年底了，又到了返鄉置業的時候。
對於計劃在重慶返鄉置業，我說一下我的看法。
從資產保值升值的角度，如果墊墊腳能夠在大城市買房的，建議儘可能留在大城市。
對於重慶來說，就是留在主城區。因為，大多數鄉鎮和區縣都已經沒有太大的投資價值。
關於房價走勢，業內比較認可的是經濟學家任澤平的名言：短期看金融，中期看土地，長期人口。所以我們藉此來簡單分析一下區縣的樓市未來。
第一，短期看金融。
過去兩三年全國包括區縣樓市大漲的核心原因是PSL貨幣化棚改，這造成大量資金湧入樓市。由於大多數一二線城市有限購政策，所以很多資金便被驅往了區縣。
但是，貨幣化棚改進入尾聲，2020年是棚改攻堅計劃的最後一年。區縣市場過去幾年上漲的主要動力，就將要失去了。
另外，大城市的限購政策都逐步在鬆綁，通過人才落戶的政策越來越寬鬆。人們也更容易選擇一二線城市，更容易選擇主城區。
第二，中期看土地。
房價之所以高，很大程度是因為地價太高。土地稀缺性主要體現還是在大城市。鄉鎮和區縣相對是不那麼缺地的。很多區縣都開發了大量的新區，大量的土地可以拿來建房子。
在我的老家的鄉鎮。十年前一個開發商圈了大量的農地，但因為房子賣得不好，開發商不僅後期組團遲遲不動工，就連在售組團的部分樓棟，開發商都不敢再修了。鄉鎮和大多區縣，都不缺地，缺的是產業和人口。
第三，長期看人口。
水往低處流，人往高處走。人口一直不斷地往大城市聚集，而大多數鄉鎮及區縣人口都是淨流出的。這是鄉鎮和區縣必然走向衰落的原因。
在農村和鄉鎮，留守的主要是老齡化的人口了。沒有好的就業機會，沒有好的社會公共服務資源，鄉鎮已經留不住年輕人，那些偏遠區縣，未來恐怕仍然如此。。
人口流出之後，一些偏遠區縣將逐漸凋零。比如黑龍江的鶴崗市，房價已跌倒了1000元/平米以下，買一套兩房只需要5萬塊錢左右。像鶴崗這樣的地方，恐怕會越來越多。
鶴崗房價
所以，我通常都建議人們儘量選擇大城市，對重慶而言，就是儘量留在主城區。總體來說，我還是看好重慶這座直轄市的未來。
那麼，回重慶區縣的返鄉置業怎麼看呢？
我認為，每個區縣的樓市情況有所不同，有一些區縣的房價明顯偏高，比如開縣、雲陽城區的房價，那裡的房價和主城的巴南區、大渡口區的房價差不太多，我認為這些區縣房價是有些危險的。
對重慶的區縣而言，璧山、江津、我比較看好，永川、榮昌或許也有不錯潛力。這些區縣置業，或許也是不錯選擇。
第一，璧山江兩地的基礎條件較好，甚至有將兩地納入主城的傳言。兩地距離主城近，交通將和主城將實現融合發展。
璧山、江津兩地都有軌道規劃和主城連通。其中1號線，15號線將連接璧山，5號線，7號線、17號線將連接江津。目前，璧山的地鐵已經開通，江津的地鐵開通也指日可待。所以，璧山和江津是區縣的首選。
第二，在成渝城市群框架下，渝西片區尤其是成渝高鐵沿線會更有機會。
璧山、永川、榮昌不僅在成都高鐵線設有站點，同時三地都設有國家級高新區（重慶總共4個，另外1個國家級高新區在主城）。而江津區的部分區域也納入了重慶國家級高新區。這四個區縣產業形勢較好，利於引進產業和留住人口。
另外，重慶第二機場渝西國際機場最有可能在璧山，江津、永川的三地交匯處，而榮昌有望建設國際貨運機場。這也給這些地方帶來潛在的利好。
以上我們是從投資，從資產保值升值的角度進行的分析。
但人們返鄉置業，很多時候並不考慮保值升值，只要符合自己家庭的實際情況的自住需求，無論回哪裡返鄉置業，其實都不需要外人指指點點。
很多人有很強的地域情節，有很強家鄉情結，特別是家裡的老人，他們很多人不願離開長期生活的地方。
農村也好，區縣也罷，環境可能更好，空氣更好，蔬菜瓜果什麼的更新鮮而且便宜，生活成本比在大城市要低很多。就算掙的錢少，也未必就不幸福，每個人追求並不同。
改善了家人的居住條件，哪怕這個房子永遠不漲，哪怕以後賣不出，但讓家裡老人下半輩子住舒服了，這不就是買房的理由嗎？
所以，每個人還是要根據自己的家庭情況，根據家庭規劃，根據自己的內心，來作為合理的置業計劃。
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