一.疫情衝擊下銷售面積同比下跌39.9%，全年成交量難超2019年
2020年1-2月，全國商品房銷售面積0.85億平米，同比減少39.9%，增速較2019年全年下滑55.3個百分點；商品房銷售額0.82萬億元，同比減少35.9%，增速較2019年全年下滑42.4個百分點。回顧2019年商品房銷售情況，銷售面積同比增速從6月份開始總體呈現持續改善的態勢，其中10月份同比增速實現扭負為正，2019年全年來看市場表現平穩。按照慣例，房企年末加速搶收的效應褪去，銷售面積增速有所回落在意料之內，但疫情突發，使得這一降幅顯著擴大。
從數據上來看，疫情嚴重的阻礙需求的釋放，這與我們之前的判斷保持一致。我們認為此次延遲入市的需求，未必能在2020年全部釋放，最終決定於疫情何時完全被控制。因為如果疫情的維持時間過長，需求被擱置的總量過大，很難在2020年後期全部釋放，疊加購房者收入預期受到影響，一部分潛在購房者或許會改變購房計劃。綜上來看，2020年銷售走勢或將出現一定的調整，疫情過後將迎來修復性的增長，甚至是短期報復性增長，但全年的銷售業績可能難以達到2019年的銷售水平。
二.開發投資增速明顯回落，預計2020年走勢前低後高
1、新開工、竣工增速全面下跌，施工端相對保持韌性
2020年1-2月，房地產開發投資額為1.01萬億元，同比減少16.3%，增速較2019年全年回落26.2個百分點，較2019年同期回落27.9個百分點。自5月份以來，累計開發投資額同比增速已連續7個月回落，受疫情影響，2020年1-2月降幅進一步擴大。
首先，從新開工來看，1-2月新開工面積為1.04億平米，同比減少44.9%。受疫情影響，房企延遲復工時間，項目無法如期動工，新開工面積幾近腰斬。疫情之下，雖有各項政策支持房企渡過難關，但是“房住不炒”的主基調不變，房企的資金端仍然承受巨大的壓力，因此房企開工的意願非常強烈，預計下半年新開工或將報復性上漲。
其次，1-2月累計竣工面積達0.96億平米，同比減少22.9%，自2019年7月份以來，竣工持續進入修復期，竣工增速連續6個月降幅收窄，同比增速在12月實現扭負為正。但因疫情影響施工進度，造成竣工增速降幅超過20%。疫情之後竣工面積也將迎來一波上漲，一方面，疫情過後，房企將加速推盤，抓回款，需要不斷的補充可售庫存。另一方面，根據億翰智庫調研，交付項目總量不變的情況下，房企2020年上半年需要交付項目佔比30%-50%，也有部分房企佔比超過50%，這部分待交付項目將堆積到疫情之後，因此竣工總量將大幅反彈。
最後，1-2月施工面積為69.4億平米，同比增加2.9%，增速較2019年全年減少5.8個百分點，較2019年同期減少3.9個百分點。施工端是唯一保持增長的環節，可見無論開發投資走勢如何，施工端對開發投資起到主要的拉動作用。在新開工面積、竣工面積均大幅下跌的情況下，施工面積同比上漲，主因系近期房企已經在有序的復工，為了緩解各方壓力，必定快速推進施工進程。
2、土地市場大幅降溫，疫情之後或正向拉動開發投資
2020年1-2月，土地購置面積為1092萬平米，同比減少29.3%，增速較2019年全年下滑17.9個百分點，較2019年同期改善4.8個百分點。土地成交價款440億元，同比減少36.2%，降幅較2019年全年擴大27.5個百分點，較2019年同期擴大23.1個百分點。
2019年土地市場表現略顯冷淡，對投資的拉動作用較弱，預計2020年土地市場表現向好。2019年二季度開始融資持續收緊，房企資金鍊承壓，投資謹慎是業界共識，甚至部分企業暫停拿地計劃，2019年全年土地累計成交價款統計減少8.7%，但是土地儲備是房企發展的基石，因此2020年房企補庫存的意願更加強烈。
三.到位資金累計增速大幅回落，需密切關注政策走向
1-2月，房地產開發企業到位資金2.02萬億元，同比減少17.5%，增速較2019年全年回落25.1個百分點，較2019年同期減少19.6個百分點。
2020年1-2月，房地產開發企業到位資金具體情況如下：
✔ 國內貸款4547億元，同比減少8.6%；
✔ 利用外資12億元，同比減少77.2%；
✔ 自籌資金6161億元，同比減少15.4%；
✔ 定金及預收款5603億元，同比減少23.9%；
✔ 個人按揭貸款3030億元，同比減少12.4%。
從到位資金組成來看，資金佔比最多是自籌資金，同比減少15.4%。2019年融資環境嚴峻，修煉內功是房企一致選擇，自籌資金在疫情之下未能保持正增長，一定程度說明房企自身的抗壓能力有待改善；定金及預收款同比減少23.9%，與房企普遍關閉售樓處有關，雖然採取各種線上銷售策略，但是效果並不是很理想；國內貸款同比減少8.6%，2019年監管趨嚴，資金流入房地產領域的總量相應減少，疊加疫情期間所有企業延遲復工，銀行也不例外，影響了相關貸款的審批與發放進度；同樣受疫情影響，購房需求無法釋放，個人按揭貸款同比減少12.4%；利用外資的金額下降幅度最大，同比下降77.2%。
2020年1-2月延續2019年融資收緊的態勢，疊加進入償債高峰，房企的資金鍊本就承載著重壓，2020年1月末爆發的疫情對房企的銷售、投資、施工等各環節造成嚴重的影響，現金流無法如期回籠，資金鍊更是緊張，尤其是一些中小企業。為了穩定房地產市場以及經濟的發展，融資端的政策有望邊際改善，提示密切關注政策動向，“活下去”才是王道。
閱讀更多 億翰智庫 的文章
