【導語】今年將會延續去年以來的物業企業上市潮，房企分拆物業板塊上市的消息也頻頻流出，年初以來已有多個物管企業計劃赴港上市，商務物業管理的“名牌”金融街物業已遞交招股書。”
資本邦 · 2020-03-18
新冠疫情仍在持續，近期全國逐步復工復產，給物業管理行業帶來一環接一環的挑戰，社區、辦公樓、商場、校園等重要生活工作場所的物業防控戰已經持續了超過50天，物業服務行業在疫情防控中起到了至關重要的作用，其價值也得到了進一步挖掘。日前，匯豐研究發佈行業研報，指出當前趨勢下，物業管理股未來走勢將繼續向好。
物管服務：疫情防控的基本戰線
疫情背景下，物業管理服務水平的差距也進一步凸顯，根據不同的物業類型，社區住宅、辦公場所、公共物業等都存在不同的管理需求和重點，這對物業公司的專業度、響應速度和執行能力都提出了嚴峻的挑戰。
得益於精細和創新的服務，部分物管企業脫穎而出。其中，按物業類型分類來看，住宅物管方面比較有代表性的企業是碧桂園服務，在疫情期間推出了一系列創新的社區防疫手段;而商務物業管理方面比較有代表性的則是金融街物業，其在管項目中辦公樓物業較多，在復工潮的考驗下表現突出。疫情期間，物管服務“最後一公里”的作用突顯，物業服務的質量水平也進一步成為業主選擇居住和辦公的重要考慮標準，這也是物管板塊熱度持續、價值提升的一大因素。
全國逐步復工復產，金融街物業“硬核”辦公樓防疫
復工潮來臨，給疫情防控帶來了更大的壓力，隨著全國逐步復工復產，有的地方和單位出現了新冠肺炎聚集性感染，防疫責任重大。此時，辦公樓、商場的人群開始越發密集，此類物業的防控要點和思路與住宅存在巨大的不同，由於其更為複雜的情況和更強的人員流動性，對物管公司的專業度和執行力提出了更大的挑戰。
商務物管公司金融街物業是一個典型的例子，公司成立了二十餘年，專攻辦公樓等商務物業，今年年初已向港交所提交上市申請。金融街物業結合多年的服務經驗，包括2002年非典時期積累的成功經驗，快速形成標準化管理，將科學標準的流程應用到全國的在管辦公樓等商務物業中，並且制定辦公樓疫情防控應急預案，推出一系列完整的辦公樓復工指引和防疫工作標準。
在疫情的初期，金融街物業做到傳統與科技的結合，線上與線下結合的全方位監督。由於其主要服務的客戶中包含較多大型企業，例如國家金融監管機構、銀行總部、大型國企、內外資投資集團等，人員龐大且來自全國甚至全球各地，對安全復工的防線要求極高。為此金融街物業深入研究和分析每個服務樓宇的特性，有針對性的制定防疫方案及應急預案，將聯動機制發揮到最大，保障各項防疫工作的全面實施;同時為確保科學規範的措施有效性在於落地實施，成立防控工作督查組，對各項目的疫情防控工作的落實。
此外，金融街物業應用了智能機器人、二維碼訪客登記等科技化手段，以人工智能賦能物業管理，追求高效率的同時降低防疫風險。公司在旗下快遞服務“怡己收發”中也使用機器人實現無接觸服務，加固安全屏障的同時，為業主提供心理防護關愛手冊，“硬核防疫”的同時兼顧一份人情味。物業服務，作為人和空間全生命週期正常運轉的關鍵環節，其專業度和執行力正在經歷考驗。
物管企業再掀上市潮，“名牌物管”金融街物業有特色
疫情期間，不論是住宅物業還是商務物業，物業服務進一步成為城市生活的重要環節，其重要性獲得了更廣泛的認知，價值也持續贏得資本市場的青睞。匯豐等大行紛紛看好行業前景，亦有業內人士認為，疫情也迫使企業分化加劇，帶來行業集中度進一步提升。
今年將會延續去年以來的物業企業上市潮，房企分拆物業板塊上市的消息也頻頻流出，例如正榮服務、朗詩綠色生活、卓越物業、華潤置地旗下物業板塊等。金融街物業、宋都服務等企業已遞交招股書;而新股方面，近期已誕生兩個“超購王”，興業物聯和燁星集團紛紛受到市場熱捧。
其中最引人關注的則是上文提及的“名牌物管”金融街物業，公司是一家國有綜合物管企業，以服務商務物業為主。北京金融街區域、重慶江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心及天津環球金融中心、北京協和醫院(西院區)、中央音樂學院等都是金融街物業的物業管理項目。由於主要集中在經濟較為發達的一二線城市，且項目質量較高，金融街物業對宏觀經濟波動的抵抗力強於一般的商務物業公司，收入和盈利增長也相對更加穩定。公司在2019中國物業服務百強企業的排名為17位，此次上市旨在進一步擴大業務規模和服務組合。
公司側重商務物業管理，尤其是辦公樓物管，這在目前的上市同業中較有特色。截至2019年9月30日，公司的辦公樓物管收入佔總收入比超過五成，且辦公樓物管服務的毛利率超過30%，辦公樓平均月度管理費率為每平方米人民幣14.3元，處於百強企業的較高水平。此外，公司在綜合體、零售商業大樓及酒店、公共物業、醫院、教育物業等類型的物管服務毛利率均超過20%。
金融街物業依託母公司強大的國企背景，在獲取項目資源、佈局多元化業態方面具備優勢。根據招股書，2017-2018年以及2019年前9個月，來自金融街聯屬集團開發的物業項目收入佔比分別為86.9%、86.3%和83.9%;來自母公司及關聯方開發的物管面積佔比分別為63.5%、62.3%和59.3%，值得注意的是，這個比例逐年下降，並且金融街物業在招股書中還表示將通過確保獨立第三方聘用來拓展業務，在依託母公司資源做大做強後，金融街物業通過拓寬收入來源使收入結構更加均衡，增強成長活力。
結語：
近年來，中國物管行業被視為將是一個規模大、增速高的藍海市場，一些頭部企業尤其值得關注。有研究機構表示，到2030年末行業總量空間有望達到318億平方米，對應收入規模2萬億元，並且預計近年將進入規模爆發期。中指研究院物業事業部總經理牛曉娟指出，2019 年，主板市場有 12 家物業企業成功上市，相當於 2014-2018 五年間主板物業股的總和，可以看出，物業管理行業已迎來最好的資本時代，已經在上市進程中的企業不低於 20 家，籌劃中的不低於20 家，有想法的更是數量龐大，預計2020 年至2022 年，將是資本市場集中爆發期。
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