最近後臺不斷有人留言讓我談一談對房貸利率LPR的看法，大家最關心的是，到底是維持原來固定的房貸利率還是轉成最新的動態房貸利率LPR，哪個更合算？
我看到很多文章及新聞舉了很多例子，以及做了很多推演和預測，結論大多數是：
房貸利率大趨勢是跌的，轉換成新的LPR從長遠看更划算，也更市場化。
事實真的是這樣嗎，因為每套房只能選擇一次，選了以後就不能改了，故要慎之又慎，為了減少大家百度的時間，我就把3月1日的所謂房貸利率新政用最簡單的文字給大家一個定義。
定價算法：
自新規實施之日（2019年10月8日）起計，商業性個人住房貸款利率，是以最近一個月內公佈的LPR（貸款基礎利率）之上加點形成。
按照LPR機制改革後的規定，即由全國銀行間同業拆借中心，於每月20日公佈新報價。
簡言之，如果你的貸款合同在11月簽訂，就按照10月20日公佈的LPR計算，如果在12月簽訂合同，則計算標準就是11月20日公佈的LPR。
再具體舉例：以8月20日LPR形成機制改革後的首次報價，5年期以上LPR 4.85%計，就是4.85%+XX點。
注：加點的每個“基點”為0.0001，100個基點即1%。
從政策支持層面
事實真的如很多媒體預測的那樣嗎？
在我看來不僅不是，而且恰恰相反。
用常識想一下，國家一般如何支持一個產業的發展？
最有效的政策就是低息貸款，也就是資金使用成本低，比如這次疫情美團、小米、滴滴、海底撈等拿到的貸款都是1.9，這是國家通過銀行低息貸款給予的支持。
對於很多高科技、5G、新能源等產業，很多不僅無息貸款甚至還有補貼，各種退稅，還有獎勵。
也就是說，國家支持哪個產業發展，哪個產業的貸款利息就低。
沒聽說過國家對P2P產業的資金使用成本很低的，很多已經去到了12、13個點，但很多現金貸也罷，P2P也罷，曾經最高峰毛利可以做到36個點，所以一樣賺錢。
回到房子（主要指住宅、公寓等）所屬的房地產行業，國家是在調控和穩定吧，既不能支持，但也不能捅破，穩住房價就好，你懂得。
所以你覺得這個行業的貸款利率會低嗎？
不僅不會低，而且還各種約束、政策限制，否則你以為恆大願意75折賣房啊，因為大部分地產商從銀行拿不到大錢了，別說自己成本低，哪怕6甚至10都有地產商願意要。
可惜國家不鼓勵也不給。
你品一下，再細品，貸款利率到底會高還是低？
有人說，不一樣，咱們說的是房貸，好，那麼我們再聊一下房貸。
大家都知道，國家鼓勵房子只住不炒吧？
如果房貸利率持續下降，意味著個人投資房產比投資實體或者其它的資金成本更低（實體一般貸款利率是6~8，股票融資貸款利率約7），這不成了鼓勵個人把更多的錢都拿來投資房產嗎？
而且與投資實體和股票等相比，投資房產至少有保值作用，大概率不會大幅下跌，都說了，ZF對房產的政策是穩住，既不能漲，但也不能降。
所以呢，從長期看房貸利率LPR是不可能降的，哪怕短期一兩年會降一點點，但一般一個人房貸至少10年、20年，所以不能只看這一兩年。
經濟有是有周期的，利率當然也有，沒有絕對的漲或跌，是看看短週期還是長週期。
美國利率趨勢：經濟是有周期的，利率也是有周期的，沒有絕對的漲或跌
從房貸利率趨勢角度
我們再從中國近20年房貸利率趨勢來分析，到底LPR是會漲還是降。
大家研究下趨勢，是不是在逐年下降？
假設，國家出臺的房貸LPR新規是為了給有房貸的人更低的利率，給有房貸的人讓利，國家和銀行來承擔期間的“損失”。
其實，維持現在的固定房貸利率政策就好了，因為你不改變計算方式，LPR也會下降。
為何要出臺新規？
要“改變”趨勢唄。
只有出臺新規才有可能改變現有房貸利率不斷下跌的慣性和趨勢。
改變趨勢既讓LPR上漲有啥好處？
那就是讓用戶的房貸成本增加，也就沒有更多的錢和動力來炒房了，國家真正的用意在這裡。
所以啊，別聽很多地產媒體或者中介出於自身立場的解釋，說LPR新規會讓房貸利率持續降低。
原有趨勢本來就是越來越低的，甚至很多地產商和銀行為了各自業績和利益，真實的LPR都是打了折的，我買的很多房子LPR也就3%~4%左右，反正很低。
注意，出新規的目的是為了扭轉趨勢，否則完全沒必要畫蛇添足出老百姓看不懂的新規。
對了，越是看不懂的，越是有貓膩。
不說人話的政策或合作協議，一般都很多坑，大家注意。
從通貨膨脹來看
咱們再從通貨膨脹的角度來看下這件事。
通貨膨脹不瞭解的大家可以再行去查詢，我在這裡就不解釋了。
大家對我們國家甚至全球諸多國家每年都有通貨膨脹這件事沒有異議吧？
即大家都爭著印錢的時候，錢越來越不值錢是很正常的，這也是調控經濟的一種手段，我們老百姓沒有任何發言權，接受就好了。
好了，如果你默認有通貨膨脹。
原來房貸利率是固定的有什麼好處？
假設都是4.9的基準利率，20年利率不變，每年有通貨膨脹（4%），意味著你每年還貸款的錢越來越“少”，你賺了通貨膨脹的利差。
相反，如果你換成了LPR新規，根據各大銀行市場報價率來進行還貸，大概率銀行會把通貨膨脹的因素考慮在內，銀行又不傻，他們是要賺價差的，LPR肯定會越報越高。
你還真的相信這十幾個報價行都是按照市場規律報的？
人家是利益共同體好不好。
你已經在案板上了，原來只賺了一個固定的，可以算出來的利潤，現在可好，還有浮盈利潤了。
有人做過一個測算，僅僅把每年的通貨膨脹算進去，銀行每年預計可以多賺280億。
總之一句話：
我們每個人都是弱小的散戶，大概率都是韭菜命，可為了不被收割，或者少損失點我們辛苦賺的錢，就要學會站在莊家的角度思考一件事。
比如LPR的莊家是誰？
他們做事的初心或目的是為了讓散戶省錢和賺錢，還是相反？
我們有限的這一點財富都是靠辛苦努力打拼出來的，不是莊家給予的，我們賺的越多，繳的越多，是沒有問題的。
但不能賺的越來越“少”，被“壓榨”的越來越多。
最後，我的結論是，不要以為房貸利率以LPR為錨，就可以佔便宜，房貸還是固定利率好。
我是張桓，買房子上你有沒有踩過坑？
閱讀更多 張桓投資筆記 的文章
