案情介紹
2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落於西城區白廣路的一處房屋簽訂了房屋買賣合同，約定購房款490萬，過戶時間為合同簽訂之日起120日內，即2015年8月3日。但是因為小何購房指標的限制，小何需要先賣掉名下一套房屋才可以再行購房。結果小何於6月30日賣了一套房屋取得購房資格，並於7月1日才開始實際履行合同。後在房源核驗中，因涉案房屋是未辦理上市手續的央產房而被退回。後李先生於7月17日完成了央產房上市手續，小何隨後又申請貸款，8月7日批貸，8月11日完成過戶，晚於約定期限8天，李先生認為逾期過戶的責任在小何，訴至我院要求小何支付逾期過戶違約金一萬元。小何則認為逾期過戶責任在李先生，隱瞞央產房的事實才導致貸款辦理的時間拖延。
律師說法
關於逾期過戶的違約責任問題，我院認為，小何在取得購房資格後實際用時一個多月即完成了涉案房屋過戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內完成過戶，已綜合考慮了小何購房時暫無在京購房資格、需貸款購房等客觀情況，小何出售自己名下房屋的時間較晚，應對逾期過戶承擔相應的違約責任。但是李先生應當知道涉案房屋為央產房，亦應當在房屋出售前完善上市手續，李先生於7月才辦理央產房上市交易手續，對涉案房屋過戶期限亦有影響，應承擔相應責任，方式為抵銷部分小何應支付的違約金。最終，我院判令小何償付李先生逾期辦理房屋產權轉移登記的違約金八千元。
從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來源、性質及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來看，亦應當在房屋出售前完善相關上市手續，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。
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