疫情爆發以來，給保險資金投資不動產的運用帶來了挑戰。日前，中再資本通過調查分析，深入研究疫情對當前不動產投資的影響。報告顯示，不動產領域普遍受到了疫情的短期衝擊，保險資金可投資的寫字樓、零售商業、文旅酒店、工業地產、租賃住房等細分板塊受疫情影響的差異較大。
一、不動產領域各細分板塊受疫情影響差異較大
（一）寫字樓:原本處於整體走弱行情，疫情下進一步承壓。
去年以來，全國多地甲級寫字樓市場在宏觀環境不佳及供應放量等因素的影響下行情已然走弱。疫情可能導致寫字樓市場租賃需求明顯放緩，空置率上升和租金下調壓力增大。
（二）零售商業:中短期受到顯著衝擊，運營商主動免租。
受疫情影響，零售商場大部分暫停或縮短營業時間，疫情期間，全國商場開業率約為40%~50%。購物中心於疫情期間損失了至少八成的客流，尤其是餐飲、零售、休閒娛樂等業態，受挫最為嚴重。
（三）工業地產:復工推遲短期影響工業生產，園區地產短期受到影響。
企業復工需做足疫情防控及申報工作，同時疫情造成人力資源的流動困難，製造業的全面復工面臨困難，對部分製造業園區帶來不利影響。保稅倉等物流地產受到出口影響可能面臨一定壓力。
（四）文旅酒店類地產:疫情期間市場冰封，後期彌補較難。
疫情發生後，全國文旅行業緊急剎停，溫度降至冰點。酒店業也受到了短期重創，往年春節期間主要城市酒店的平均預訂出租率有80%，疫情導致春節期間全國酒店出租率不足20%。文旅酒店業受限於庫存不可保存，不太存在報復性反彈，預計全年經營受較大影響。
（五）租賃住房:行業運營穩定，需求剛性，受疫情影響較小。
租賃住房作為未購買房產者的生活剛需，雖然推遲復工影響短期新增客源，但整體需求相對穩定，受本次疫情的影響較小。全國絕大多數長租住房均正常對外出租，供給端正常經營並未受到明顯影響。
以上海市為例，中再資本不動產團隊通過爬蟲獲取了疫情發生前後在貝殼網掛牌的5萬餘條房源信息，對比發現，疫情發生後上海市每平米月平均租金從110.12元小幅下降至107.26元，降幅約2.6%。根據市場訪談，已達到成熟運營狀態的集中式長租項目，受疫情影響空置率提升一般在1~3個百分點左右。租賃住房在租金及出租率方面受此次疫情的影響都較小。
（六）受疫情影響程度差異的原因分析
自持物業短期受疫情影響的大小主要受需求剛性程度、平均租賃時間、租戶分散程度、租戶議價能力、季節性波動程度等因素影響。
綜合分析，租賃住房在不動產中受疫情影響最小，風險抵抗能力最強，具有良好的穿越週期能力。
（七）租賃住房投資價值凸顯
1.中央政策大力支持，重點城市土地供給大幅傾斜
“房住不炒、租購併舉”已經成為解決居民住房問題的核心方向，政府先後出臺多部文件，從增加供給、金融支持、權利保障等多方面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。
北京、上海、廣州等城市在土地供給方面給予租賃住房傾斜。
2.需求旺盛、高房價收入比、滲透率低決定長租市場前景廣闊
據統計，我國2018 年底租房市場租賃人口已達到2.1 億人，且將持續上漲。一二線城市房價收入比處於很高的位置，促使人們居住觀念發生轉變，接受持續租房比例大幅上升。目前我國長期租戶滲透率僅為17.2%，與發達國家相比還有很大提升空間。
3.重資產租賃住房項目收益較高且穩健
國內長租市場處於快速成長期，在一線城市中，相比寫字樓、商業、園區、物流等具有相對較高的投資回報率。
利用集體土地、租賃專項用地、低效用地等建設租賃住房，其土地成本僅為普通住宅用地的1/6左右。保險資金以股權形式重資產投資租賃住房項目，匹配銀行低息長期貸款，既能在持有期間取得長期穩定的租金回報，又能在退出時取得可觀的資產增值收益。且險資投資租賃住房項目的風險基礎因子較低，綜合分析具有較高的配置價值。
二、租賃住房——社區化大勢所趨
（一）行業構成
傳統民宅普租模式存在虛假房源多、後續服務缺失、租期無法保障等問題，難以滿足日益提高的租賃需求。在人口持續淨流入的一二線城市，長租公寓以機構化運營、品質化服務等優勢得以快速崛起。
長租公寓根據房屋分佈位置是否集中，可分為集中式和分散式兩種物理形態；根據投資模式不同，可分為輕資產（委託管理）、中資產（包租）、重資產投資三種商業模式。
（二）疫情下的經營情況——集中式表現更優
以上海市為例，受疫情影響集中式、分散式房源的平均租金降幅分別為0.4%，6.4%，集中式僅略微下降，分散式降幅相對明顯。同一地段內對比普租，集中式溢價提升而分散式溢價下降，溢價差距進一步拉大。據某頭部公寓運營負責人表示，其品牌旗下的集中式在疫情期間出租率僅下降3%左右，較其品牌旗下的分散式受疫情影響更小。
形成以上情況的原因主要是：
1.集中式相較於分散式體量大、投入高、擴張速度低於分散式、房源新增速度與去化速度相對平衡，穩定的出租率是價格上漲的基礎。
2.分散式房屋內外部的管理服務主體不一，存在內外銜接斷鏈以及品質不齊的現象。統一管理服務的集中式帶給租客更佳的居住體驗，具備價格上漲的價值。
3.疫情期間，部分住宅小區禁止租客進入居住，對分散式空置房源出租去化影響較大。集中式運營管理主體明確，協助政府進行流動人口管理，在房源出租業務上受限較小，客源的持續流入降低了對入住率和價格的影響。
（三）疫情後的趨勢變化——租賃住房社區化大勢所趨
通過本次疫情中流動人口的政府治理思路、結合行業在疫情期間的經營情況以及土地供給的政策傾斜可以推斷，租賃住房社區化會成為未來行業的主要發展方向。
1.政府端：進行網格化管理、更好地實現職住平衡的需要
租賃住房社區可以在滿足人們對租房需求的同時，成為政府對流動人口網格化管理的有力抓手。其具有客源承載規模大、設計建造按需定製、配套設施豐富等壁壘優勢，是落實政府戰略規劃、解決職住平衡的有效工具。
2.租戶端：完善的設施及生活配套、貼心服務與客群活動，大幅提升租住體驗
傳統的集中式房源大多利用存量辦公樓、酒店改造，受建築物原有的規劃設計與規模體量限制，改造後仍存在隔音差、無燃氣、內部商業配套缺失等問題。而租賃住房社區從規劃設計開始即為租客量身打造，能切實從根源解決以上問題。同時配以智能化、健康化、安全化的設計理念與設備設施，著力打造便民宜居的現代化社區，提升租住體驗感與客戶黏性。
3.業主投資端：配套商業拓寬收入來源，聯動提升租金溢價，收益性及穩健性增強
租賃住房社區具有消費基數大、場景易切入等特有優勢，齊全的配套商業和豐富的內生消費場景提供了更加多樣的收入來源；配合貼心服務與客群活動，大幅提升租住體驗，進而帶來租金溢價以及更高的出租率和租戶穩定性；二者共同作用，有效地提升了投資租賃住房社區的收益性和穩健性。
（免責申明：本文旨在傳遞更多市場信息，不構成任何投資建議。）
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