重壓之下，生存之道 #920
環境決定流派。
一）普通青年
上一篇寫道了“交易成本有多高”。現在我們來看一個典型例子。
假設你是一個典型的外企白領。年齡30~35歲，夫妻倆有大學本科文憑。月收入可以達到20000/月。按十五薪，這樣全家年收入就有60W。
你們有250~350W的積蓄。分散投資在股票，基金，餘額寶和理財產品中。平均回報率一般。
前二年結婚時買了一套較差地段的二室戶。目前行情在90平米*55000元=500W左右。貸款月供四五千。
目前你們主要計劃，是改善住房，或者為小孩子讀書考慮。希望按照“合理壓力”梯次改善住房。
或者純粹再多買一套小房子，用於投資。
應該說，這樣的設定是非常具有典型意義和普遍意義的。
好了，現在讓我們看看，秀相為這樣的白領小夫妻，設定了怎樣的重重障礙。
1）假設我把這套500W的房子賣了。根據“壓價效應”，你賣不到500W。你只能夠賣500*92%=460W.
2）按照這對小夫妻的年齡，假設這套“二室戶”是他們六七年前結婚時買的。現在翻了四倍。
則當年他們買的時候房價120W左右。貸款84W。這些貸款還了幾年後還剩80。
則他們“現金”淨到手380W。
3）按照稅法，小夫妻要交“營業稅”，差額的5.65%=21.5W
所得稅2%，10萬
中介費假設打折，3.5W
以上合計35萬。則“現金”還剩345W。
4）現在他們再買進一套。
為了簡化簡化模型。我們乾脆就假設他買進的，就是同一小區同一幢樓樓上的“Same One”。
買進價也是500W。
假設他放大用盡槓桿，首付三成150W，餘下銀行貸款。則他的現金支出，是；
首付150W+契稅15W+中介費3.5W+其他0.5W=169W。
則他的現金，還剩下176W。
5）現在我們到了最關鍵的一步。他們可以用剩下的176W，再買一套房子。
這套房子，因為是“二套”，所以你首付要40%，契稅3%，中介費和雜費1%。
0.44X=176W
X=400W
因此我們立即算出。“放大槓桿”之後，再買的一套小房子是總價400W。
貸款240W，1.1倍利率
首付160W
契稅12W
中介費3.5W，雜費0.5W
於是我們有了如下表格：
以上還沒有算“破限購”的成本。
二）表格分析
看這張表格，我們分析出一些什麼呢。
我以前是一套500W的房子，現在是二套500+400W的房子。也就是說，你實際增加了400W的房產。
這張表格的意思就是，你以510W的淨債務，換取了400W的房子。
當然，你現在是零首付了。您只要月供多3W元，供上30年，也可以把這套400W的房子拿回家。
至於“3W30年”是不是划算，那就是見仁見智了。仔細算算利率也不太高。也就相當於上浮上浮上浮了~~幾下罷了。
三）籬笆女
你買一套500W的房子，肯不肯掏100W出來，作為中介的“好處費”。
我想肯這麼幹的人，肯定是鳳毛菱角，人中之絕。
經過了層層加碼，目前的“交易成本”大概是單次25%左右。這個數字是絕對無法承受的。失去理性的。
沉重的“交易成本”導致的直接後果，就是最主流的“小夫妻換房客”消失了。
你要知道，普通人，永遠佔據了我們這個社會的99%，主流中的主流的主流。
對於普通人“小夫妻”，他們目前真實的情況，是幾乎無法換房。稍微做一下財務預算，惡劣的數字能讓人昏眩。
你看一下這張Excel表格。原先這對夫妻僅有80W元的貸款，月供僅微不足道的三千五。
可是折騰一下，“貸款”猛地增長到了590W。月供要三萬三。
伍佰玖拾萬啊，您難道就真的不害怕麼。不覺得生活有壓力麼。不覺得生活質量直線下降麼。
前幾年06~07你看籬笆網的話，最出名的是“籬笆女”。
籬笆女和孔雀女和鳳凰男，簡直是絕配。
籬笆女最樂衷做的，則是“換房”。把二房貼點錢換成三房，把小三房貼點錢換成大三房。
但是籬笆女此類的行為，在近年來卻是大大地收減了。
為什麼，因為你算算成本。按照上海房子6W一平米，你新增加25平米的話，就是150萬。
但是，現在的情況是，你換一次房，增加一個房間，增加幾平方米。你所牽涉到的費用，並不是150W。而是300W，450W。
為什麼，因為“交易費用”實在太高。你哪怕平地蹦躂一下，25%就沒有了，就被收走了。
你要是多花150W，LG或許還慣著你。可是如果你一燒錢，燒掉300W，450W，男人也要皺著眉頭仔細深想了。
這個敗家娘們是不是玩得太厲害了，畢竟才多幾個平米，卻多數萬月供讓整個家庭很痛苦。
四）重壓之下，生存之道
前二天有小女孩問我，“3.25新政之後，你們的大面積低單價流派受影響最小。你又押對了”。
我眼皮都不抬地回答說，“你徹底把因果搞反了。正因為預期到交易成本這麼高，我們才會選擇‘大面積低單價’流派”。
我們曾經說，炒房這一行，有很多個流派。諸如法租，民宿，藥單，鳳姐，週轉，老破小，大面積低總價流派等等。
當你整個市場存在25%的交易成本時，絕大多數流派，事實上已經歇菜了。
也就是說，最為主流的“小夫妻30歲有點閒錢想手癢”，這一個流派這一個階層已不復存在。
那剩下來的還有什麼呢。適者生存，能在25%這麼高的交易成本下活下來的，事實上只剩下了二個流派。
- 老破小流
- 大面積低單價，囤房流
對於“老破小流”，他是一個特殊的存在。
因為“交易成本”這張大網中，還是有一點疏眼存在。
- 好比如果你是“都市貧民”，你是首房首貸。
- 而你買賣的，全部都是55平米以下的房子。在目前的情況下，還能做成普通住房。
- 你快進快出，二年換一次手。把漲幅做平。絕不讓手裡的籌碼翻十幾倍。
- 某些特殊的城市，有特殊政策，可以“避稅”。
在這樣的種種因素合力之下，“老破小”流派還是有一個窗口。這個窗口可以把你的“交易成本”降低。降到1~3%還算是比較正常合理的範圍。
但是，這樣一個流派。其侷限也是非常明顯的。
其侷限就是“做不大”。
老破小流派，裝修後增值鳳姐變冰冰並迅速出售，這樣一個流派它做不大。
因為你首先要限定死了“首房首貸”。
而且你要“快速換手”。
當你的資金大到一定規模，小池子就容不下了。
這套流派，非常適合“初入門者”有100~300W以內的資金。快進快出，每個季度賺幾十萬。
但是，一旦你“賺到了錢”，你的資金量變大。老破小流派就無法持續。你終究是不能持有幾十套同時做流水線的。
五）永遠不賣
那麼，我們還剩下什麼流派呢。剩下的就是“永遠不賣流”。
對的，我們買進之後，永遠都不想賣出。
別叫我們“炒”房，請叫我們雷鋒。
“永遠不賣”流最多交一次買進稅，然後我就長期持有。持有個十幾二十年，把稅費“平攤”到一個非常小的數字。
因為我做好了長期抗戰的準備，我甚至可以“等”。
我甚至可以等到你政府換屆了。可以等到下臺，可以等到你“減調控”。
如果我有足夠的耐心，我甚至可以等第二屆第三屆第四屆686786886。
從長遠看，一切都可能發生。
這就叫做“鬥長命”。只進不出流和你斗的是誰的命長，一直等到政策寬鬆了再出手。
要做到一個盡紀律的“只進不出”流，你必須做到以下幾點。
1）你必須是“價值投資”。
這意味著你應該基於房屋本身的價值。地段品質交通。而不是房屋今天的“價格”，一些概念熱炒之類的。
因為賣出要損失25%，熱炒對你是沒意義的。哪怕名義漲幅很高，扣除稅費損失之後“實際回報”也不高。所以我們不追逐熱點，更厭惡各項概念營銷。
我們希望的是“長期優質”。希望這套房子在未來的5年，10年，15年，能夠長期~持續升值。該地區的長遠利好發展才是最重要的。
2）你必須有足夠長的雪坡
簡單地計算一下，假如你要求每年15%的房價“漲幅”。這並不是一個很誇張的數字。
可是你把這個數字複利10年，15年呢。115%^10=4倍。115%^15=8倍
也就是說，如果你這套房子準備“持有”十年的話，他就至少有4倍漲幅。否則你的年均回報就不夠高。
15%或許不是一個吸引眼球的數字，可是400%卻是非常難以達到的。
我們要知道，如果你回顧過去十年的話，很多“明星”資產都沒有達到400%的漲幅。
包括但不限於黃金，石油，A股，道瓊斯，沃倫巴菲特，以及美加英澳港任何一國房產。
“複利”是一位令人生畏，力量龐大的神靈。雖然每一個小白都嘲笑“複利”，並相信他們天生就是股神。
可是在時間面前，輕侮者無一不被扁得象豬頭。
如果你還不明白的話，我們舉個例子。
上海浦東目前一些垃圾板塊，動輒6W，8W，9W。如果四倍的話，2026年他們就該賣360000/平米。
上海某樓盤之前還有10000多。四倍的話2026年僅要五六萬。
你自己說哪一個更容易達到。
3）樓市無波段
選擇了“只進不出”流派，你就等於喪失了很多機會。
某些小編無良小說，總是喜歡吹噓自己07年進入股市，08年大跌前全部拋售轉成房子，09年房子大漲，然後10年限購前又全部轉成股票…………
這樣的說法，是毫無意義的。如果有人如此吹噓自己的業績或者發財史，那除了假新聞就是智商稅。
樓市無波段，樓市在任何時候，都無法進行“高拋低吸”的。
因為從2005.05開始推“營業稅”了。此後一線城市的交易成本，始終維持在11%以上。從來都沒有寬減過。
無論幾次放鬆收緊，加稅減稅，二改五五改二，“交易成本”從未跌過。
所以樓市無波段。一個波段，你至少要15%才可以賺錢。而樓市的任何時候，回調都沒有超過10%。
妄談什麼“先拋掉了，等跌下來再吸”。幅度都不夠你交的稅。
對於我們“只進不出”流派。我們有一筆現金，就買一套房子。
此後別的板塊有什麼新聞和暴漲暴跌，我們也就看看，純屬看看。
因為你不能參與，不能入場。你也不能換籌了。
俺就看看，純屬看看。再大的新聞，也都是前幾年早就佈下的局。
閱讀更多 水庫論壇plus 的文章
