2017年3月17日，北京史上最嚴的限購限貸政策“3·17新政”出爐，加上此後連續補充出臺的多項政策，北京二手房市場急轉直下，迅速從高熱中跌入低谷。如今，“3·17新政”已過去三年，北京樓市又發生了哪些變化呢？
我愛我家研究院的統計顯示，“3·17新政”對北京近三年的二手房市場產生了巨大影響，交易量大幅下滑，房價下跌幅度超過每平米1萬元。此外，商業貸款比例下降，投機需求減少，交易節奏放緩，客戶購房更加理性，與“3·17新政”前兩年形成鮮明對比。
平均每年網籤13.8萬餘套 市場低位企穩
據我愛我家研究院統計，2017年3月17日-2020年3月16日，北京全市二手住宅共網簽約41.48萬套，整體較“3·17新政”出臺前三年（2014年3月17日-2017年3月16日）的約59.19萬套下降30%。
分年來看，“3·17新政”後第一年，市場下滑最多，環比降幅達51.35%，第二年環比增長24.62%，第三年環比再降11.75%，近三年網籤量都保持低位，平均每年網籤13.8萬餘套。
從月度網籤量來看，“3·17新政”後第一年，市場呈明顯的“凹”字形走勢，月網籤量一度持續低於萬套，第二年、第三年則相對穩定，月網籤量基本都保持在萬套以上。進入2020年，受疫情影響網籤量持續保持低位，雖然3月市場復甦，半月網籤量超過3000套，但全月網籤量仍將不足萬套。
整體均價較調控前下降超1萬 朝海豐均跌超兩成
據我愛我家研究院統計，“3·17新政”後，三年裡，北京二手住宅交易的平均價格為56945元/平方米，較新政前三年（2014年3月17日-2017年3月16日）上漲28.5%。
而分月來看，“3·17新政”出臺當月，北京二手住宅成交均價達到了65410元/平方米的歷史高位，此後在新政的影響下持續下跌，最低降至53000元/平方米左右，2018年、2019年一度反彈，但很快再度下挫。2020年2、3月，北京二手住宅交易量少，前三月整體均價為54536元/平方米，較三年前的最高點累計下跌16.62%,降幅超過每平米1萬元。
從區域來看，北京各區今年前3月的二手住宅成交均價，較2017年3月都有明顯下跌。其中，海淀區下跌24.23%，朝陽區下跌20.61%，豐臺區下跌21.71%，這三個交易量最多的區域，房價下跌幅度都超過了20%。
商貸比例下降近半 公積金組合貸受青睞
影響北京樓市的核心政策就是限貸政策。據悉，北京樓市的上波行情起於5年前，也就是2015年的“3·30新政”，其核心內容就是，二套房最低首付比例下調為不低於40%。而“3·17新政”的核心內容是“認房又認貸”，提升首付貸比例。我愛我家研究院指出，近五年北京二手房市場因“3·30新政”而起，因“3·17新政”而落，市場交易的支付結構也因此發生了重大變化，商貸比例大幅下降。
統計顯示，“3·17新政”前兩年，北京的二手住宅交易中，有51.49%使用的是商業貸款，22.35%全款，20.48%使用市管公積金。“3·17新政”後三年，使用商業貸款的交易比例大幅下降到28.47%，全款的比例上升至30.34%，市管公積金比例仍佔18.92%，使用市管組合貸的比例則大幅上升到15.13%。
顯然，在“3·17新政”影響下，純粹使用商業貸款購房的人大幅減少，更多購房者尋求通過公積金貸款、商業貸款的組合貸款進行購房。
購房者看房次數增加 交易節奏大幅放緩
隨著市場的降溫，“3·17新政”後北京二手住宅的交易節奏也明顯放緩。據我愛我家研究院統計，在“3·17新政”前兩年的高溫期，北京成交房源的平均被看次數為9.65次，成交客戶的平均看房次數為2.87次，“3·17新政”後三年，成交房源的平均被看次數增加到了14.22次，成交客戶的平均看房次數增加到了5.93次，新政後購房者的看房次數大幅增加，購房週期明顯拉長。
我愛我家研究院分析表示，在“3·17新政”的調控下，近三年北京二手房交易基本由自住型需求主導，市場整體低位企穩，中央的“房住不炒”原則得到切實踐行。不過，2018年、2019年北京二手房市場也都出現過“小陽春”行情，但在政策的調控下，“小陽春”的持續時間、交易量價的上漲幅度都較為有限，北京二手房市場仍然處在健康可控區間。
我愛我家研究院同時指出，以往，北京樓市基本以三年為一個週期，但“3·17新政”以後，國家始終強調保持房地產政策連續穩定，未來“3·17新政”還將延續，曾經的三年小週期或許會演變為更長週期，北京二手房市場也將長期保持低位企穩狀態。
來源 新京報記者 張曉蘭
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