此消彼長：商業地產何處去？
內容提要：一個人的實物性消費是有限的，不可能從網上購買了再從實體店購買消費一遍。電商高歌猛進，寡頭們賺的盆滿缽滿；實體店門可羅雀，朝不保夕。商業地產窮途末路，要從供給側減少城市的商業用地，加快現有商業地產的城市更新轉型。
全國應該有上萬座大型商場，今後怎麼辦？
關於商業地產項目的研究，本人不是磚家，但是總體把握和發展趨勢還是有點心得。不妨與大家共享。
所有的產品都需要銷售和銷售渠道，需要銷售場所，這是亙古不變的道理。只是到了現代，電商的出現，改變了這一切。網絡銷售，成為當今時代的寵兒，進而發展成為一個巨大的無所不及、無所不能的新型行業。在中國，網絡銷售及其演變衍生出來的各類電子商務，由於特別得到ZF部門的推崇和厚愛，獨樹一幟，領先西國，獨霸全球。
只見新人笑，不見舊人哭。實際上舊人的哭泣是帶血的哭泣，只是不受人待見罷了。傳統的商業行業，就是這種狀態。畢竟，每個人每一天的物質需求是個定數，從網絡上購買得到了滿足，就不會再從商場中多購買一次；而且網上購買還把商品直接送達手上，省卻了去商場的許多麻煩——怎麼去？步行、公交、自駕？自駕更麻煩——加油？駕照？停車場？停車費？車輛擦碰？
電商人人愛，商場不見人，人們換了購物消費的方式，那麼商業地產就進入窮途末路了，不信，咱用數據講話。
一、先說電商的火爆：據中國電子商務研究中心以及統計部門的數據
2011年，網上零售約9115億元，佔全國社會消費品零售額的4.4%；
2012年，網上零售約13040億元，佔全國社會消費品零售額的6.3%；
2013年，網上零售約18851億元，佔全國社會消費品零售額的8.0%；
2014年，網上零售約28211億元，佔全國社會消費品零售額的10.6%；
2015年，網上零售約40059億元，佔全國社會消費品零售額的13.3%%；
2016年，網上零售約51556億元，佔全國社會消費品零售額的15.5%%；
2017年，網上零售約71800億元，佔全國社會消費品零售額的19.6%；
2018年，網上零售約90065億元，佔全國社會消費品零售額的23.6%；
2019年，網上零售約106324億元，佔全國社會消費品零售額的25.8%；
注意：公報中有兩組數據，一是網上零售106324億元，另一組是全年實物商品網上零售額85239億元，按可比口徑計算，比上年增長19.5%，佔社會消費品零售總額的比重為20.7%。實物零售超過1/5，也是非常巨大的數字。
八年之內，網上零售增長了11.66倍，平均每年增長速度達到36.0%！！
電商離不開快遞業務，電商與快遞互為依存，缺一不可。
同樣的，快遞業務在這八年中爆發。
2011年，全國快遞業務36.73億件，快遞收入748億元；
2019年，全國快遞業務635.2億件，快遞收入7498億元；
八年內，全國快遞業務量平均每年增長速度是42.8%，每年收入增長速度是33.4%
二、再說一說商業地產開發銷售的數據
房地產業的宏觀調控政策，僅僅是針對的是住宅商品房，不是商業房和辦公房，當然會受到連累，但是僅僅是間接影響。對商業地產影響最大的因素還是電商。
2019年，全國商業地產銷售10173萬平方米，下降15%，銷售額11141億元，下降16.5%，均價10951.54元/平方米；
2013年，全國商業地產銷售8469萬平方米，銷售額8280億元，均價9776.8元/平方米；
六年內，全國商業地產銷售面積僅僅增加了1.2倍，年增幅3.1%，銷售額均價增加了1.12倍，年增幅1.9%，與GDP增幅9.0%和廣義貨幣增幅10.1%相比，商業地產價值嚴重縮水。再加上，由於六年內地價翻了一番，商業地產實際的價值是下降的，多數是虧損的。
比較一下商品住宅的價格增幅和土地單價增幅，就知道商業地產處於窮途末路了。
而同期所有商品住宅的增長幅度是9.4%。地產增幅是14%。
昔日的繁華，恍若昨日，
今日的冷冷清清，只會繼續，門可羅雀成為常態
三、上海商業大都會的商業地產情況
2019年，上海商業營業用房銷售面積88.48萬平方米，下降13.0%，辦公樓銷售面積100.83萬平方米，下降31.4%；
商業與辦公用房竣工面積583.92萬平方米，下降22.6%。
前幾十年，上海建設了243座大賣場運營，目前都基本處於慘淡經營狀態，許多個外資品牌的大賣場關門停業；據初步瞭解，超過60%的大賣場處於虧損狀態，最繁華的品牌店，已經沒有了昔日的繁榮和熱鬧。多數是門可羅雀。
實體店有租金，有稅收，有就業，有社會保障，有了城市的繁榮繁華；
電商店只給寡頭電商納租，幾乎無稅收，有彈性就業，無社會保障，沒有了城市的繁榮繁華。
電商把營業員趕到了馬路上，做快遞員了。
所以，商業地產已經沒有了投資價值，城市主管部門要從供給側減少城市商業用地的供給，加快現有商業地產的城市更新轉型，允許商業地產轉變土地使用功能。
閱讀更多 魔都上匠 的文章
關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 投資 上海
