在真正的財務模型中，“負債率”應該取22%左右。
一）貸七成
人的一生中，大約只有一次機會，負債率可以到70%
看什麼看，說的就是你。
這“一次機會”，說的就是你現在買房。
譬如你買一套100W的房子，首付30W，貸款70W。負債率=“負債/總資產”=70%
這個就是極限了。往前三十年，往後三十年，再也不可能達到。
為了達到這個70%的“負債率”，你還需要一些額外條件。
1）你是按照“上限”貸款的。很多人買房時其實貸款完全不貸足。
2）你沒有“其他”任何資產。而一般人總還有一點儲蓄，股票，基金。此外契稅和裝修費其實也是“資產”。所以總負債率是到不了70%的。
3）僅限於“剛買房”第一天。
關於第3點，讓我們看一個展開說明。
假如你五年前買了100W的房子，首付30W，貸款70W。那麼僅有“交易中心”過戶那一天，你是70%負債率的。
此後，房屋是“不斷”在升值的。
在通貨膨脹的大環境下，任何物資價格都在上漲。80年代一個饅頭5分錢，現在則要5元。
五年之後，一般京滬100W的房價都漲到了300W。而你的貸款在不斷歸還。
假設等額本息貸款還剩下66W。
則“五年之後”你的負債率是66/300=22%
二）長線負債率
現在我們要問一個問題；
“在專業人士的眼裡，樓市實際可以達到的槓桿率是多少”。
關於這個問題，沒有規範的答案。我只能給出一個基於經驗和“實戰”，切身經歷大致實踐的答案：
長線負債率在22%左右。
這句話什麼意思呢。讓我們從另外一個角度來考慮問題。
很多文科生小編一張嘴，“樓市充滿了炒作和泡沫，炒房客都是90%的負債率”。
通常文科生的數學都不太好，智障也有問題。90%這種事俺早就不提了。坦白說，連50%都不提了。
50%這個目標，今生無望，下輩子再怎麼努力也沒有希望。
為什麼，因為50%負債率就意味著負債：淨資產=1：1
假設你有5000萬淨資產吧。5000W淨資產在多軍內部不算太有錢的特例。
則你的負債也要有5000W。
而負債5000W是什麼概念呢。大概是月供50W。
我敢打賭在座的沒有一個經歷過“月供50W”。你們也不可能開得出這樣的收入證明。
有5000W淨資產的人很多，但他們一般都對應1100W多一點的“負債”額。月供在12W左右。
同樣道理，如果你的負債率是33%，則意味著淨資產：負債=2：1
負債率25%，意味著淨資產：負債=3：1
負債率20%，意味著淨資產：負債=4：1
就連20%也是千難萬難，萬難百萬難。絕大多數的多軍負債率在9%以下。
三）負債率不變
僅僅是保持著“負債率不變”，就是一件異常困難的事。
以前我們舉過一個“螞蟻變大象”的例子。但是，其實各位只要想一想，假如你從A6789升級的過程中，始終“負債率不變”，會發生什麼情況。
答案是：貸款必須和淨資產一樣速度增長。
而淨資產的增長，是非常非常迅速的。在最初的幾年，淨資產很有可能是五倍，十倍的增長速度。
相應的，貸款幾乎沒有增長的方法。
當你躺在家裡睡大覺，“內環線最美麗”一覺醒來，你的房產或許又升值了一百萬元。
可是貸款是需要你“一筆筆去辦”的。需要你一筆筆去申請的。
- 攢幾百萬貸款，和攢幾百萬首付一樣困難。
- 貸款趕上增長的速度，和打工趕上房價速度一樣困難。
閒話少說，如果你想“促使”你的負債增長，你基本上只有幾種方法。
1）新買房子，按揭貸款70%
2）抵押貸款
3）信用卡
4）私人借款
讓我們看一下，“按揭貸款”的借貸率是70%，但是“按揭”嚴格地受“限貸”限制。
基本上，每個身份證就只有一次機會。到了後期完全可以忽略。你的房子肯定遠遠比身份證多。
而“抵押貸款”理論上是可以貸七成。但在實際操作中，銀行的普遍一種實踐就是“估不足價錢”。
好比你一套1000W的房子，銀行估價一般就是700W。然後在700W的基礎上再借給你490W。除非你姓趙。
這事是如此地習以為常，氾濫到我們都已經完全習慣了。
因此我們做預算的時候。通常“抵押”就是五成。預計五成，計劃五成，接受五成。
在小學數學教育中，常常有一道幼兒題。你拿一杯“50%鹽含量”的水去兌另一杯“10%鹽含量”的水。請問鹽濃度上限是多少。
毫無疑問，上限就是50%。
所以抵押貸款你申請得再多，無非“以鹽兌水”。再怎麼辦也不能令你的負債率超過50%的。
而從另一個角度，因為房價是不斷上漲的。假設在一個“年漲幅20%”的環境中，你的負債率會不停被稀釋。
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
房價
100
120
150
180
210
250
300
360
貸款
-50
-49
-48
-47
-46
-45
-44
-43
負債率
50%
41%
32%
26%
22%
18%
15%
12%
如圖，大約只要三週年的時間，你的負債率就會由50%急劇下跌到26%左右。此後再逐漸走平。
而如果你想在不到三年的時間內“再次”把你所有的房產擄新一遍。其人力和交易成本又是不可接受的。
四）平均貸款年限
你的“平均貸款年限”是多少？
這又是一個很重要的數據。許多人甚至從未意識過。
對於文科生小編來說，肯定張口又吹“30年”。
對於許多普通人來說，大致心裡有概念，約26~27年的樣子。因為還了幾年。
而我們給出的答案是：“8年”。
順便普及一下算法。假設你有N套房子。
首先，把你名下所有的負債加起來，算一下總額。
其次，把你所有月供加總額。
公式是：NPER（4.9%/12，總月供，總負債）
如果我們猜測沒錯的話，這個數字是96月。
為什麼，還是那個“鹽水兌水”的問題。
“按揭”貸款是非常偶然，特例，一輩子只有一次的事。“30年期，七折，七成”絕對是政府的福利。
大寫的二個字：福利
而真實的情況呢，絕大多數時間，你只能獲得“五成，1.2倍，十年期”的上浮抵押貸款。
根據“鹽水兌水”的原理，你的“平均貸款年限”上限就不可能超過10年。
而另一方面，你又不可能“剛剛”辦好抵押貸款，剛從銀行大門出來。
假如你手裡有N套房子，並且成一個梯次運作的話。則你手中五套房子，剩餘“貸款年限”很有可能是10，9，8，7，6年。
這樣平均下來就是8年。
五）財務遠景圖
綜上，我們拼湊出了一幅“長期”的財務遠景圖。
假設一個人是堅定的多軍，他盡了一切力量來融資，來“活化”去角質化，則最終他能夠達到的財務狀態，也不過是：負債22%，貸8年。
設想一下，假設一個人擁有5000W資產。則：
- 淨資產3900
- 負債1100
- 貸款8年，月供12W
- 房租假設1.5%，每月6W
- 虧空6W
這個已經是極限了。負債率只能到22%，再也上不去了。這裡面有二個原因，
1）貸不出
2）還不起
六）財務的分析
“長期負債率”告訴我們幾個道理。
首先，文科生小編天天倡導的“房地產泡沫”“房貸泡沫”，是根本都不成立的。
只有實戰過的人，才知道其中的辛苦。
“增加貸款”此事千辛萬苦。嚴格地說可以認為是沒有任何現成通道可以增加貸款。而讓貸款和房價保持“同步增長”，更是一件不可能完成的事情。
一個人一輩子只有一次機會，能夠達到“負債率70%”。
而這個“負債率70%”恰恰不是在多軍手中完成的。相反是由“傻空”完成的。
只有“傻空”第一次買房，他們買房的第一年，他們才是最脆弱的。最有可能負資產的。
而對於多軍，“負資產”這種事我早已絕望。甚至連負債率33%也已經絕望。負債率25%我都懷疑這輩子能否達成。
一般認為，即使是“香港97”這種級別的大跌，最多回撤也就-30%。天塌下來有傻空頂著，政府會優先照顧燒炭的人的。
其次，“第一個1000W”最容易賺。第二個，第三個，就難賺得多。
因為人一輩子只有一次機會“負債率70%”，在這個狀態下，只要房價大漲一輪，分分鐘資產爆倍。
但在後期，在老牌多軍手裡，槓桿負債率只有22%。
第一個一千萬最好賺。新人和資深炒家的相對距離拉近是很容易的。
第三，我們算一算多軍“保持隊伍”有多不容易。
“保持隊伍”的定義，是隨著社會財富的不斷增長，維持著“階層等級”不下降。社會精英位置不退後。
這個速度要多少呢。在《向上爬 #2120》一文中說是24%
在卷2列篇中說是25~30%
但是我們要注意另一件事，這個25~30%的“財富增長率”，你是必須在22%的極低槓桿率之下取得的。
許多人都有財富幻覺。他們剛結婚的幾年，財富翻倍非常快。動輒50W變成500W。
但其實這是建立在“一生一次”70%負債槓桿率之下的。在“貸款七成”的情況下，樓價翻一倍，你就翻了400%
但是，如果你的“長線槓桿率”只有22%，再要獲得如此回報，就殊為不易。
假設：
- 資產1000W
- 負債220W
- 淨資產780W
一年後：
- 房價1200W
- 負債220W
- 淨資產980W，+25%
可見，你所處的“城市”大勢必須做到+20%的增長，這樣你在微弱槓桿的情況下，才能勉強做到25%的複合增長。
而這個增長，還要求你把全倉都押在房產上，並且克服利息和房租之間的差額。
然 後 你 還 要 幹 活 每 年 新 增 +25% 的 借 款
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