文丨地產三哥
裁員有三種說法：
華為：叫放棄平庸員工。
房地產行業：叫組織優化、架構調整。
都說房地產公司要過緊日子了，那麼就是從“架構調整、組織優化”開始吧。
那麼，到底哪一家可以“優化”的衝動最強烈，潛力最大呢。
換句話說，哪一家裁員的動機最強烈呢？
還是數據說話。
一年付出去多少員工薪酬，
一年又能帶來多少歸屬於公司的合同銷售和其他收入。
這兩個指標的比值，就代表工資帶來的銷售效果。
那麼，我們廢話少說，來看錶格。
1、典型房企的工資與權益銷售比例排行榜
因為2019年的數據還沒有出來，我們統計了2018年的TOP50中的30家房企。綜合看看，房企的員工薪酬與合同銷售的關係。
就像打分一樣，我們去掉前面TOP4幾個最高分，去掉最後一個最低分。
得到的員工薪酬/權益銷售的加權平均值是1.75%左右。
常理來說，這個比值越高，裁員發生的可能性就越大。
但這個指標僅僅考慮了房地產開發業務，沒有考慮非房地產開發業務：比如商業地產的運營收入、產業地產的服務收入，因此對於有些公司是不公平的。
比如華夏幸福和華潤置地。
2、華夏幸福的指標為什麼會高？
華夏幸福有產業園區業務，2018年產業服務收入239億元，毛利高達77%。
華潤置地有商業地產收入，2018年這一塊收入是95億元，毛利率是47%。
產業服務和商業地產都是高毛利率的業務。
所以，乍一看華夏幸福、華潤置地兩家薪酬/簽約銷售高居榜首，其實並不是表面上這麼回事。
我們來細看華夏幸福的業務發展情況：
房地產業務增長變緩：從2016到2019年上半年，因為雄安新區的大背景和隨之而來的限購，華夏幸福的房地產業務必須從環京向環京外地區複製，因此房地產開發業務的增長相對艱難。
2019年預披露的數據是1028億元，年度相比下降了。
產業服務進入平緩增長期：產業服務收入從2016年110億增加到2018年的230億，增加120億元。2018年增幅3.4%。按照預披露的數據推算，2019年的產業服務收入應該有20-30%增幅。
員工薪酬從2016年的19億元增加到2018年的62億元，淨增加43億元。顯然，增加的薪酬沒有體現在房地產銷售板塊，而是放在高毛利的產業服務業務板塊。
這就是華夏幸福這一指標位列榜首的原因。
再來看華潤置地的業務發展與薪酬增幅：
對比下來，至少有兩點結論：
第一，因為有高質量的商業地產運營業務，華潤置地的薪酬/簽約銷售指標也相對較高（本節表中籤約數據來自年報，非權益銷售數據）。
第二，華潤置地這一指標2017-2018年能降下來的原因（從5%+降到3%+），是因為房地產開發業務的簽約銷售增幅較快。
3、難以開源，只能節流？
同為高毛利的業務，可是產業發展服務和商業地產就是不一樣。
商業地產是現金奶牛，所以華潤置地偏高的薪酬/簽約銷售沒有問題。而產業園區建設是現金“黑洞”，所以華夏幸福只能裁員。
向誰收錢很關鍵。
具體到和政府做生意這件事情來說，一級土地整理、產業園區建設和招商的生意好做，因為華夏幸福做的好，而政府正好需要。
但是，你要土地出讓金打折的時候、你去和財政部門結算產業服務回款的時候，這生意就不好做，因為不管是誰割肉都會疼。
最近的大手筆裁員，不是華夏幸福的第一次了，從2019年半年報數據來預測全年薪酬約為33億元，比2018年的62億元降低快一半了。
顯然，華夏幸福的薪酬體系2018年底已經經過了一輪優化，力度還比較猛，財務數據前面的事實是2018年華夏幸福裁掉了2017年下大力氣投入的產業小鎮業務。
儘管如此，2019半年報中員工薪酬相比於合同銷售的指標3.42%還是明顯偏高。
或許，這就是先行者和“異類”的悲哀，城投的事情搞到這麼大規模，作為民營企業傑出代表的華夏幸福也只能不斷試錯糾偏。
現狀是房地產合約銷售的增幅依然不高；同時，產業服務收入中很大一部分是來自於地方政府的應收賬款的模式短時間難以改變；這個薪酬指標怎麼才能降下來呢？
只能裁員以節流。
這是運營效率角度的考量，也是現金流角度的考量。
降低分子重要，增加分母同樣重要。
節流、開源不能偏廢。
華潤置地的例子告訴我們，現階段華夏幸福提高房地產開發業務的銷售額和回款，才是重中之重。
而2019年半年報的銷售數據顯示，南方總部顯然沒有在華夏幸福之前不太重視的住宅業務上提供更多的支撐，而從華潤置地的2017的年報中看，他應該可以。
其實，三哥已經從華夏幸福的年報讀出“向誰收錢”的轉變了，比如和政府合作成立SPV公司，做PPP模式的產業新城，這是從“向政府要錢”改變到“向市場要錢”的長線可持續模式：
資產的歸資管，房地產開發歸企業，運營的歸SPV。
那麼，眼前人力資源的犧牲是否會導致這種新生模式受挫，可能日後會產生更多的沉沒成本呢？
傳聞已經變成現實：華夏幸福自2010年針對應屆畢業生推出了“常青藤發展計劃”，這些來自於名校的優秀畢業生，以碩士、博士生為主，本是公司重點培養對象，此次裁員中有很多2018、2019級的“常青藤”們。
4、後話
《讓子彈飛》告訴我們：
黃四郎是鵝城的大老闆、真莊家。
所以師爺馬邦德說：誰出錢很重要，不要想著掙黃老爺的錢，而是要和黃老爺一起，掙鵝城老百姓的錢，然後“你三我七、你四我六”都可以。
這樣才能把錢掙到手。
這個道理，顯然張麻子是不懂的，或者是懂卻不屑於去做的。
一直到馬邦德加入他的團隊之後，他才去做了。
只是可憐了重點培養的“六子”。
姑妄言之，姑妄聽之。
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