3月7日，海南省印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，自文件印發之日起實施本地居民購買多套住房的限購政策，同時規定海南新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。自此，海南全域內樓市調控全面升級，輿論對於海南逆行加碼樓市調控的做法紛紛點贊。不過，海南的調控政策最終達到的效果真的就如字面意思一般嗎？海南的房價今後就不會再上漲了嗎？
海南此次印發的《通知》有三個內容值得討論：
第一，本地居民以家庭為單位，擁有兩套及以上住房的，不能再買房
這一條政策的前身是海南本地居民以家庭為單位，購買第三套住房不能貸款只能全款。目前海南省的總人口不到1000萬，本地居民總體的購房能力其實並沒有外來人口的強。因此，全款購房其實對於大部分的海南當地居民就是“不能買房”的限制。而現在調控升級之後，本地居民不能購買第三套及以上住房，其實影響的範圍並不大。
第二，海南新出讓土地建設的商品住房，只能竣工驗收後現房銷售
這條政策，在全國範圍內來說應該屬於現房銷售政策範圍最大的一個。很多人對於商品房預售非常的反感，因為預售帶來的未知性，加劇了房地產與購房者的矛盾，增加樓盤爛尾後購房者的風險。因此現房銷售是不少購房者共同希望的政策。
不過，現房銷售可能會帶來房價的上漲也是真實存在的。商品房預售對於樓市的發展推動作用是非常強的，可以說樓市有今天的發展，預售制度功不可沒。因為房地產開發的相關成本非常高，開發商需要資金的週轉也要非常的靈活，預售制度可以在相對較短的週期內讓開發商完成資金的回籠，從而抵消長期融資的成本，也降低項目前期資金壓力帶來的問題。並且，任何樓盤都是預售價格比現房價格更便宜的，所以說在取消預售制度現房銷售之後，開發商的開發週期變長，融資成本變長，資金回籠週期變長，最終帶來的就是一個項目的開發成本增加，最終只能帶動房價越長越高。
還有一方面的原因在於，預售改為現房銷售之後，很多開發商會退出新項目的開發建設，這樣一來海南今後的房地產開發商大概率只有頭部房企可以勝任。而頭部房企入駐帶來的更多的就是樓盤品質與價格的雙重提升。
最後一方面，現房銷售是從新出讓的土地開始，那麼之前已經出讓的土地，開發商的囤地依然可以預售。也就是說現房銷售的政策給海南樓市帶來的影響會有所滯後。
而這種滯後的預售樓盤的預售價格幾年後一定會高於現在的價格，那屆時現房銷售的樓盤，價格也一定不會低於當前已經預售的樓盤，房價上漲趨勢還是比較明顯的。第三，引進人才可以購買低於市場價的安居型住房
去年海南就曾針對人才放開了落戶以及購房的政策。現在《通知》當中也對引進人才的住房購買條件進行了放鬆。安居型的住房可以低於市場價，符合人才的購房能力。並且滿足條件落戶海南的人口，也能夠以本地居民的身份購買安居型的住房。
安居型的住房目前可以看到的解釋就是有限售週期的房子。而且未來存量住房也就是二手房也可以轉化為安居型的住房。這也就是說不論是新房還是二手房都有賣給人才和新落戶海南的居民。
海南在去年公佈的落戶政策顯示，只要是符合要求的人才都可以在海南落戶從而獲得購房機會，並且海南對於人才的引進落戶政策是非常寬鬆的，不論是學歷還是年齡都是很寬鬆的。因此，不少有養老需求的能夠滿足海南人才引進條件的購房者以家庭為單位就可以在海南落戶至少購買兩套住房了。
綜合來看，海南此次的調控政策升級雖然來勢洶洶，但是細細品味其最終能夠達成的效果，似乎並沒有那麼強。這其中的主要原因還是在於海南當前的人才與落戶政策依然比較放鬆。本地居民的限購政策也並沒有真正的“痛點”。因此，海南此次的樓市調控升級也許針對就是一隻“紙老虎”而已。
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