｢ 開欄語 ｣
疫情正得到全面控制，武漢市確診病例從千位數、百位數，大幅縮減到當前的個位數，武漢市被按下的暫停鍵即將復位；
殺敵一千自殘八百，新冠疫情的防控舉措也刺傷了武漢的國民經濟，作為經濟支柱產業，樓市在全面恢復正常化之後，該如何應對未來的不確定性因素？
在採訪了學者、房企高管、從業人員之後，峰哥更加堅定了“疫情的影響是暫時的，寒冬之後是暖春”的信念；本系列文章也試圖通過土地、房源供給、客戶需求等觀察角度，對武漢樓市做出審慎樂觀的研判。
武漢2019年的土拍市場，創歷史新高；
328宗地塊，規劃建面4387萬平米，土地出讓金總額1766億元，高居全國第五名。
土拍市場的火熱，不僅體現在總量上，就論單個地塊的拍賣過程也堪稱火爆；
2019年4月，某地塊拍賣過程中出現了189輪的報價，最終成交樓面地價10643元/平，溢價率高達85.08%。
業內在年末時做出預測，普遍認為武漢市在2020年將刷新土拍的記錄，很可能突破2000億元的規模。但是突如其來的疫情卻打消了業內的心理預期，原定春節後進行的網上招拍掛，面對疫情週期的不確定性要被迫推遲很長一段時間；
參照以往不可抗力對樓市的衝擊，此次疫情完全結束後，武漢這樣發展勢頭強勁的城市，土地市場反彈仍會表現的比較強烈，許多房企仍在為一塊“好地”擠破腦袋；雖說樓市被按下暫停鍵，但再過數月仍舊會是人聲鼎沸，武漢市土地交易中心也終將門庭若市；
峰哥有理由相信，新冠疫情這隻“黑天鵝”，撲不滅武漢土拍之“火”。
火爆的2019
2019年，在全國土地出讓整體收縮的態勢下，武漢市刷新了土地出讓的新高，在各種政策利好的推動下，TOP房企持續佔位武漢樓市，土地儲備超百萬平米的15家房企的土地儲備總面積超過4624萬平米，遠大於武漢年均銷售總面積，呈現出強者恆強的態勢；
其中保利經過20餘年的深耕，在武漢的土地儲備接近800萬平米，綠地緊隨其後高達741萬平米，像武漢樓市新人美的置業，土地儲備面積在極端時間內便達到了100萬平米。
以“重倉”武漢樓市的融創為例，2019年在武漢激進拿地13塊，土地出讓金總額達到216.4億元，佔其全國土拍金額的三成，目前融創在武漢儲備超過540萬平米，可見巨頭對武漢樓市是長期看好。
而像龍湖、正榮、弘陽等後來者，拿地意願更為強烈，誰都不願缺席武漢的樓市份額，甚至激進如美的，2019年拿地總額就達到39.79億元。
就在各大TOP房企準備春節後參與武漢的土地拍賣時，卻因為疫情被按下了暫停鍵；不僅是武漢，春節後全國土地市場成交大幅下滑，節後 25 天全國300城土地成交建面 0.48 億平，同比下降 50.0%。
春節後25天300城土地供應成交建面變化
資料來源 ：中指院， 平安證券研究所
疫情阻斷武漢土地市場的正常交易，帶給樓市諸多不確定性因素，但疫情對土地市場的影響是暫時的，對房企，只要有需求消化，房企拿地的胃口一如往常；
樓市中短期看需求，長期看供給，在強者恆強、弱者恆弱的兩極分化現實之下，房企只有握有充足的土地儲備，才能在樓市的下一個十年當中佔有一席之地。
希望政府給個“大禮包”
3月小陽春已不復存在，中國多數城市流傳著“救市”的傳言，只不過目前武漢市尚全力在防控疫情，爭取早日解封的努力之中，尚未出臺刺激性的土地市場政策；
“疫情只是短期事件，今年我們會繼續拿地”，
武漢一家前十強房企品牌負責人坦陳，公司依舊看好武漢，新一線城市、國家中心城市出展勢頭不可阻擋，目前困難只是暫時的，武漢房地產依舊是黃金期，但是希望政府能出臺一系列救市舉措，讓市場快速復甦。
一家全國頭部房企武漢公司營養負責人說，公司仍然看好武漢，今年在武漢肯定繼續拿地。他認為，因軍運會及疫情影響，政府會加大土地供應解決財政需要，但溢價不會太高。
他呼籲，政府要趕快針對武漢現狀，出臺相關救市政策，給個“大禮包”，讓疫情後的市場快速啟動，讓企業日子好過一點。
按照武漢政府2019年確定的工作基調，2020年將進入新一輪的基建高潮，作為固定資產投資領域的兩大法寶，基建和房地產，通常是城市發展的AB面，拉動基建投資，就必然會“刺激”房地產，而這一次的“刺激”，自然少不了土地端的發力。
目前樓市政策的支點仍是“穩地價、穩房價、穩預期”，但因為疫情原因，土拍政策及預售條件調整等政策將趨於寬鬆；對於受影響最大的武漢市，繼軍運會之後，地方財政壓力空前巨大，通過推出優質地塊、加大基建和遠城區土地供給，通過土地出讓金緩解財政壓力將勢在必行。
“在鉅額負債壓力之下，武漢政府的供地意願很足”，
湖北省房地產經濟學會專家委員、武漢買房首席內容官陳珂的預期很樂觀，他認為武漢市正處於房地產高依賴的城市發展階段，城市因基建投資而負債累累，財政收入高度依賴於土地出讓，面對軍運會和新冠抗疫的財政投入，政府的供地意願顯得十分強烈；
在年初市政府工作報告中已經提到，應對國民經濟週期的下行風險，適時進行反週期調節，武漢市將集中開建一大批工程，其中部分項目已獲批即將開建，如盤龍城的武漢會展新城、武漢西高鐵站（原新漢陽站）、白沙洲公鐵大橋、第四次軌道交通部分線路等重大工程項目。
基建投資大行其道的年份，往往緊跟著土拍的高峰；其中的邏輯顯而易見，基建的投資只有通過土拍才能實現短平快的回收，同時也完成了通過房地產開發、填充人口，實現基建服務於城市的目的。
繼軍運會之後，此次疫情防控讓武漢市的財政雪上加霜，軍運會“高光時刻”的背後是負債搞城建的結果。僅2018年底，武漢市政府債務餘額便超過2650億元；而此次疫情防控又將為武漢背上沉重的財政負擔，按照財政部對疫情經費的保障政策，40%的部分由武漢市級財政承擔。
目前武漢市政府債務規模大，佔比高；在一方面救援中小企業，為其實施減稅政策的當下，政府短時間能瞄準的“稅基”，自然也就是土地出讓金這塊蛋糕。
土地財政依賴應適度降低，不能只算經濟帳
疫情過後，武漢市可能會通過加大土地出讓，提升土地出讓金的規模，平衡因疫情日益沉重的財政負擔；受融資持續收緊和疊加疫情影響，部分房企在銷售端受阻嚴重，短期現金流會受到明顯影響，尤其是高週轉房企正在面臨資金鍊的考驗，也影響了拿地的預期；
“土拍應該會收緊，當前主要任務還是去庫存”
湖北省社科院經濟所所長葉學平則認為，因為2019年的市場存量再加上今年一季度的銷售停滯所新增的庫存，市場存量很大，拍地和新項目入市的節奏會放緩；經過這次疫情的教訓，對未來的土地市場和項目開發應該優先落地市政配套，再開發住宅項目。
“土地財政依賴應適度降低，不能只算經濟帳”
對此，湖北省經濟學會專家委員殷躍建也對土地財政表達了看法：高容積率導致了主城區超高的人口密度，當超過公共設施承載力時便埋下了巨大的公共安全隱患；提高容積率必須以公共設施保障能力為前提，土地財政依賴應適度降低，土地出讓不能只算經濟帳。
受疫情影響，目前包括武漢市在內，已有多個重點城市宣佈近期出讓地塊延期或中止出讓；但受土地財政的現實支配下，隨著疫情結束，土地市場必定會穩步復甦。
目前，部分城市已經推出疫情期間的土拍優惠政策；以西安為例，新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂後一個月內繳納土地出讓價款的50%，用地單位出具承諾書後，餘款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。
“如果兩成保證金拿地，對房企很有吸引力；但土地收儲需要時間，供地計劃會延後”，陳珂認為如果實施兩成保證金政策，會激發許多房企的拿地熱情，但土地有別於普通商品，沒有那麼大的騰挪空間，政府供地需要時間對土地進行整理，完成收儲過程後才能向市場進行招拍掛；因此今年供地計劃會大幅延後，無論是交易量還是總額，較去年會有所下滑。
有業內人士表示房企不會因疫情減少拿地意願，因為土地是房企的根本，所以無法停止拿地的節奏，只是不太會像以前那樣高溢價拿地。
你們今年拿地嗎？
拿，必須拿！
“你們今年拿地嗎？” ，“拿，必須拿！”。
一家頭部房企的營銷人員認為，拿地依舊是今年的重中之重，疫情不會影響公司的拿地計劃。
TOP級房企愈發集中於武漢樓市，表明資本對於武漢城市發展的持續看好，在四環線等基建工程持續建成的背景之下，東西湖、漢陽、東湖高新、洪山等區域取代中心城區，成為房企拿地的熱門板塊；受重大基礎設施的利好因素影響，長江新城、黃家湖——大橋新區、青菱新城、臨空港新城等板塊有大量儲備用地，可能會成為土地出讓的重點區域；
預計武漢市土拍上半年交易相對緩慢，將集中於下半年，土地市場上冷下熱，全年整體交易量、溢價率、流拍率將會受到一定程度影響；同時，政府在財政壓力下，會對地價、溢價、流拍等維度進行平衡，會適時推出優質土地。
土地交易的窗口期將集中於下半年，最樂觀的情況是6月迎來一波土拍高峰，預計政府出讓土地質量會有所提升，降低土拍門檻，從而提振房企參與熱度；
“疫情有一定影響，可能不會瘋搶，但基本盤面，武漢今年，開發商拿地還是會比較積極。”
長期從事投資一位業內人士說，全國房企前50強扎堆武漢，大部分手頭缺地，要想紮根下來，別無選擇，拿地，再拿地，這樣才不會快速出局。
像龍湖、正榮、禹洲、弘陽這類試圖有更大作為的房企，在武漢的土地儲備捉襟見肘，長期在尋求合適的地塊；同時對於央企、國企及資金充足的房企，都將迎來較好的拿地窗口期。
預計土地交易大幅延後，在各種刺激政策的疊加影響下，土地市場呈現出先抑後揚的態勢，但因土地計劃的後延，年內的土地交易量和出讓金總規模會較2019年有所下滑。
新冠疫情的黑天鵝，撲不滅樓市的火熱，武漢的土拍之“熱”必然將重啟它應有的溫度。
閱讀更多 武漢黃峰淘房 的文章
