近日，蛋殼公寓向美國證券交易委員會提交更新版招股書，將發行1060萬股美國存托股票(ADS)，每份美國預託股份代表10股A類普通股，發行價設在14.50美元至16.50美元之間，
蛋殼公寓預計將在1月17日，以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。主承銷商為花旗集團、瑞士信貸和摩根大通，除此之外新增加老虎證券作為副承銷商。
近兩年，長租公寓告別野蠻生長並逐漸進入成熟期。在2020年伊始，蛋殼公寓選擇衝擊美股IPO。
解決資源錯配
根據《中國流動人口發展報告》預計，2030年全國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元。同時，哈佛大學住房研究中心數據顯示，紐約、洛杉磯、舊金山等核心都市的租賃人口占比均在50%左右，而房價同樣很高的北京租賃人口占比只有34%。可以預見，未來五到十年，中國租賃市場將繼續迎來高速增長。
租房人數的增多與消費不斷升級，也對租房市場提出了對高品質房源的需求。2015年初，蛋殼公寓成立，聯並提出融合互聯網與長租公寓的創新“新租賃”模式――集中化地運營由房東託管的公寓，將其出租給租客；對公寓進行標準化的設計、裝修和配置，並提供高品質的一站式服務；沒有實體店面，業務流程在線化，使房東和租客都能獲得流暢的服務體驗。
目前，蛋殼在租客和業主之間承擔託管的角色，省事省心是兩端共同的痛點。一方面，蛋殼通過標準化服務替業主解決入住、裝修、後期維護等問題；另一方面，通過分散式出租也能給年輕人提供更多有品質的居住環境和服務。
類似的模式在國外也屢見不鮮。德國最大的長租公寓品牌Vonovia管理規模為39.2萬套，市值196.2億歐元；美國最大的品牌機構GRE管理規模為41.8萬套；日本規模最大的大東建託集團，管理戶數超過97萬戶。
現在，長租機構+互聯網的發展模式，正在深刻地改造著中國傳統住房租賃市場，成為推動租住品質升級的生力軍。中央推行“租購併舉”的住房制度，監管層希望長租公寓這股創新風潮，盤活存量房，為舊城改造，提高用戶居住品質做出貢獻。
提升租住體驗
隨著人們生活水平的提高，租戶對居住的品質要求也會越來越高。對於一二線城市外來年輕人來說，居住環境的舒適程度，互聯網的便捷程度，生活服務的豐富程度都已成為他們選擇居住環境的主要因素。
互聯網科技賦能和互聯網基因，被認為蛋殼公寓的核心優勢。蛋殼公寓通過以“地圖找房”、“線上找房”等為代表的功能設置，租客可以通過篩選大量個性化條件來方便地找到自己想要的房源，這些創新系統平臺和功能形式都為租客提供了全新的智能租房體驗。
另外，在配套還有設計上，蛋殼公寓都在努力貼近年輕人的需求和審美。在整體房間設計上，會採取年輕人更喜歡的北歐風、muji風等，將居住質量再提升一個檔次。同時會將書桌、衣櫃、床、餐桌等傢俱和微波爐、冰箱、熱水器等生活家電一次性全套配齊。
與此同時，蛋殼公寓通過多種手段從源頭管控空氣質量。一方面，從甲醛的源頭進行預防，使用環保無汙染的建材進行裝修，保障健康租住環境。另一方面，從甲醛的觸及終端進行治理。蛋殼公寓推出了自主研發的“智能新風系統”，從源頭控制疊加新風交換，讓困擾長租公寓行業許久的空氣質量問題得到根本解決。
此外，蛋殼公寓重視品牌與用戶之間的緊密聯繫，通過連續舉辦了“住蛋殼GO出眾”以及“住蛋殼曬彩蛋”等大型系列品牌活動，吸引了上萬人參與分享生活的精彩。據瞭解，蛋殼公寓先後打造了多款主題品牌活動，比如說勇敢表達自我、提供展示舞臺的“租來de聲音”全民K歌賽，幫助租客釋放精神壓力的“演員de蛋生”話劇表演課，以及關注單身租客情感生活的“心動de信號”相親活動等，滿足了青年群體在畢業求職、創新創業、社會融入、婚戀交友等各方面的需求，豐富年輕人的精神世界。
如何擴大市場有效供給，滿足租房市場不斷增長的租房需求，保障居住品質，是中國亟待解決的社會難題。而蛋殼公寓通過標準化的房屋改造，為市場提供高品質房源，可有效的調動存量房源，破局國內住房租賃難題。
未來發展
正是因為蛋殼公寓對市場發展的洞察以及對用戶體驗的極致追求，從成立至今也取得了亮眼的經營業績。從披露的招股書中我們可以看到，蛋殼公寓在最近幾年實現了持續、大幅度的營收增長，從2017年的6.6億人民幣營收，到2018年的26.8億，再到2019年前10個月就已經實現超57億元人民幣的營收，蛋殼公寓的營收增長速度可謂“驚豔”，而且可以預見，這種高速上漲的步伐還將持續。
與整體營收增長相對應的，就是蛋殼公寓入駐城市、運營房間數的持續擴張。根據招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已經進駐了全國13座主流一二線城市，管理運營的總房間數432,690間。
根據最新招股書披露，蛋殼公寓2019年前9個月淨虧損為25.16億元人民幣，經調整後的EBITDA為負14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續高速增長。相比其他互聯網企業而言，長租公寓行業是一個相對來說比較重資本的行業，所以在平臺業務擴張期，虧損都是一個繞不開的問題。
對比2018年的經調整虧損率及經調整EBITDA率，我們可以發現蛋殼公寓在過去幾年時間持續高速的增長，導致仍處於虧損狀態。但同時，其規模效應以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，投入回本週期為12到20個月，這證明了蛋殼公寓整體發展方向的正確性：未來隨著蛋殼公寓營收、規模的持續上漲以及整體運營成本及資金投入的下降，蛋殼公寓的盈利能力將得到證明。
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