會砸在自己手裡？學區的價值能用數字衡量嗎？
本文就將針對讀者這些問題，深入分析成都的優質學位，用詳細的數據和計算模型來釐清成都學區房現在的真實價值，相信這套理論和數據模型任何一個讀者都可以直接套用。
優質公立小學的學位究竟價值多少？
青羊二區、錦江二區是成都公立教育的樣板區，小編選取了實驗小學、勝西小學、成師附小和鹽道街小學的對口樓盤交易數據作為分析樣本。
我們平時討論的學區房，拆開來說就是學區房的價值等於學位價值加上房產的價值，在學區房的定價體系中，學位是單獨計價的。往往是面積越小的住宅，在房子的總價中學位的佔比越大，反應在明面上的單價就越高。
為了專門計算學位的價值，我們來求解一個公式：
房產總價=學區價值+無學區的房產價值
進一步可分解公式為：
房產總價=學區價值+房產真實單價x面積
首先分析成都實驗小學對口的人民中路一段6號院：
40平米兩套套一成交均價為140萬，60平米兩套房成交平均價格是（170+193）/2=181.5萬，為了方便計算，我們取182萬。
140=實驗小學學位+40*房產單價
182=實驗小學學位+60*房產單價
對於一個二元一次方程，我們非常容易求解出來，實驗小學學位價值是56萬元，這個小區房產均價是2.1萬每平米。
當然，我們還可以用另外一種方式來計算，就是找同區位地段的非學區房計算比較。
不得不說，實驗小學附近的樓盤，不帶學區的房子成交量太低，很多房源三年沒有一套成交，我找了很久才找到一個交易稍微活躍一些的樓盤，對口鼓樓小學，應該是沒有太多學區溢價的小區，房源要比人民中路一段六號新很多，但成交均價僅為1.2萬每平方，而且房價三年以來漲幅很小。
如果我們認為兩個小區品質一樣、區位一樣、配套一樣、房齡一樣，那麼計算下來，實驗小學的學位價值還會遠超56萬。
180=實驗小學學位+60*小區附近同配套無優質學區樓盤均價1.2萬元
求得實驗小學學位價值為108萬元。
再分析勝西小學的代表樓盤尊城國際：
240=勝西小學學位+81*房產單價
182=勝西小學學位+56*房產單價
我們求解出來，勝西小學學位價值是52萬元，尊城國際的房產均價是2.32萬每平米。
再分析成師附小學的代表樓盤財富中心：
最後一套18平米的房源比較極端，戶型不多，我們就捨棄不算。那套52平米成交價格128萬也是非常罕見，遠低於該樓盤相同戶型幾個月以來的成交價，可能是因為房源的本身瑕疵、親戚之間轉讓或者降低交易稅費等原因，本著嚴謹的態度，還是捨棄。
160=成師附小學位+50.7*房產單價
119=成師附小學位+31*房產單價
我們求解出來，成師附小學位價值是53萬元，這財富中心房產單價是2.12萬每平米。
再分析鹽道街小學的對口樓盤美華大廈：
三套小房子成交總價平均為129萬，面積平均為42.1平米，兩套面積平均為52.6平方米的房源成交均價147.5萬元。
129=鹽道街小學學位+42.1*房產單價
147.5=鹽道街小學學位+52.6*房產單價
我們求解出來，鹽道街小學學位價值是54.8萬元，這個小區房產單價是1.76萬每平米。
這個方法非常簡單，任何一個讀者都可以用這個辦法來計算任何一個公立學區的學位價值，值得注意的是，選取的小區不同，得出的結果可能會有些差異，但這個方法一定是所有人都可以套用的。
公立小學的學位有沒有升值？
一般而言，學位的價值肯定也是隨著飛漲的房價一起起來的。
學位的價值究竟有沒有提升，是跑贏了對應房產的升值速度還是跑輸了？我們繼續分析：
不得不說，拆遷凍結前實驗小學的學區房成交頻率低得驚人，客觀上也反映了成都人民這幾年學區意識增長速度有多快。
小編查找了實驗小學對口的房源，2015年之前都沒啥活躍成交，所以這個數據沒有任何分析的意義，但我們可以看到這個小區房價變動的趨勢。
但是，實驗小學附近非學區房的房源單價基本沒有漲，但2019年年初解凍交易以來，實驗小學一年的房價增長速度非常恐怖，我們完全可以理解為這半年時間內人民中路一段這個小區房價沒有增長，但學位價值增長非常恐怖。
再看勝西小學對口的尊城國際，看16年的交易數據：
74=勝西小學學位+52.5*房產單價
89=勝西小學學位+69.3*房產單價
我們求解出來，勝西小學當時的學位價值是27萬元，這個小區的房產均價是0.89萬每平米。
按照這個結果分析，三年以來勝西小學學位價值增長率為93%，尊城國際的房產單價增長率為160%。看這個結果，和實驗小學的成績恰恰相反，學位價值增長似乎沒有跑贏小區的單價增長速度！
但其實非常好理解，因為我選擇的標的是勝西小學對口的唯一電梯房，房產本身代表著業主的改善需求，因為這個樓盤在一堆老破小周圍鶴立雞群，具有稀缺性。如果選取的標的是老破小，結果又會不同，感興趣的讀者都可以試試。
再看成師附小對口的財富中心的交易數據：
三套掛戶房的成交均價是64.3萬，平均面積是32平米。兩套大戶型的成交均價是103萬，平均面積是69.4平米。
64.3=成師附小學位+32*房產單價
103=成師附小學位+69.4*房產單價
我們求解出來，成師附小2016年學位價值是31.3萬元，財富中心房產單價是1.03萬每平米。
按照這個結果分析，三年以來成師附小學位價值增長率為69.3%，財富中心的房產單價增長率為105%。看這個結果，和勝西結果一樣，電梯房的房價漲幅超過了對應學位的漲幅。
那再看鹽道街小學對口的美華大廈的交易數據：
三小戶型的成交均價是49.7萬，平均面積是44平米。
49.7=鹽道街小學學位+44*房產單價
93=鹽道街小學學位+103.7*房產單價
我們求解出來，2016年鹽道街小學學位價值是17.8萬元，這個小區房產單價是0.73萬每平米。
按照這個結果分析，三年以來鹽道街學位價值增長率為207%，美華大廈的房產單價增長率為141%。學位價值提升大於老房子的價值提升幅度。
學位價值的發展趨勢如何？
小編大致用同樣的方法算了一下北京、上海熱門的學區，得出的學位價值大概在180-300萬之間，感興趣的讀者可以去計算一下。
從發展趨勢而言，往往北京、上海、深圳、杭州思想觀念、消費理念引領全國，成都也是最近幾年才有越來越多的家長開始關注學區，預計未來增長的趨勢更加明顯。
因為我們仍然身處一個優質資源稀缺的時代，好的教育資源對於龐大的人口基數來說仍是小數。從統計學的角度看學生，無非就是概率問題，但對於家庭個體來說，自己就是自己那個100%。
教育新政下，會進一步增加民辦學校入學的不確定性，更多人會轉向公辦學校，公辦學區房需求繼續增加，六年一學位又使學區房供給降低，各方面效應的疊加會使得學區房供需關係更加緊張，進而刺激學區房價值的提升。
最後總結一下
1、本文是純數據分析，並未強加任何主觀思維判斷，並沒有鼓勵讀者去炒作學區房，適合自己家庭實際情況的決策才是最優決策。
2、文章提供了一種理論架構和分析思路，這個模型任何一個讀者都可以使用，大家選擇的區域不同、學校不同、小區不同、時間不同，計算結果會有差異。
3、不管我們關不關注，教育的競爭永遠在那裡。學區房的意義僅僅是保底，並非買一套房子就能改變孩子的命運，對於教育，家長的重視、參與和付出更加重要。
注：本文轉自成都學區百科，友情分享，僅供參考。
閱讀更多 寧靜姐姐家長論壇 的文章
