當前疫情持續，短時間內確實極大影響了人們的正常工作和生活，而一些“言論”將這種短期的影響放大到了另一個極端。例如：疫情過後傳統行業將被拋棄；遠程辦公會成為下一個風口；人們開始瘋狂的做起了線上直播等等。說好的“做時間的朋友”呢？說好的“真正的高手都是長期主義者”呢？
任何因疫情而短暫獲得紅利的行業或行為，最終都將因為疫情的消散而失去這份紅利，說簡單一點那就是：來也匆匆，去也匆匆。
買房也是同樣的邏輯。
疫情之下，不少開發商都藉機推出了一些“符合語境”的營銷概念，但對於90%以上的普通購房者而言，多數並不適用。
我自己就有一個活生生的例子，或者說教訓。
2008年5.12地震，比今天的新冠肺炎顯然更可怕一些。一方面，當然是因為四川當時是直接受災，就像這次的湖北武漢一樣；二方面，是地震的死亡人數巨大，心理上會更壓抑；三方面，是地震對房地產的影響是最直接的，畢竟動搖了根基。
2008年的12月，我再次買房。從戰略上看，無比正確，但戰術上，我犯了錯。
當時擺在我面前的選擇，第一個是華潤的三個樓盤到我們集團來做團購，包括翡翠城、鳳凰城和二十四城，價格5100-5500元/平；第二個則是我自己去看的三環內某不知名小區的二手房，價格大概3500-4500元/平。
在總價相差無幾的前提下，我最終選擇了這個不知名小區的二手房，其中很大一個原因就是它看上去更“抗震”一些。
首先它的容積率非常低，大概1點幾；整個小區以6層洋房為主，少量11層的小高層；大多數樓棟均為1梯2戶南北朝向，綠化環境極好，大量數十年的原生樹；不僅如此，我最終買的還是單價最貴的一樓帶花園的戶型，美其名曰地震來了容易跑。
但是現在回過頭看，顯然這不是最優的選擇。
華潤的三個樓盤，現在基本上單價都在2.5-3萬元/平，且比較容易出手；而這套不知名小區的花園洋房，目前掛牌價1.3-1.9萬元/平，屬於有點難出手的“老破大”範疇。如果當初我選擇了華潤，現在的合理增值範圍是5-6倍，而這套“抗地震”的花園洋房，只有4-4.5倍。這就是“地震”災害下給我造成的購房邏輯偏差，也是我真金白銀買來的教訓。
說完我自己的例子，再來看當前疫情下的樓市，大體上會有這樣的一些語境：
1、疫情結束的第一件事，換房。
因為疫情宅在家的時間太久，突然發現房子的好壞實在太重要了。等疫情結束，第一時間就要換房，換房的條件包括但不限於，第一它的面積要大，房間要多，功能要齊全，通風日照採光一個都不能少，這樣才能滿足全家老小宅得舒服宅得愜意；第二它最好是一個高端低密的社區，高端的鄰居不會危害我們的安全，低密的社區減少接觸或傳染的概率；第三它最好有一個環境良好的超大景觀園林，這樣足不出戶就能欣賞美景，也能偶爾出門散散步，放放風。
以上這些邏輯沒有錯，錯在它跟疫情沒啥關係。疫情不來，你自己的房子好壞心裡沒點數？換房的這些條件，跟疫情的關係著實不大，跟錢包的關係比較大。在我們經濟允許的前提下，儘可能購買更優質的房子，早就是一條“金科玉律”，何需借疫情說事兒呢？
2、疫情之下，買房子還要看物業。
疫情之下，各個小區實行封閉式管理，這時候好的物業在組織力、執行力、服務性、人性化等各個方面，都得到了極大的體現。所以，有些言論“驚訝”的發現，一個好的物業對樓盤是多麼重要，讓大家買房時一定要好好挑物管。
這個結論也沒有錯，但邏輯上有兩個瑕疵：第一，好的物業本身就是好房子的一部分，我早在2017年6月5日就寫過一篇《買房子，物業費越貴越好》，裡面詳細闡述了“非疫情”狀態下，好物業對房子的價值所在。所以，是人都知道應該選擇更好的物業，跟疫情不疫情沒關係。第二，購房者無法挑選物業。就像蔡少芬那句“臣妾做不到啊”，不是購房者不想要更好的物業服務，而是做不到。
一方面，是錢。任何一個樓盤都會跟購房者簽訂前期物業協議，這時候購房者是無法選擇或者拒絕的，而開發商在選擇物業公司的時候，也會考慮物業費與樓盤本身匹配，所以你不太可能看到一個剛需樓盤配5元以上的物業費，也不太可能看到一個豪宅樓盤配3元以下的物業費。因此對購房者來說，要享受好的物業服務就只能通過買高端樓盤才能實現，這就要問問錢包答不答應了。
二方面，是難。當小區交付，且入住率達到一定比例後，小區業主可以成立業主委員會，在2/3以上業主認可的前提下，有權更換物管公司。但是成立業委會難，換物管公司更難，而讓所有的業主同意掏更多的物業費去換一家好的物管公司更是難上加難。
因此，當前階段，物業服務總體上還是作為一個樓盤的附屬品存在的，樓盤好物業就相對好，樓盤差物業就相對差，這才是大概率的事情。要把它剝離出來讓購房者單獨衡量或選擇，幾乎是不可能的。
3、等疫情結束，去遠郊尋一處院子享受生活。
每當大災大難讓人感受到生命脆弱的時候，難免會滋生出一種“消極避世”的思想，對文藝青年來說是“詩和遠方”，對搞房地產的人來說，那就叫“遠方的院子”。
遠方的院子，一般都有這麼幾個特點。
一是因為地段偏遠，所以價格都不會太貴；二是山清水秀環境會比城裡好不少；三是陽光空氣水等特定的資源會比較充沛；四是多少大小應該還會有一個院子。
這四個特點這麼一湊，妥妥的一副“不怕肺炎”的樣子。
感性一點的人，應該還可以腦補出一副畫面：遠處青山如黛，身上暖陽在曬；庭院花香微甜，閉目又是一天。在這樣的環境下宅一宅，對抗疫情的信心又平添了幾分。
但是，遠方的院子還有一個特點，就是資產屬性不怎麼好。
我有一個朋友，是一個行業內非常資深的設計師，2017年底，她以220萬在金堂買了一處院子，180平送了100平的花園，這個樓盤其實產品做的不錯，在業內口碑還挺高，否則也入不了職業設計師的法眼。但這個院子她買來2年多，沒有裝修，更不可能去住，只有遇到金堂下大雨什麼的，她才會跑過去看一眼，看看房子有沒有被水淹壞了。現在，她準備以180萬把這個院子賣掉，卻一直無人問津，後悔不已。
所以，疫情語境下看似對味的遠郊院落，對絕大多數的普通購房者來說，都是不合適的，它是一個消費品，是一個玩具，適合那些有錢有閒的人買著玩。對於確實有這種情節的普通人來說，短租，偶爾體驗一下才是一個更合適的選擇。
4、疫情之後，別墅的機會來了嗎？
在抖音上有一個“去旅遊了”的梗，就是“在家旅遊”，把家裡客廳、陽臺、衛生間等空間都逛一遍，在疫情期間特別火。其中，有別墅的家庭佔盡優勢，畢竟房子大，裝修豪華，功能空間還特別多，什麼大花園、游泳池、桑拿房、KTV、桌球室等等，吊打一眾大平層。給人生出一種感覺：疫情之後，是不是應該考慮換套別墅，最好獨棟。
但是理性的分析，對於大多數人來說，並不適宜買別墅。這裡，我說的別墅是指可以作為第一居所的，面積較大的獨棟或類獨棟別墅，不包括城市“疊拼”類的洋房產品。
一、當然還是別墅作為資產的屬性比較差。
在同等條件下，別墅的保值增值速度從概率上來說是跑不贏普通住宅的，主要是因為別墅太大了，總價太高導致能夠接手的客戶群體非常狹窄，因此別墅的單價往往會低於正常水平。大家有興趣可以在鏈家上搜一搜成都幾個主要的別墅樓盤，會發現單價便宜到驚人。
二、是別墅的裝修成本極高。
你都買別墅了，自然是希望住得舒服之餘還能有面子，所以裝修檔次基本下不來，很多裝修公司都只接別墅的活，就從側面證明了別墅裝修的利潤是最高的。因此，在標準高和麵積大的雙重作用下，別墅的裝修成本極高，正常標準下，別墅的裝修大概是別墅房價的50%，個別的會超過100%。也就是說，你1000萬買別墅，還得花500萬來裝修。而房子這個資產，一旦帶裝修進入二手市場，不好意思，裝修的折價率驚人，基本不值錢。
三、是別墅的最佳使用週期比較短。
對於一般家庭的主要構成我們按三口人計算，很難說住上一個300-600平的別墅是一件好事還是一件壞事，如果還要考慮上班的因素，那麼別墅的利用率確實太低，所以才有了“保姆才是別墅的終極使用者”這一說法。而別墅的最佳黃金使用週期一般在10年左右，即上有老下有小的這10年，一家人5-6口，加上1-2個保姆，住別墅才會比較合適。因此，對於一般家庭來說買別墅並不實用。
四、當然是別墅的持有成本和維修保養。
別墅作為房產中的奢侈物業，它的持有成本和維修保養都比較貴，從稅費、物業費到花園的維護、房子外觀的打理、游泳池的養護等等，都特別麻煩，也特別費錢，如果放任不管，它就分分鐘變成“鬼屋”給你看。
最後，令人措手不及的疫情，可能會讓我們產生各種稀奇古怪的想法，但是我想給大家強調的是，疫情只是一個偶然且短暫的“黑天鵝事件”，我們不能因為一個短暫的影響，就動搖我們對房子長期以來的價值判斷——那就是“核心城市＋主流地段＋優質產品＋合理價格”，它們四位一體，缺一不可。
而只有沿著這條正確的道路且長期不懈堅持下去的購房者，最終才能獲得資產的青睞，成為人生的贏家。
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