來源 | 選址960
撰文 | 江珊
1728字，閱讀約需4分鐘
緊張的一年開始了，招商打頭陣。
M在環京地區從事產業招商，主要鎖定北京外遷企業，「我主要看生產組裝、中試研發為主的選址，總部型的太難談了」，M預計，儘管存量已爆棚，但今年環京仍會有不少園區冒出來，對企業的爭奪將刺刀見紅，「同質化太嚴重了」。
雖然公司沒有挑明，但W感覺，如果不能順利完成一季度招商任務，他就得捲鋪蓋走人。即便在疫情之下，W的任務也並不輕鬆，得搞定不少於20個有效的選址信息，「公司現在缺項目缺經費，勉強維持也不容易，走一步看一步吧」，W說，「有選址企業一定介紹給我」。
除了一線人冷暖，有頭有臉的產業地產大公司也曝出資金鍊危機。
一個是知名校企科技園的資產證券化產品回售違約，涉及本息近17億元；一個是知名商務園區運營商因即將到期的3億美元債券而陷入償付窘境。
表面看，這兩家企業幾乎都是因為大股東或背書主體「掉鏈子」而被牽連。但仔細看，它們自身經營本就不樂觀：前者2019年前3季度的總資產約50億，營收1.55億，虧損5千萬，賬上現金只有1億元左右；後者可供支配的現金不足10億元，考慮到一季度能產生的經營性現金流有限，如果不能順利融資，其現金無力覆蓋到期債務，接下來恐怕難免要「變賣家產」。
種種跡象表明，產業地產開始擠泡沫了。
中國的產業園區有多少家？有個廣為流傳的說法是全國單體園區不少於2萬家。而據筆者觀察，國內成建制專業做園區的公司至少有100家，有園區概念的上市公司超過50家，跨界做園區的公司更是不計其數…這裡面的某些泡沫將在這次疫情的催化下被戳破。
第一類，供需失衡的特定城市群擠泡沫。
產業園區通常圍繞中心城市輻射選址，一旦中心城市的產業活力、企業質量、扶持政策不足以支撐，園區供應過剩的壓力立刻就顯現出來，這裡面既有總量不平衡、也存在結構不匹配。
從一些業內人士反饋來看，環京區域可能是壓力較大的城市群之一，具體表現為存量較大的總部、辦公類園區去化緩慢，廠房產品雖然較受歡迎但又受限於高精尖的產業導向被困住手腳。相對而言，中部、東部園區的競爭雖然也很激烈，但在政策務實、產業活躍和財力充沛的支撐下相對樂觀。
值得關注的是，突如其來的新冠抗疫也照出了城市間治理能力和營商環境的差異，有的城市圈粉不少，預計也會對秩序正常後的企業選址決策產生影響。
第二類，體格虛胖的產業地產被擠泡沫。
在產業地產的「黃金10年」，園區新生代力量風起雲湧，紛紛喊出「百城」口號攻城略地，這波創新浪潮確實發展出數家全國型開發商，一舉顛覆了傳統園區的打法。
作為園區開發主力的國企平臺公司很少這麼幹，一來是本地就夠做了，二來異地建園的投資風險頗大。
據一位業內人士測算，即便是一箇中等體量的園區，從開建到基本成熟，也需要10年左右時間。試問，有多少企業能承受幾十個園區同時開啟「10年項目」？左支右絀之下，一些曾急速增肥的產業地產為了健康必將瘦身。
第三類，缺乏「核心科技」的產業地產被擠泡沫。
據筆者觀察，除了房產出身的產業地產，近年間3類新型機構異軍突起：
- 挾資金以令企業的投資機構
- 提供產業服務的園區委託運營機構
- 以科研院校為支撐的科技成果轉化機構
這3類機構，分別通過投資、服務、人才形成了對企業選址的前期把控，企且體量更輕、黏性更強。而它們能迅速發展的背景是招商引資的競爭烈度在上升， 產業園區的專業化程度在提高。
如果產業地產還停留在「概念炒作」和「賣房思維」，缺乏對產業的興趣和敬畏，大概率會在這輪競爭中吃虧。
「地方上早就厭惡了只會講故事的產業地產」，一位業內人士直言。
第四類，不能「賺錢養家」的產業地產被擠泡沫。
在有些企業裡面，「產業地產」不過是用來勾地的「故事」，用來賣「狗肉」的「羊頭」，儘管地位重要卻並不擁有獨立的財務價值。
在母體流動性充沛的情況下，仰人鼻息並不是問題，可一旦遇到資金問題，卻會先被拉出去祭天。在這輪房企調整中，一些還來不及賺錢或者不被要求賺錢的產業地產，以及長租公寓、聯合辦公等創新業務就成了刀下之鬼，這給產業地產從業者上了一課：產業園不是做慈善，別滿足於為它人做嫁衣，必須形成自己的造血能力和融資路徑。
2020年一季度將完，線上推介、空中對接、花式復工，產業地產保持著招商引資的戰鬥狀態，求生欲滿格。泡沫不怕多，擠擠更健康。告別賺快錢時代，迴歸冷靜、練好內功、服務產業，打造更為優質的園區，才是產業地產的生存之道。
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