當下，疫情防疫工作仍然是重中之重，不少小區至今仍實施封閉式管理。但是在全民萬眾一心之際，卻有些許不和諧音符出現，一些不作為的物業，草率了事，出入口門禁大開。
種種不作為的行為引得業主留言、發文抗議，甚至有不少小區業主已經在商議更換物業。那麼在物業更換上，需要注意些什麼呢？
受不了物業了？怎麼才能更換？
很多人都有這樣的疑惑：“為什麼物業不能自己選，住進來就已經有了？”
沒錯，幾乎100%的小區都面臨這樣的問題。
其實很好理解，你在買房時開發商吹的天花亂墜的某某物業，都屬於“前期物業”——也就是開發商事先委託對小區進行管理服務的物業公司。這是並未經過業主委員會選擇的，但是通常情況下業主沒有提出更換的話，“前期物業”便會順理成章地變成“後期物業”。
廢話不多說，怎麼更換呢？
【第一步】:成立業主大會及業主委員會
成立業主大會的條件需符合下列條件之一：
1、物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的；
2、物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。
【第二步】:召開業主大會
召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，即可更換物業公司。
【第三步】:解聘方式
① 物業合同到期不予續簽
物業服務合同期限屆滿並不予續簽，並由業主委員會書面告知物業公司。
② 約定解除
Ⅰ業主委員會與物業公司協商一致解除物業合同；
Ⅱ合同尚未到期，但是出現了物業合同約定的解除事由，可根據合同的約定直接解除。
③ 法定解除
有下列情形之一的，業主委員會可以通知物業管理公司解除合同，物業公司有異議的，業主委員會可到當地法院起訴，待解除物業合同的判決生效後，再聘請新的物業管理公司：
Ⅰ 因不可抗力或物業公司違約行為，致使不能實現物業合同目的；
Ⅱ 物業公司不履行主要合同義務；
Ⅲ 物業公司延遲履行主要合同義務，經催告後在合理期限內仍未履行。
【第四步】:選聘新的物業公司
① 授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標；
② 確定採取公開招標或邀請招標方式；
③ 授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會最終確定中標人；
④ 由業主委員會同物業公司簽署物業合同，安排新老物業公司交接手續，新物業公司進場。
業委員會招標前，應當到項目所在區物業管理主管部門備案。備案時，應提交以下資料：
Ⅰ 業主大會決議;
Ⅱ 招標公告或者投標邀請書;
Ⅲ 招標文件;
Ⅳ 法律、法規規定的其他資料。
此外，業主委員會委託招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委託書。
什麼？沒有業委會？成立唄！
如果沒有成立業委會，就等於放棄了選擇物業的權利，因此成立業委會十分有必要。
業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。要想成立業委會，首先要召開首次業主大會，在會上選出業主委員。
籌備首次業主大會所需的資料：
物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
（一）物業管理區域證明；
（二）房屋及建築物面積清冊；
（三）業主名冊；
（四）建築規劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）其他有關的文件資料。
業主委員會委員應符合的條件：
業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：
（一） 具有完全民事行為能力；
（二） 遵守國家有關法律、法規；
（三） 遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；
（四） 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五） 具有一定的組織能力；
（六） 具備必要的工作時間。
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