一、2019年業績亮點
1、2019年財務表現
√ 營業收入3678.9億元，同比+23.6%；
√ 權益淨利潤388.7億元，同比+15.1%；
√ 已售未結合同金額6091億元，同比+14.8%；
√ 淨負債率33.9%，保持行業低位；
√ 經營性現金流連續11年為正；連續兩年派息超百億；
2、業務經營情況
· 開發業務方面
2019年開發業務銷售額6308.4億元，同比增長3.9%，合約銷售面積4112.2萬平米；上海區域、北方區域、中西部區域、南方區域、其他區域的銷售金額佔比分別為32.42%、22.54%、23.88%、20.2%、0.96%。
開發業務結算收入3340.4億元，同比增長21.8%，結算均價1.36萬元/平米，結算營業利潤率28.9%，較2018年下滑1.8個百分點；截止2019年12月31日，已售未結合同金額6091億元，已售未結面積4288.5萬平米。
· 新開工、竣工情況
2019年新開工面積4241.1萬平米，同比-15.1%，完成年初計劃的118%；2019年末在建面積約10256.1萬平米，較2018年末增加1243.4萬平米，竣工面積3007.9萬平米，同比+9.1%，完成年初計劃的98%，結算面積2460.3萬平米，同比+12.3%。
· 土地儲備總量方面
截止2019年12月31日，在建總建築面積約10256.1萬平米，權益建築面積6170萬平米，規劃中項目總建築面積約5394.3萬平米，權益建築面積3360.2萬平米，參與舊改項目權益建築面積合計約492.9萬平米。各區域土地儲備建築面積及佔比分別為：中西部區域5280萬平米，佔比32%；北方區域4480萬平米，佔比為28%；上海區域3573萬平米，佔比22%；南方區域2888萬平米，佔比18%。
· 多元業務方面
萬科物業：2019年實現營業收入127億元，同比增長29.7%。新增項目的飽和收入54.06億元，同比+33.1%；其中，住宅物業服務新增飽和收入33.39億元，非住宅物業服務新增飽和收入20.66億元。截至2019年12月31日，萬科物業累計簽約面積6.4億平方米，同比+26.1%，萬地盤高滿高收項目佔比62.7%。
物流倉儲：高標倉規模國內第二，冷庫規模國內第一。2019年萬緯物流新獲取項目21個，合計可租賃物業的建築面積約為191萬平方米。截至2019年12月31日，萬緯物流已進駐44個城市，獲取138個項目，可租賃物業的建築面積逾1086萬平方米。
租賃住宅：新增開業5.6萬間，累計開業11萬間，其中81%位於北上廣深等14個核心城市；開業6個月及以上項目的平均出租率約90%。
商業開發與經營：2019年3月，萬科成功發行中信金石-深圳龍崗萬科廣場資產支持專項計劃，規模21.16億元；2019年11月，印力發起印象壹號商業投資基金，總規模30億元。
3、未來發展規劃
· 2020年經營策略：堅持以客戶為中心，以現金流為基礎，合夥奮鬥，持續創造更多真實價值，實現有質量發展。平穩度過疫情，增強企業免疫力，做好熱身準備，在保障員工安全的前提下加快復工進度，全力減少疫情給經營帶來的影響；持續鞏固提升基本盤，打造客戶願意買單的好產品好服務好項目；落實精益運營，提高經營效率和效益；量入為出，做好投融資工作，保持行業領先的信用評級；堅持城鄉建設與生活服務商的既定戰略，“與城市同步發展，與客戶同步發展”，持續開展戰略修訂，探索數字化戰略，指導和助力業務發展。
二、精選問答
Q1：疫情對整個行業的影響？公司在疫情期間的經營情況？公司對此的應對措施？
A1：對行業的影響，三句話：客戶不能出門；售樓處不能開門；工地沒人。
對銷售的影響，大概2、3月份我們的銷售同比會減少510億左右。對由於工程帶來的交付難度或者交付的不確定性，一季度大概有1萬戶的客戶的交付面臨著比較大的壓力，全年3.9萬戶在交付方面有壓力。對開復工的影響就是工地組織復工的難度還是比較大的，好在目前情況已經比較理想，項目的復工率80%，工友的到位率已經72%，最終都會表現為對現金流的影響，相對應的現金流入減少500億。應對輿情的支出也會跟著增加，直接的抗疫成本都在5個億以上。
第一主要的項目接近500個都搬上了線上售樓處；第二加強對現金流的管理。
Q2：2020年銷售和毛利潤會不會有向下的壓力？
A2：二三月份的銷售少了500億，我們儘可能會在後面把它補上，儘可能的減少疫情給銷售帶來的影響，下降應該是小概率。毛利潤率的情況來看2019年降了兩個點，長期來看，這個行業毛利潤率下降是一個趨勢。
Q3：2019年三季度拿地力度加大為什麼？
A3：我們去年新增土地儲備，31%是招拍掛，另外有38%是二手地，還有31%是一二手聯動。可能是偶然的巧合，正好是那個季度有某一兩塊地，比如說城市更新或者是舊城改造，導致季度的土地會大一些。
Q4：萬科的投資態度以及對土地市場機會的判斷？
A4：萬科一直始終堅持謹慎的投資原則，從來就沒有變過。除了謹慎之外，也保持合理的資源總量，能夠足夠供應未來2~3年的開發，這是我們總體的策略和投資的原則，開工的原則。
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